Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения на пять лет

77

Вопрос

Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения на пять лет. Договор зарегистрирован в центре регистрации недвижимого имущества. В договоре содержится условие, согласно которому арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор предупредив об этом арендатора. Что он и сделал заказным письмом с уведомлением. Арендатор письмо не получил. Арендодатель пришел и силой захватил помещение. В счет погашения задолженности удерживает имущество, стоимость которого превышает задолженность в пять раз. В ходе судебного процесса по взысканию задолженности арендодатель заявляет ходатайство об обеспечении иска удерживаемым имуществом. Ходатайство удовлетворено. Приставы описали имущество без выяснения собственника и стоимости имущества. Правомерны ли действия арендодателя при захвате помещения и удержании имущества на большую сумму? Правомерны ли действия приставов при аресте имущества, стоимость которого превышает сумму задолженности?

Ответ

: Арендодатель может удерживать лишь то имущество, которое попало в его владение на законных основаниях. Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании; возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Иными словами, предметом права удержания могут быть только вещи, которыми кредитор владеет на законном основании. В противном случае какое-либо удержание имущества должника является незаконным. Таким образом, с учетом разъяснений Президиума ВАС, в течение срока действия договора аренды арендодатель вправе применять удержание в качестве способа обеспечения исполнения обязательства арендатора по уплате арендной платы только в отношении имущества, находящегося в законном владении арендодателя. Данный вывод находит отражение и в судебной практике, в частности в Постановлении ФАС СЗО от 23.10.2009 № А21-8413/2008.

 

Таким образом, если суд установит, что кредитору имущество в добровольном порядке должником не передавалось, суд может признать неправомерным удержание спорного имущества. Правовые риски в данной ситуации — предъявление иска об истребовании чужого имущества из чужого незаконного владения, взыскание убытков (Постановление ФАС СЗО от 23.10.2009 № А21-8413/2008). Арендатору нужно иметь в виду, что он может взыскать в судебном порядке с арендодателя причиненные убытки, если арендодатель неправомерно удерживал его имущество (постановление ФАС МО от 7 февраля 2012 г. № А40-18165/10).

Если действия судебного-исполнителя исполнены на основании определения суда, то оснований для признания данных действий незаконными, отсутствуют. В данном случае необходимо обжаловать определение суда о принятии обеспечительных мер. К примеру, в Постановлении ФАС ВСО от 28.03.2012 № А19-23935/10 суд отменил обеспечительные меры, принятые по иску установив, что рыночная стоимость спорного имущества значительно превышает размер задолженности, подлежащей взысканию с ответчика, в связи с чем обжалуемая мера не отвечает критерию обеспечения баланса интересов заинтересованных сторон и нарушает права заявителя.

Следует отметить, что ответчик, иные лица, участвующие в деле (часть 1 статьи 97 АПК РФ), а также лица, чьи права и интересы нарушены в результате применения обеспечительных мер (статья 42 АПК РФ), после получения определения арбитражного суда о применении обеспечительных мер вправе обратиться с ходатайством об их отмене в суд, их применивший, в порядке, предусмотренном статьей 97 АПК РФ, представив объяснения по существу примененных мер, на основании которых суд повторно проверяет наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 АПК РФ, и оценивает отношения на соответствие критериям, указанным в пункте 10 настоящего постановления.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Иски об освобождении имущества от ареста, наложенного в ходе исполнительного производства;

Освобождение имущества от наложения ареста;

Исключение имущества из описи. Как взыскателю защититься от недобросовестных действий должника;

Какие споры могут возникнуть по окончании срока аренды и как арендатор может защитить свои интересы;

Почему суд может отказать в применении обеспечительных мер в хозяйственных спорах;

Баланс интересов при применении обеспечительных мер: практика Арбитражного суда Амурской области;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер»

"10. В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 92 АПК РФ заявитель должен обосновать причины обращения с требованием о применении обеспечительных мер.

Арбитражным судам следует учитывать, что обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, следовательно, для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений стороны по существу спора. Обязательным является представление заявителем доказательств наличия оспоренного или нарушенного права, а также его нарушения.

В определении о применении обеспечительных мер либо об отказе в их применении арбитражный суд должен дать оценку обоснованности доводов заявителя о необходимости принятия обеспечительных мер.

В связи с этим при оценке доводов заявителя в соответствии с частью 2 статьи 90 АПК РФ арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду:

— разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер;

— вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер;

— обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон;

— предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.

Кроме того, рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 АПК РФ.

22. Ответчик, иные лица, участвующие в деле (часть 1 статьи 97 АПК РФ), а также лица, чьи права и интересы нарушены в результате применения обеспечительных мер (статья 42 АПК РФ), после получения определения арбитражного суда о применении обеспечительных мер вправе обратиться с ходатайством об их отмене в суд, их применивший, в порядке, предусмотренном статьей 97 АПК РФ, представив объяснения по существу примененных мер, на основании которых суд повторно проверяет наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 АПК РФ, и оценивает отношения на соответствие критериям, указанным в пункте 10 настоящего постановления. С учетом сбалансированной оценки доводов заявителя и ответчика суд отказывает в отмене обеспечительных мер либо выносит определение об их отмене*".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.