• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Договорная работа
  • » При приватизации предприятия в передаточный акт объектов, не вошедших в уставный капитал, была включена крышная котельная жилого дома, где все квартиры приватизированы (помимо этого акта, никаких документов на котельную предприятие не имеет)

При приватизации предприятия в передаточный акт объектов, не вошедших в уставный капитал, была включена крышная котельная жилого дома, где все квартиры приватизированы (помимо этого акта, никаких документов на котельную предприятие не имеет)

249

Вопрос

При приватизации предприятия в передаточный акт объектов, не вошедших в уставный капитал, была включена крышная котельная жилого дома, где все квартиры приватизированы (помимо этого акта, никаких документов на котельную предприятие не имеет). То есть эта котельная, исходя из передаточного акта, является собственностью Республики Марий Эл (функции собственника осуществляет Министерство государственного имущества РМЭ). Предприятие содержит, обслуживает эту котельную (по договору на обслуживание работает специализированная организация), управляющая компания (ТСЖ не создано) не возмещает расходы за ее содержание, принимать отказывается, хотя заключила с каждым собственником договор, в котором указано, что за эти услуги с них взимается плата. Каким образом это предприятие может передать эту котельную либо управляющей компании, либо жильцам?».

Ответ

: Крышная котельная необходимая для эксплуатации жилого дома, предназначенная для обслуживания всех его помещений и служащая для функционирования теплоисточника дома является общедомовым имуществом, принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома в силу закона. Таким образом, именно собственники помещений многоквартирного дома должны нести расходы и бремя содержания данной котельной.

 

Статьей 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудовние обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пп «а» и «д» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) предусмотрено, что встроенные крышные котельные многоквартирных домов, включая помещения котельных и оборудование, включаются в состав общего имущества дома.

Таким образом, в силу закона данная котельная должна принадлежать собственникам многоквартирного дома вне зависимости от факта государственной регистрации права и именно собственники помещений должны нести расходы по ее содержанию.

Как указано в Определение ВАС РФ от 23.10.2013 № ВАС-11933/13 отсутствие договорных обязательств по содержанию и ремонта общего имущества не является основанием для освобождения собственника помещений в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Взыскание неосновательного обогащения: определение надлежащего истца и ответчика;

Иск о возврате неосновательного обогащения. Заблуждения, которые мешают эффективному возмещению;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО ОТ 25.07.2013 № А41-43410/2012

«Как усматривается из материалов дела и установлено судом, за ОАО «Мытищинская теплосеть» зарегистрировано право собственности на котельную общей площадью 80,5 кв. м, находящуюся на крыше жилого дома по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д. 39, что подтверждается свидетельством от 10.05.2011 серии 50-AA N 071563.

Полагая, что спорная котельная, включая оборудование, относится к общему имуществу указанного выше многоквартирного дома и принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности, ТСЖ «Баковский дворик» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу, исходя также из того, что право собственности на котельную зарегистрировано за ОАО «Мытищинская теплосеть».*

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудовние обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принимая обжалуемое постановление , судом апелляционной инстанции было установлено, что 17.02.2000 между Администрацией Одинцовского района (дольщик) и ООО «ЮАССтрой» (инвестор) заключен договор об инвестировании строительства 14-этажного кирпичного жилого дома, встроенно-пристроенных гаражей по ул. Неделина, кор. 15 в г. Одинцово, гостиницы для Дворца спорта.

В период с 2003 по 2005 годы к указанному договору было подписано 10 дополнительных соглашений.

Строительство вышеназванного объекта инвестиционной деятельности осуществлялось по строительному адресу: Московская область, г. Одинцово, мкр. N 6, корпус 8, а после окончания строительства дому был присвоен адрес: Московская область, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д. 39.

По условиям дополнительных соглашений от 18.10.2001 N 3 и от 03.02.2003 N 8 дольщик предоставил инвестору земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома общей проектной площадью квартир 18.133,42 кв. м и нежилых помещений 1-го этажа 1 041,5 кв. м, с подземным гаражом-стоянкой на 260 машино-мест и спортивной площадкой над ним общей проектной площадью 7 490 кв. м, расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Одинцово, мкр. N 6, корпус 8.

В соответствии с соглашением от 16.11.2004 N 9 создаваемые в процессе инвестирования и строительства наружные инженерные коммуникации, здания и сооружения, электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, радио, телевидения распределяются дольщику, за исключением котельной, расположенной на крыше жилого дома по строительному адресу: Московская область, г. Одинцово, мкр. N 6, корпус 8, линий телефонизации и газопровода, которые распределяются заказчику.

Вместе с тем в материалах дела имеется акт приемочной комиссии от 29.12.2004 N 001456 и приложение N 1 к нему, согласно которым 30.12.2004 жилой многоквартирный дом N 39, расположенный по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Вокзальная, введен в эксплуатацию вместе с котельной, находящейся на крыше указанного дома.

В соответствии с пп «а» и «д» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) предусмотрено, что встроенные крышные котельные многоквартирных домов, включая помещения котельных и оборудование, включаются в состав общего имущества дома.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что спорная котельная и находящееся в ней оборудование необходимы для эксплуатации вышеназванного жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования теплоисточника дома, в связи с чем требования истца о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д. 39, права общей долевой собственности на котельную и ее оборудование, являются обоснованными*"

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.