Между конкурсным управляющим СПК Тюменяк Ивановым И

135

Вопрос

Между конкурсным управляющим СПК Ивановым И.И. (далее Продавец) и Генеральным директором ООО Петровым П.П. (далее Покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества и имущественных прав должника от 24 июля 2009 года, по которому Продавец продал , а Покупатель купил на условиях договора движимое и недвижимое имущество,а именно: трактор т-4А, комбайн КС-6, здание гаража, здание склада фуражного, здание столярного цеха (далее Объекты). На основании акта приема-передачи к договору купли-продажи имущества и имущественных прав должника от 24 июля 2009 года вышеуказанное имущество было передано Продавцом Покупателю. Между тем, в п.5.3 названного договора указано, что право собственности на Объекты возникает у Покупателя с момента регистрации перехода права собственности на Объекты в Главном управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Башкортостан и внесения записи об этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а по движимому имуществу с момента передачи. Таким образом, регистрация перехода права собственности на указанные объекты не была произведена. В настоящий момент Покупатель хочет зарегистрировать указанные Объекты. Как разрешить данный вопрос?

Ответ

: Если договор не был признан недействительным, то необходимо обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Об этом сказано в п. 6 ст. 131 ГК РФ.

 

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

«Итог сделки по купле-продаже недвижимости — переход объекта недвижимости в собственность покупателя, что подтверждается актом государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию (Росреестр). Поэтому один из главных острых моментов для покупателя в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости — процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Покупатель в такой сделке — менее защищенная сторона, чем продавец. И именно покупатель в большей степени заинтересован в том, чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась.

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. Юристу необходимо проследить, чтобы эти договоренности не нарушали требования законодательства и соответствовали интересам покупателя.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22).

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.*

Может ли покупатель подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости, не обращаясь непосредственно в Росреестр

Да, может.

С 2013 года подать документы на государственную регистрацию можно в многофункциональных центрах по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр), а также в электронном виде на сайте Росреестра.

1. Подача через многофункциональный центр

Новация введена в 2013 году Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», которым внесены существенные изменения, в том числе в статьи 16 и 18 Закона о государственной регистрации.

Теперь заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы заявитель может представить лично через многофункциональный центр (абз. 11 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Информацию о многофункциональном центре своего населенного пункта можно найти в Интернете, если набрать запрос «многофункциональный центр» с указанием своего города или региона. Прием документов осуществляет сотрудник многофункционального центра. Иначе говоря, многофункциональный центр — это не отдельный орган, который может зарегистрировать переход права собственности, а центр, через который в том числе и Росреестр предоставляет свои услуги.

Если заявитель подает документы через многофункциональный центр, то сотрудник, принимающий документы, должен удостовериться в личности заявителя, засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятого заявления и прилагаемых к нему документов. Такое заявление подписывается заявителем (представителем правообладателя, стороны сделки) в присутствии сотрудника многофункционального центра (абз. 12 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Важно отметить: датой приема представленных заявителем лично через многофункциональный центр документов будет день получения таких документов Росреестром (абз. 1 п. 8 ст. 16 Закона о государственной регистрации). При этом многофункциональный центр обязан передать документы, полученные от заявителя, в течение двух дней.

Если в заявлении о государственной регистрации прав заявитель укажет, что желает забрать документы (так же, как и подавал) через многофункциональный центр, то Росреестр обязан передать туда соответствующие документы для выдачи заявителю или его представителю (абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации). Срок передачи документов между Росреестром и многофункциональным центром не может превышать двух дней (абз. 3 п. 8 ст. 16, абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации).

2. Подача в электронном виде

С 2013 года на сайте Росреестра доступна электронная услуга по подготовке заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная возможность позволяет сэкономить время и ускорить процесс подачи документов для государственной регистрации.

На сайте нужно заполнить предлагаемую форму (указать тип и адрес объекта недвижимости, основание перехода права собственности, данные заявителя). Далее на адрес электронной почты будет выслано информационное письмо, в котором будет указан уникальный номер запроса. После получения информационного письма можно выбрать удобный для себя порядок подачи документов.

1. Записаться на прием в свой территориальный отдел Росреестра.

Узнать, как это сделать, можно на сайте Росреестра по каждому отдельному региону. Например, см. условия предварительной записи на прием по Москве, по Московской области, по Санкт-Петербургу.

Запись производится на имеющиеся свободные временные интервалы.

2. Обратиться в Росреестр без предварительной записи и в порядке очереди подать документы.

В обоих случаях (при предварительной подаче документов в электронном виде) нужно предъявить оригиналы документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, на сайте Росреестра в отдельных регионах (не во всех настроен подобный сервис) можно в онлайн-режиме посмотреть готовность документов (например, по городу Москве здесь).

Общий срок государственной регистрации прав — не более 18 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Сделку по купле-продаже объекта недвижимости можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

В итоге покупатель должен получить два документа:

  • свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости
  • и свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация перехода права собственности состоялась.*

Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219).

Государственная регистрация перехода прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

  • договор купли-продажи и передаточный акт. Эти документы нужно представить в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела;
  • решение об одобрении сделки либо подтверждение того, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера;
  • копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) — 1 тыс. руб., для организаций — 15 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц — участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации (перерегистрации) юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.*

Нужно ли покупателю при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности представлять кадастровый паспорт, выписки из ЕГРП и ЕГРЮЛ, нотариально заверять учредительные документы

Нет, не нужно.

