Ту Росимущества намеревается расторгнуть договор аренды земельного участка с ОАО по мотивам нарушения сроков оплаты арендной платы

148

Вопрос

Ту Росимущества намеревается расторгнуть договор аренды земельного участка с ОАО по мотивам нарушения сроков оплаты арендной платы. Нарушение допущено в период, когда единственным акционером ОАО являлась РФ в лице ТУ Росимущества, в этот же период заявлен иск. После продажи на аукционе 100% акций в уставном капитале ОАО физическому лицу, новый собственник немедленно погасил долг по арендной плате прежнего собственника -Российской Федерации. После смены собственника нарушения сроков оплаты арендной платы не имеется. Судебное дело длится уже два года. Могут ли указанные обстоятельства повлиять на решение суда в пользу ОАО? Прошу дать ссылку на судебную практику, если таковая имеется

Ответ

При рассмотрении арбитражными судами дел о расторжении договоров аренды в связи с нарушением арендатором условий о внесении арендной платы, суды рассматривают все обстоятельства, позволяющие установить существенность либо несущественность нарушений.

 

В частности основаниями для отказа в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды служит незначительный размер неуплаченной арендной платы, устранение нарушения в разумный срок и просто устранение на момент рассмотрения дела судом.

В Вашем случае нарушения устранены и не повторяются, что может служить для суда одним из оснований для отказа в иске о расторжении договора аренды.

Ниже приведены решения, где в удовлетворении требований арендодателей отказано по вышеуказанным основаниям.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ, ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ПЛЕНУМА ВАС от 05.05.1997 № 14

«8. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора — систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя.

В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска*».

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВВО от 07.08.2009 № А43-30501/2008

«Изучив материалы дела и заслушав представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

№ 88/03 (с учетом дополнительного соглашения от 28.12.2005) ОАО «Правдинское конструкторское бюро» сдало во временное возмездное пользование сроком на 10 лет ООО «Биснес-Строй плюс» нежилое помещение площадью 449 квадратных метров, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Балахна, улица Олимпийская, дом 11. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по оплате арендной платы у ответчика на 25.09.2008 образовалась задолженность в размере 312 000 рублей. ОАО «Правдинское конструкторское бюро» письмом от 26.09.2008 № 1040/105 уведомил ответчика о необходимости оплатить долг в срок до 01.11.2008, указав, что в случае неисполнения данного требования сделка будет досрочно расторгнута.

Суд оценил представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установил, что в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ООО «Биснес-Строй плюс» полностью погасило 312 000 рублей задолженности по арендной плате, и пришел к обоснованному выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения условий договора, служившие основанием для расторжения сделки, полностью устранены*.

Исходя из буквального содержания пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие задолженности по пени не может служить основанием для расторжения договора аренды.

С учетом изложенного, а также приняв во внимание, что ОАО «Правдинское конструкторское бюро» не заявляло о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанность по оплате арендных платежей после 25.09.2007, суд правомерно отказал в расторжении договора в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации«.

3. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 27.09.2006 № А56-3369/2006

«В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Однако по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Как усматривается из материалов дела, взысканная судом сумма задолженности незначительна*. В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель КУГИ пояснил, что истец не настаивает на расторжении договора. С учетом изложенного нарушение арендатором обязательства может быть признано несущественным. При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемое решение в части расторжения договора аренды и выселения Общества подлежит отмене».

Рекомендация: Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.