10 мая 2012 года был заключен Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа в пользу продавца

131

Вопрос

10 мая 2012 года был заключен Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа в пользу продавца. После регистрации договора купли-продажи квартира была оформлена в общую долевую собственность покупателей. В связи с невозможностью оплаты части стоимости по договору купли-продажи покупатели обратились в фонд за возможностью оформления целевого займа. Наряду с подписанием Договора целевого займа 10 мая 2013г. было составлено Дополнительное соглашение от 10 мая 2013 г. к Договору купли-продажи, в котором был прописан заемный источник оплаты и регистрация последующей ипотеки в пользу Фонда. После регистрации дополнительного соглашения денежные средства по Договору займа были перечислены, расчет с продавцом был осуществлен, обременение в пользу продавца было снято. Осталось только обременение в пользу Фонда. В связи с неоднократными просрочками по оплате платежей, Фонд обратился в Суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки. В судебном заседании ответчики – покупатели – заемщики заявили ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с тем, что один из ответчиков состоит на учете в психоневрологическом диспансере, просили суд запросить справку из диспансера об этом. Пояснили, что один из ответчиков состоит на учете с 1998 г. Заявили, что в соответствии со ст.177 ГК РФ договор считается недействительным, т.к. был заключен под влиянием заблуждения. Заявили намерение о подаче к Фонду встречного иска о признании договора займа не действительным. Второй ответчик дееспособный, на учете не состоит. Вопросы: 1. Является ли справка из психоневрологического диспансера основанием для признания Договора займа недействительным (вопрос о признании лица недееспособным не ставился)? 2. Правомерна ли подача встречного иска к Фонду? 3. Какие обстоятельства должны доказать ответчики, для того чтобы суд признал Договор займа недействительным? 4. В случае признания Договора займа недействительным, что будет с Договором купли-продажи и Дополнительным соглашением, Т.к. Дог. Займа был заключен во исполнение Дополнительного соглашения? 5. Какие последствия для Фонда в случае признания догорова займа не действительным? Как будет погашен долг?

Ответ

: Ваше дело требует только непосредственного анализа документов и проблему необходимо оценивать в системе.

 

Совершенные сделки, в части недееспособного лица ничтожны, если лицо признано недееспособным на момент совершения сделок. Оспоримы, если есть подозрения, что лицо могло быть недееспособным на момент совершения сделок, но это обстоятельство необходимо доказывать.

Согласно абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно ст. 167 ГК РФ

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно!

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в Определении от 18.01.2005 № 23-О, содержащееся в п. 2 ст. 167 ГК РФ положение не препятствует индексации подлежащих возврату денежных сумм с учетом инфляции

Согласно ст. 171 ГК РФ

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

 

Согласно ст. 177 ГК РФ

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

3. Если сделка признана недействительной на основании ст. 177 ГК РФ, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами 2 и 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ.

Согласно ст. 178 ГК РФ

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных п. 1 ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно ст. 181 ГК РФ

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из фабулы: «Пояснили, что один из ответчиков состоит на учете с 1998 г. Заявили, что в соответствии со ст.177 ГК РФ договор считается недействительным, т.к. был заключен под влиянием заблуждения.»

Под влиянием заблуждения — это ст. 178 ГК РФ. И это оспоримая сделка и срок давности — 1 год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (т.е. о наличии недееспособности долевого сособственника).

Статья 177 ГК РФ — это сделка, совершенная дееспособным на момент совершения, но не способного понимать значение своих действий на момент совершения по иску этого лица, либо

иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения либо по иску опекуна, если лицо совершившее, признанно недееспособным впоследствии с учетом на момент совершения — для этого необходима комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, которая однозначно покажет, что лицо на момент совершения было недееспособным, проводится по документам, имевшимся на момент совершения сделки.

Если это заявил лицо, не способное понимать значение своих действий, то по купле-продаже — прошел срок, по займу срок есть. Если заявляет недееспособный, то он не может, может такое заявлять только его опекун.

Если это заявил сособственники, то они должны доказать, что им не было известно об обстоятельствах недееспособности. Более того, сделка в части недееспособного не влияет на права и обязанности по тому сделке дееспособных. Даже, если сделку по займу в части недееспособного признают недействительной, это не влияет на права и обязанности по займу второго дееспособного ответчика.

Надо вычитывать сам договор займа, важно, в договоре солидарная ответственность или субсидиарная.

Из фабулы вопроса: «Заявили намерение о подаче к Фонду встречного иска о признании договора займа не действительным. Второй ответчик дееспособный, на учете не состоит.

Вопросы: 1. Является ли справка из психоневрологического диспансера основанием для признания Договора займа недействительным (вопрос о признании лица недееспособным не ставился)?» Противоречие в вопросе: лицо уже является признанным недееспособным с 1998 года или есть подозрения о том, что оно недееспособно на момент совершения сделок.

Важно: кто заявляет требование о признании сделки по займу недействительной: второй дееспособный долевой собственник или недееспособный или его опекун. Для признанного недееспособного — да, по иску его опекуна является. Для непризнанного — нет, надо признать, что он не понимал значение своих действий, справка как косвенное доказательство (важно что в этой справке). Для второго сособственника — нет

На вопрос: «Правомерна ли подача встречного иска к Фонду?» Это право стороны.

На вопрос: «Какие обстоятельства должны доказать ответчики, для того чтобы суд признал Договор займа недействительным?» — Надо вычитывать документы, общие основания для признания сделки недействительной указаны выше. Из вопроса пока даже не ясно основание исковых требований (ст.ст. 177, 178 или вообще ст. 171 ГК РФ). В зависимости от основания доказываются соответствующие обстоятельства.

На вопрос: «В случае признания Договора займа недействительным, что будет с Договором купли-продажи и Дополнительным соглашением». С куплей-продажей для оспаривания прошли сроки, если только лицо не недееспособно, но только в отношении этого лица требование должен заявлять опекун. Второй сособственник не может признать сделку по ст. 171 ГК РФ, для него она оспорима — 1 год с момента, когда узнал.

Договор займа — реальный, он заключен в момент получения заемщиком денег и не важно, что он заключен во исполнение дополнительного соглашения к купле-продаже. Договор купли-продажи и договор займа должны оспариваться отдельно. В порядке ст. 151 ГПК суд вправе объединить требования, если есть общность доказательств, но видится отсутствие оснований для этого.

На вопрос: «Какие последствия для Фонда в случае признания договора займа не действительным?» Деньги возвращаются в фонд от ответчиков — это даже в пользу фонда, только, если в договоре не фигурирует продавец — у него добросовестное приобретение, пока его договор не оспорен.

На вопрос: «Как будет погашен долг?» — юридически — с заёмщиков, фактически — большой вопрос, если у них нет средств.

Из всей ситуации, указанной в вопросе, без учета анализа документов, видится явная недобросовестность заемщиков — покупателей. И нормы ст. 166 ГК РФ вполне применимы.

Согласно абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Более того, в иске о взыскании задолженности по займу и обращении взыскания на предмет ипотеки, иски о признании сделки по займу недействительной не являются встречными. Т.к. заём — реальный, он состоялся. Заём был произведен Фондом, получен ответчиками. Вопрос оспаривания договора займа по безденежности не ставится. Важным является то, каким образом произошло перечисление: ответчикам или сразу продавцу, что указано в основании платежа.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

<...>

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162 «Обзор
практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»

30.04.2014

С уважением, Флоненкова Светлана, адвокат Адвокатской палаты Ростовской области (рег. номер 61/4043), эксперт «Системы Юрист»

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист»

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.