С 2013 года этого не требуется.

Подать документы на регистрацию (заявление, удостоверение личности, договор купли-продажи, учредительные документы, документ об одобрении крупной сделки) можно в Росреестр или в МФЦ.

Документ, подтверждающий передачу недвижимости от продавца к покупателю, отсутствует. Может ли Росреестр отказать покупателю в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости

Нет, не может.

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Президиум ВАС РФ сформировал следующую позицию: если договор купли-продажи предусматривает, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права (абз. 4 п. 61 постановления № 10/22).

Таким образом, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Пример из практики: президиум ВАС РФ признал незаконным решение Росреестра, который отказал в государственной регистрации перехода права собственности из-за отсутствия документа, подтверждающего передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю

Какие особенности государственной регистрации перехода права собственности предусмотрены с 2013 года для граждан

1. Собственники могут заявить о невозможности проведения регистрации без личного участия

1 октября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который внес изменения, в том числе и по вопросу государственной регистрации перехода права собственности физических лиц.

Такие собственники могут обратиться в Росреестр с заявлением о невозможности проведения регистрационных действий без личного участия (абз. 10 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации). Иначе говоря, физическое лицо может подать такое заявление, чтобы исключить возможность перехода права собственности без личного присутствия. Эта мера призвана исключить число мошеннических действий с недвижимостью, когда переход права осуществляется через представителя по доверенности.

Кроме того, прежний собственник может обратиться в Росреестр и заявить о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. На основании такого заявления Росреестр вносит соответствующую запись в ЕГРП (ст. 28.1 Закона о государственной регистрации).

2. Закон ужесточил требования государственной регистрации на некоторые виды жилых помещений

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О содействии развитию жилищного строительства“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил Закон о государственной регистрации статьей 25.6 «Особенности государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса».

Данная норма, помимо прочего, предусматривает, что на регистрацию перехода права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, помимообычных документов, нужно представлять выписку из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Кроме того, есть случаи, когда Росреестр не должен регистрировать переход права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилья экономического класса. Такие случаи предусмотрены пунктом 4 статьи 25.6 Закона о государственной регистрации.

Распределение обязанностей и затрат по регистрации

Стороны сами определяют, чьи юристы будут заниматься государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности. Чаще всего это делают представители покупателя как более заинтересованной стороны. Кроме того, стороны заранее оговаривают, в каких пропорциях оплатят госпошлину и другие расходы (например, услуги посредников, специализирующихся на подготовке документов для государственной регистрации). Как правило, свои расходы по оплате госпошлины каждая из сторон берет на себя. Результат договоренности стороны указывают прямо в договоре.

Примеры положений договора купли-продажи недвижимого имущества по вопросу разделения полномочий сторон при осуществлении государственной регистрации

Правовой статус недвижимости после подписания договора и до государственной регистрации

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не является основанием для признания договора недействительным.

После подписания договора и передачи объекта недвижимости по передаточному акту (см. примерные формы передаточных актов к договорам купли-продажи жилого дома, нежилого здания, земельного участка, квартиры) приобретатель является законным владельцем этого имущества. Единственное ограничение в том, что покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение недвижимым имуществом: «После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом» (п. 60 постановления № 10/22).

Внимание! Покупатель не сможет в судебном порядке признать право собственности на объект недвижимого имущества, даже если он представит в качестве доказательства состоявшегося договора такие документы, как накладные, выписки, протоколы, квитанцию об оплате.

Ответственность продавца

Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны представить в Росреестр документы, которые позволят осуществить государственную регистрацию. Продавец обязан представить не только свои учредительные документы, но также и документы, касающиеся объекта недвижимости. А именно технический документ, позволяющий точно идентифицировать объект недвижимости (кадастровый паспорт).

Кроме того, продавец должен представить документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества. Чаще всего таким документом служит свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца. Однако если недвижимость оформлялась до 31 января 1998 года (дата вступления в силу Закона о государственной регистрации), то у продавца могут отсутствовать правоустанавливающие документы. Правоустанавливающим документом будет считаться только документ, прошедший государственную регистрацию.

Обоснование

В таком случае вместо правоустанавливающих документов продавец должен представить правоудостоверяющие документы, выданные до 31 января 1998 года. Например, свидетельство на землю, государственный акт Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, договор, свидетельство на наследство, выданные и удостоверенные нотариусом. Иначе говоря, правоудостоверяющими будут документы, подтверждающие права, но не прошедшие процедуру государственной регистрации.

Обоснование

Поэтому документы, выданные до 31 января 1998 года, можно представлять в качестве подтверждения права продавца, если такая регистрация так и не была проведена.

У продавца объекта недвижимости право собственности возникло до 31 января 1998 года и не было зарегистрировано. Как покупателю минимизировать свои риски

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено диспозитивное правило об ответственности стороны, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Такая сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Кроме того, стороны могут сами определить в договоре:

  • иные положения об ответственности продавца (например, конкретизировать размер штрафных санкций) за нарушение сроков представления документов для государственной регистрации,
  • а также обязанность представить покупателю все необходимые документы на государственную регистрацию.

Образец пункта договора купли-продажи недвижимости об ответственности продавца за уклонение от государственной регистрации

Однако необходимо помнить, что само по себе непредставление продавцом на регистрацию документов не может служить доказательством уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности."



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.