Мы Арендодатели. В нашем хоз. ведении находятся нежилые помещения в многоквартирных домах

213

Вопрос

Мы Арендодатели. В нашем хоз. ведении находятся нежилые помещения в многоквартирных домах. С Арендатором заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду. Для использования в целях: осуществления торговой деятельности. Арендатор хочет поменять вид деятельности и вид разрешенного использования. Можем ли мы перезаключить договор аренды без проведения аукциона на другой вид разрешенной деятельности? И на какие законы нам ссылаться?

Ответ

: Действия по изменению целевого назначения муниципального имущества, сданного в аренду по итогам проведенного аукциона, путем подписания дополнительного соглашения договору аренды или заключение нового договора аренды без проведения торгов, могут быть признаны антимонопольным органом как действия ограничивающие конкуренцию и следовательно нарушающие нормы части 1 статьи 15 и части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Этот вывод подтверждает и судебная практика в частности Постановление ФАС ВВО от 16.03.2011 № А79-7165/2010.

 

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества;

Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление ФАС ВВО от 16.03.2011 № А79-7165/2010

«Как следует из материалов дела, Комитет 20.10.2009 разместил в газете «Чебоксарские новости» объявление о проведении аукциона, в частности по продаже права аренды муниципальных нежилых помещений общей площадью 158,5 кв.м., распложенных на первом этаже жилого кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, в том числе: комната № 11 нежилого помещения № 3, площадью 10,7 кв.м.; нежилое помещение № 3, площадью 147,8 кв.м. Срок аренды — 5 лет. Цель использования — под магазин розничной торговли продовольственными товарами. Начальная цена лота составила 500 000 рублей (лот № 3).

Согласно протоколу от 27.11.2009 об итогах аукциона победителем по данному лоту стала индивидуальный предприниматель Николаева О.В., предложившая максимальную цену за право аренды помещения — 1 525 000 рублей. Предпоследнее предложение о цене права аренды поступило от ООО «АККонд-торг» — 1 500 000 рублей.

По итогам проведенного аукциона и на основании распоряжения от 17.12.2009 № 1624-р Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности г. Чебоксары от 13.01.2010 № 1626, в соответствии с подпунктом «д» пункта 2.3 которого арендатор обязуется использовать помещение исключительно в соответствии с назначением, указанным в приложении «Размер арендной платы и другие переменные условия договора», и технической документацией на помещение.

Согласно приложению № 2 «Размер арендной платы и другие переменные условия договора» к указанному договору видом деятельности арендатора по Положению о порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности г. Чебоксары является розничная торговля продовольственными товарами; сумма арендной платы в месяц — 25 908 рублей 30 копеек, в год — 310 899 рублей 60 копеек (акт передачи помещения арендатору от 13.01.2010).

В последующем Предприниматель обратился в Комитет с заявлением разрешить осуществлять на части арендуемого помещения деятельность по организации парикмахерской и салона красоты и внести необходимые изменения в договор аренды от 13.01.2010. Николаева О.В. также указала, что магазин планируется разместить в комнате № 2 площадью 16 кв.м., в остальных комнатах будут размещены парикмахерская и салон красоты (заявление от 13.01.2010, л.д. № 60).*

Комитет 02.02.2010 издал распоряжение № 113-р, в котором согласился с целью использования арендуемых Предпринимателем помещений под магазин розничной торговли на площади 16 кв.м. и салон красоты на площади 142,5 кв.м., в связи с чем 03.02.2010 подписал с предпринимателем Николаевой О.В. дополнительное соглашение к договору аренды от 13.01.2010 № 1626, в соответствии с которым изменен вид деятельности арендатора — к розничной торговле продовольственными товарами добавлена деятельность по оказанию услуг парикмахерских и салонов красоты, фотоуслуг; сумма арендной платы в месяц — 22 026 рублей 14 копеек, в год — 264 313 рублей 68 копеек.

В антимонопольный орган 06.04.2010 обратилось ООО «АККонд-торг» с заявлением, в котором указало, что 02.04.2010 надарендуемым Предпринимателем помещением установлена вывеска «Парикмахерская «Идеал». По мнению ООО «АККонд-торг», изменение вида деятельности является незаконным, поскольку целевое назначение является существенным условием для принятия потенциальными участниками аукциона решения.

