Юридическому лицу на праве собственности принадлежит двухквартирный жилой дом, свидетельство о государственной регистрации права имеется

159

Вопрос

Юридическому лицу на праве собственности принадлежит двухквартирный жилой дом, свидетельство о государственной регистрации права имеется. В данный момент в квартире № 2 данного дома на регистрационном учете состоит семья, но проживает в другом месте. В 2000 году семье было предложено освободить квартиру для проведения капитального ремонта дома. Впоследствии, в связи с тем, что дом имел большой износ капитальный ремонт не проводился. Ответчики не являются нанимателями данной квартиры. Регистрация ответчиков в принадлежащей юридическому лицу квартире, существенным образом ограничивает право владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. В иске о признании утративших право пользования жилым помещение и снятии семьи с регистрационного учета юрлицу отказано. Вопрос, 1) Как юрлицу имеющему право владения, пользования и распоряжения осуществить отчуждение данного дома без согласия зарегистрированных в нем лиц; 2) Может ли семья спустя 14 лет потребовать провести капитальный ремонт квартиры.

Ответ

: По общему правилу, собственник жилого помещения вправе продать данное помещение без согласия зарегистрированных в нем лиц. Сам факт регистрации третьих лиц не влияет на право собственника недвижимости распоряжаться данным имуществом, в т.ч. отчуждать (ст.209 ГК РФ).

 

Однако, в данном случае необходимо установить правовые основания приобретения юр.лицом права собственности на жилой дом и правовые основания регистрации семьи по месту данного дома, а также мотив суда, отказавшего в иске о признании утративших право пользования жилым помещение и снятии семьи с регистрационного учета.

Возможно, члены семьи в свое время отказались от приватизации данного помещения (если имели право на приватизацию), в связи с чем, выселить их или снять с регистрационного учета не представляется возможным в силу ст.19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

Между тем, и данные основания не препятствуют собственнику дома осуществить продажу дома третьему лицу.

Учитывая тот факт, что семья в настоящее время не является нанимателем помещения по договору найма (в т.ч. социального), правовые основания для возложения на собственника проведения ремонта квартиры отсутствуют.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы правильно оформить передачу объекта недвижимости;

Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Передача объекта недвижимости: что необходимо проверить покупателю;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

«Договор купли-продажи недвижимого имущества — договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:*

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Порядок расчетов с покупателем и государственная регистрация договора

Вопрос денежного обеспечения почти всегда оговаривается перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому продавцу невыгодно готовиться к сделке (в частности, показывать необходимые документы) без предварительной оплаты.

Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключение сделки. По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель — на задатке. Если договор не будет заключен, продавец просто вернет аванс покупателю. Если же предварительную оплату оформить в виде задатка, то покупатель сможет понудить продавца к заключению договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Указанная выше ситуация (продавец настаивает на авансе вместо задатка) относится к случаю, когда продавец таким образом перестраховывается, боясь, что сам откажется от заключения договора купли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае, если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного аванса продавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница — в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает прежде всего обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность — обязанность сторон по заключению договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.).

Внимание! (167,925) Продавцу необходимо проверить, нет ли в договоре фразы о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме до подписания договора.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав (утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного акта можно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:*

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 1 тыс. руб., для организаций — 15 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.

6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.

7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя"



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.