Между правительством Москвы и будущим собственником (Арендодателем) помещения был заключен инвестиционный контракт по воссозданию утраченных строений в 2001 г

103

Вопрос

Между правительством Москвы и «будущим» собственником (Арендодателем) помещения был заключен инвестиционный контракт по воссозданию утраченных строений в 2001 г. и доп. соглашения к нему в 2006 г. Является ли инвестиционный договор (контракт) правоустанавливающим документом? Государственная регистрация права собственности на нежилое помещение не произведена до настоящего момента, Арендодатель («будущий» собственник нежилого помещения) уверяет, что скоро получит свидетельство. При этом имеет ли право «будущий» собственник нежилого помещения, не получивший свидетельство о государственной регистрации права собственности, сдать это помещения в аренду, если у него был заключен с правительством Москвы инвестиционный контракт по воссозданию утраченных строений, согласно которому в случае воссоздания и ремонта помещение переходит в его собственность, и помещение было отремонтировано? Можно ли в данной ситуации не дожидаясь получения Арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение заключить договор аренды такого нежилого помещения, и при этом в договоре на аренду указывать, что право собственности на помещение принадлежит Арендодателю на основании Инвестиционного контракта на реализацию инвестиционного проекта по воссозданию утраченных строений во владении и после регистрации права, внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи и получения Арендодателем свидетельства о государственной регистрации права стороны заключат дополнительное соглашение к настоящему договору аренды? Какие риски и какую ответственность в данном случае несет будущий собственник (Арендодатель) и Арендатор заключая такой договор аренды нежилого помещения, если Арендатор знал, что свидетельство о государственной регистрации не получено или в случае, если Арендатор не знал, что свидетельства нет? Следует ли осуществлять государственную регистрацию обременения прав арендодателя части нежилого помещения и государственную регистрацию договоров аренды помещений, заключенных на 11 мес. или на 5 лет?

Ответ

: В Постановлении ФАС МО от 28.04.2014 № А40-73164/2012 указано, что только акт о результатах реализации инвестиционного проекта является единственным правоустанавливающим документом, с которым закон связывает возникновение прав инвестора. Между тем, в Постановлении ФАС МО от 19.04.2013 № А40-59300/12 акт о реализации инвестиционного проекта не является правоустанавливающим документом на вновь созданные объекты недвижимого имущества, однако он фактически подтверждает прекращение всех обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта.

 

Относительно вопроса заключения договора аренды до регистрация права собственности на него, отметим, что указав в качестве правоустанавливающего документа арендодателя инвестиционный контракт (в отсутствии акта о реализации контракта), имеется риск оспаривания данного договора.

Будет являться действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась. Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Тем не менее, эксплуатация объекта в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ) и за нарушение этого запрета предусмотрена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). Кроме того, в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12 разъяснено, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Этот вывод дословно приведен и в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Однако, все же следует сделать вывод, что отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора. В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица), арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды.

Договор аренды недвижимости заключенный сроком на 11 месяцев не нуждается в государственной регистрации. Договор аренды недвижимости заключенный сроком на 5 лет нуждается в регистрации, однако отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на передаваемое в аренду помещение может служить отказом в регистрации договора аренды.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации;

Может ли арендодатель передать в аренду часть помещения и если да, то как ее индивидуализировать;

Какие документы необходимо представить на регистрацию договора аренды;

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

  • Новое в градостроительном законодательстве. Какие обязанности появились у владельцев недвижимости

"Уточнен момент начала эксплуатации объектов

Градостроительный кодекс дополнен положениями о том, с какого момента можно начинать эксплуатацию построенного или отремонтированного объекта.

Эксплуатация построенного (реконструированного) объекта допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акта, разрешающего его эксплуатацию, когда это предусмотрено законом. Эта формально новая норма по смыслу новой не является. Эксплуатация объекта капстроительства без разрешения на ввод в эксплуатацию (когда такое разрешение требуется) является административным правонарушением и влечет за собой наложение штрафа (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). Закон не предусматривает выдачи актов, разрешающих эксплуатацию объекта, кроме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ), поэтому пока не понятно, о каких актах идет речь. Если же для строительства или реконструкции объектов не требуется выдача разрешения на строительство, эксплуатация разрешается сразу после завершения строительства или реконструкции (п. 2 ст. 55.24 ГрК РФ).*

Если на объекте проводится капитальный ремонт, его эксплуатация допускается после окончания работ (ч. 4 ст. 55.24 ГрК РФ). Формально все еще действует норма о том, что к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении капитального ремонта (п. 1 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ). Однако в связи с принятием Федерального закона от 18.07.11 № 243-ФЗ"О внесении изменений в Градостроительный кодекс <...>", который вступил в силу 22 июля 2011 года, получать разрешение на строительство при проведении капитального ремонта зданий и сооружений не нужно"

  • Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем

«Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.*

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.

Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).

В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.

Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).*

Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией прав арендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато"

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.