Усмотрев в действиях Комитета признаки нарушения требований антимонопольного законодательства, Управление возбудило дело № 60-АМЗ-2010.*

Решением от 23.06.2010 по указанному делу комиссия Управления пришла к выводу о том, что изменение существенных условий договора от 13.01.2010 № 1626 приводит к ограничению конкуренции на рынке оказания услуг парикмахерских и салонов красоты, фотоуслуг, так как аукцион с такой целью использования муниципального имущества не проводился, и, соответственно, участники данного товарного рынка не имели возможности участвовать в торгах, поэтому признала действия Комитета нарушающими часть 1 статьи 15 и часть 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и выдала ему предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства в срок до 07.07.2010 путем отмены распоряжения от 02.02.2010 № 113-р и возврата к договорным отношениям с Предпринимателем по условиям заключенного по итогам открытого аукциона договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5.*

Комитет не согласился с данными решением и предписанием и обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суды обеих инстанций, отказав в удовлетворении заявленных требований, руководствовались статьями 4, 15, 17.1, 22, 23 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положением о порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности г. Чебоксары, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 04.02.1999 № 550, и исходили из законности оспариваемых решения и предписания, отсутствии нарушений прав и законных интересов Комитета.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

В статье 4 Закона о конкуренции определено, что конкуренция — соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке; дискриминационные условия — условия доступа на товарный рынок, условия производства, обмена, потребления, приобретения, продажи, иной передачи товара, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.

В силу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе,договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Договорзаключается с лицом, выигравшим торги.

В части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципальногоимущества.

Так, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного илимуниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Из материалов дела следует и суды установили, что Комитет провел аукцион на право аренды муниципальных нежилых помещений общей площадью 158,5 кв.м. (лот № 3), по результатам которого подписал с Предпринимателем протокол об итогах аукциона от 27.11.2009 и договор аренды от 13.01.2010 с указанием цели использования помещения — под магазин розничной торговли продовольственными товарами, что является существенным условием проведенного аукциона; аукцион на правоаренды указанных муниципальных нежилых помещений с целью использования для оказания услуг парикмахерских и салонов красоты, фотоуслуг не проводился.

Следовательно, конкуренты Предпринимателя на рынке оказания парикмахерских, косметических услуг, фотоуслуг не знали и не могли знать о том, что реализуется право аренды помещения для осуществления этих видов деятельности.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что действия Комитета по последующему изменению целевого назначения муниципального имущества, сданного Предпринимателю в аренду по итогам проведенного аукциона, путем издания распоряжения от 02.02.2010 № 113-р и подписания дополнительного соглашения от 03.02.2010 к договору аренды от 13.01.2010 № 1626 ограничивают конкуренцию на рынке оказания парикмахерских, косметических услуг, фотоуслуг, следовательно, нарушают запрет, установленный в части 1 статьи 15 и части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.*

Ссылка заявителя жалобы на непроведение антимонопольным органом анализа соответствующего рынка не может быть принята во внимание, поскольку в рассматриваемом случае Управление в оспариваемом решении установило возможность влияния указанных действий Комитета на рынок оказания парикмахерских, косметических услуг, фотоуслуг, в результате которых его участники были поставлены в неравное положение с Предпринимателем и им не была предоставлена возможность реализовать право на получение имущества в аренду при проведении аукциона, что приводит или может привести к ограничению, устранению конкуренции на указанном рынке.

Довод Комитета со ссылкой на статью 23 Закона о защите конкуренции об отсутствии у антимонопольного органа полномочия по выдаче оспариваемого предписания не может быть принят во внимание.

В пункте 3 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции указано, что обязательные для исполнения предписания могут быть вынесены в отношении органов местного самоуправления без каких-либо ограничений по кругу этих органов, такие предписания могут быть вынесены антимонопольным органом в отношении любого органа местного самоуправления (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2008 № 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства»).

Из содержания статьи 23 Закона о защите конкуренции следует, что этой нормой установлены альтернативные полномочия антимонопольного органа, каждое из которых он вправе использовать исходя из существа конкретного выявленного им нарушения требований Закона о защите конкуренции.

Антимонопольный орган, установив, что орган местного самоуправления, иной осуществляющий функции указанного органа орган, своими действиями, изданием того или иного ненормативного акта, нарушил положения Закона о защите конкуренции, вправе на основании подпунктов «а» и «г» пункта 3 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции выдать ему предписание об отмене или изменении этого акта и о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, либо на основании пункта 6 части 1 статьи 23 названного Закона обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

С учетом изложенного антимонопольный орган правомерно, в соответствии с полномочиями, предусмотренными в статьях 23, 41, 50 Закона о защите конкуренции, принял оспариваемые решение и предписание.

Таким образом, суды обосновано отказали Комитету в удовлетворении заявленных требований".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль