• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Налоговые проверки
  • » В договоре об участии в долевом строительстве, заключенного с приобретателем – физическим лицом, предусмотрено условие о том, что если в результате строительства площадь квартиры измениться (по данным замеров), то стороны осуществляют доплату либо возврат

В договоре об участии в долевом строительстве, заключенного с приобретателем – физическим лицом, предусмотрено условие о том, что если в результате строительства площадь квартиры измениться (по данным замеров), то стороны осуществляют доплату либо возврат

162

Вопрос

В договоре об участии в долевом строительстве, заключенного с приобретателем – физическим лицом, предусмотрено условие о том, что если в результате строительства площадь квартиры измениться (по данным замеров), то стороны осуществляют доплату либо возврат денежных средств. Площадь квартиры, как правило, в результате строительства изменяется. Так, проектная площадь считается до сотых единиц, а конечная площадь, указанная в технической документации органом техинвентаризации считается до десятых. Имеется ли нормативный акт, регламентирующий, что площадь, в результате строительства может измениться, что это допустимо? Законно ли по отношению к потребителю включение вышеуказанных условий в договор и не лишает ли такое условие права потребителя расторгнуть договор на основании п. 2 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ?

Ответ

1. После завершения строительства жилого дома обмеры квартир производятся в процессе технической инвентаризации в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37.

 

Как правило, между проектной и фактической площадью квартир имеются расхождения, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади, что не противоречит действующему законодательству РФ и СНиП.

Документами, подтверждающими изменение фактической площади по сравнению с проектной, являются, кадастровый паспорт, экспликации и технический паспорт квартиры.

2. В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Согласно с п.2 ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с положениями заключенного договора.

Как следует из вышеизложенного, включение в договор долевого инвестирования условия о последующем изменении цены, является правомерным. Такая позиция подтверждается материалами судебной практики (примеры судебных решений приведены далее).

Таким образом, если заключённый Вашей организацией договор предусматривает изменение цены договора и содержит условия, устанавливающие обязанность физического лица по оплате дополнительной площади квартиры, определенной по результатам обмеров БТИ, Ваша организация вправе обратиться к указанному лицу с претензией о невыполнении обязательств по договору и в случае отказа от оплаты, взыскать денежные средства в судебном порядке.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 214-ФЗОТ 30.12.2004

«Статья 5. Цена договора

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. *

3. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями*.

4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона

<...>

Статья 12. Исполнение обязательств по договору

2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором* и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА от 24.08. 2010 № 33-16477

«Д. обратилась в суд с иском к ООО «Жилсоцстрой» о признании права собственности на квартиру № 23 общей площадью 57,3 кв. м, расположенную в <...> по <...> области, взыскании компенсации морального вреда в сумме 20000 руб., расходов на оплату услуг представителя — 25000 руб., указав, что по договору об уступке требования от 11.04.2007 г. к ней перешли права и обязанности Д. по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 21.06.2005 г., в связи с чем она является инвестором по строительству жилого дома по вышеуказанному адресу. Ее обязательства как инвестора были исполнены, однако ответчиком по акту приема-передачи квартира № 23 не была передана.

Решением Климовского городского суда от 31.07.2008 г. ООО «Жилсоцстрой» было обязано в срок до 01.09.2008 г. передать ей спорную квартиру. Во исполнение указанного решения ответчик выдал ей акт приема-передачи жилого помещения, однако в тексте указал о наличии обязательств — произвести доплату в размере 24700 руб. — разницу между проектной площадью и общей площадью квартиры. Ответчик умышленно не исполняет решение суда, не представляет ей акт приема-передачи квартиры, содержание которого соответствует требованиям закона, что препятствует регистрации права собственности на квартиру.

Представитель ООО «Жилсоцстрой» Л. иск не признал, предъявил встречный иск к Д. о взыскании 24700 руб. в счет исполнения обязательств по договору № 1-1-6-4 от 21.06.2005 г. о долевом участии в строительстве жилого дома и уплаченной государственной пошлины в размере 941 руб., указав, что в соответствии с п. 3 указанного договора разница между фактической и проектной площадью подлежит перерасчету из расчета стоимости одного квадратного метра.

В соответствии с решением Климовского городского суда от 31.07.2008 г. площадь всех частей спорной квартиры составляет 59,6 кв. м, общая — 57,3 кв. м, т.е. разница между общей и общей проектной площадью квартиры составляет 1,3 кв. м. Стоимость одного квадратного метра в соответствии с п. 1 договора составляет 19000 руб. Общая сумма доплаты составляет 24700 руб. До настоящего времени ответчиком указанная доплата не произведена.

Решением суда в удовлетворении исковых требований Д. отказано.

Встречные исковые требования ООО «Жилсоцстрой» удовлетворены.

Взыскано с Д. в пользу ООО «Жилсоцстрой» 24700 руб. в счет исполнения обязательств по договору № 1-1-6-4 от 21.06.2005 г. о долевом участии в строительстве жилого дома, уплаченную государственную пошлину в размере 941 руб., всего — 25641 руб.

В кассационной жалобе Д. просит решение суда отменить, ссылаясь на необоснованность его выводов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом первой инстанции установлено, что 21.06.2005 г. между Д. и ООО «Жилсоцстрой» был заключен договор о долевом инвестировании строительства указанного жилого дома. По условиям данного договора Д. обязан был осуществить инвестирование строительства жилья в виде спорной квартиры общей проектной площадью 56,0 кв. м. Стоимость квартиры составляла 1064000 руб., исходя из стоимости 1 кв. м равной 19000 руб. Срок завершения строительства жилого дома — третий квартал 2005 г. 27.06.2005 г. и 11.07.2005 г. Д. исполнил свои обязательства по договору внеся в кассу ответчика 1064000 руб. 11.04.2007 г. между Д. и истицей Д. был заключен договор об уступке права требования, по условиям которого к истице перешли все права и обязанности по договору о долевом инвестировании строительства вышеуказанного жилого дома. Разрешение на ввод вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию было получено 30.10.2007 г.

Решением Климовского городского суда от 31.07.2008 г. на ООО «Жилсоцстрой» возлагалась обязанность в срок до 01 сентября 2008 г. передать Д. по акту приема-передачи спорную квартиру.

В соответствии с п. 3 указанного выше договора заказчик обязуется оплатить сумму, указанную в п. 1 настоящего Договора по приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью договора. Сумма по договору перерасчету не подлежит, за исключением разницы между проектной площадью и площадью указанной в справке БТИ из расчета стоимости указанной в п. 1 настоящего договора, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы, площадь всех частей спорной квартиры составляет 59,6 кв. м, из нее общая площадь всех жилых помещений вышеуказанной квартиры составляет 57,3 кв. м, в том числе жилая — 30,5 кв. м, подсобная — 26,8 кв. м.

Таким образом, разница между общей и общей проектной площадью указанной квартиры составляет 1,3 кв. м.

При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу о том, что общая сумма доплаты со стороны Д. в пользу ООО «Жилсоцстрой» за спорную квартиру составляет 24700 руб.

Отказывая Д. в удовлетворении иска о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходил из того, что истица свои обязательства перед ООО «Жилсоцстрой» по указанному договору выполнила не в полном объеме, не оплатив разницу между проектной и фактической площадью спорной квартиры.

Выводы суда подробно изложены в мотивировочной части решения, с ними судебная коллегия согласна.*

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчиком в установленном законом порядке не было представлено дополнительное соглашение к договору об изменений условий договора долевого участия в строительстве относительно цены договора, не могут быть приняты во внимание, т.к. п. 3 Договора допускает возможность корректировки цены договора при возникновении разницы между проектной и фактической площадью квартиры. Решение Климовского городского суда от 31.07.2008 г., вступившее в законную силу, содержит в себе выводы о том, что ООО «Жилсоцстрой» обязан передать истице спорную квартиру по акту приема-передачи, при этом за ООО «Жилсоцстрой» сохранялось право требования от истицы исполнения условий договора, связанных с возможным перерасчетом цены договора исходя из фактической площади квартиры, которым ответчик воспользовался, предъявив встречные требования к Д.

Из материалов гражданского дела № 2-302/08 по иску Д. к ООО Жилсоцстрой" о возложении обязанности передать квартиру по акту приема-передачи следует, что она в период рассмотрения дела неоднократно соглашалась уплатить разницу в сумме 24700 руб. (протокол судебного заседания от 31.07.2008 г., л.д. 95); возражения на отзыв ответчика ООО «Жилсоцстрой» л.д. 90).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что корректировка цены договора, установленная в п. 3 вышеназванного договора, в данном конкретном случае, не является изменением условий договора долевого участия.

Другие доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке выводов, изложенных судом в решении, и не содержат правовых оснований для его отмены в кассационном порядке.

Руководствуясь статьями 199, 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Климовского городского суда Московской области от 23 мая 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Д. — без удовлетворения".

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА от 30.05.2011 № 33-16353

«Л. обратился в суд с иском к ЗАО «Кунцево-Инвест» о признании права собственности на квартиру и взыскании денежных средств.

Определением суда от 11 февраля 2011 года производство по делу в части признания права собственности на квартиру было прекращено в связи с отказом от иска в указанной части.

В обоснование исковых требований о взыскании денежных средств истец указал, что 15 июня 2009 года между ним и ЗАО «Кунцево-Инвест» в лице ООО «Магистрат» был заключен договор № 9/27А/197-2, по условиям которого ответчик обязался передать истцу трехкомнатную квартиру проектной площадью 127,8 кв. м, а истец обязался оплатить стоимость квартиры в размере 14 204 970 руб. В дополнительном соглашении от 09 июля 2010 года к указанному договору истец обязался произвести доплату 800 280 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 111 150 руб., поскольку фактическая площадь квартиры с учетом балкона (8,7 кв. м) и лоджии (5,6 кв. м) составила 135 кв. м. Однако в соответствии с п. 3.37 Инструкции по учету жилищного фонда в РФ от 04.08.1998 г. № 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов — 0,3. Поскольку цена договора с учетом применения указанных коэффициентов составляет 14 017 126 руб. 50 коп., в то время как истцом была уплачена общая сумма в размере 15 005 250 руб., просил суд взыскать с ответчика денежные средства в сумме 988 123 руб. 50 коп.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.

Представитель третьего лица ООО «Магистрат» в судебном заседании иск не признал.

Представители третьих лиц Правительства Москвы, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит Л. по доводам кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Л. — по доверенности С., возражения представителя ЗАО «Кунцево-Инвест» — по доверенности Б., представителя ООО «Магистрат» — по доверенности Г., представителя ЗАО «Интеко» — по доверенности Н., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактически установленными обстоятельствами и требованиями закона.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что 15 июня 2009 года между Л. и ЗАО «Кунцево-Инвест» в лице ООО «Магистрат» был заключен договор № 9/27А/197-2, по условиям которого ответчик обязался передать истцу трехкомнатную квартиру проектной площадью 127,8 кв. м, строительный номер <...> номер на площадке <...>, расположенную в 3-й секции на 7-м этаже в доме по адресу: г. Москва, ул. <...> (строительный адрес: г. Москва, ул. <...>, владение <...>, корпус <...>, квартал <...>), а истец обязался оплатить стоимость квартиры в размере 14 204 970 руб.

Согласно п. 2.1. Договора, проектная площадь объекта, указанная в договоре, является ориентировочной. Окончательная площадь объекта (с учетом площади летних помещений) будет определена после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров объекта БТИ.

Стоимость одного кв. м объекта согласно п. 3.1. Договора составляет 111 150 руб.

В соответствии с п. 3.4.1. Договора, после проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта стороны, исходя из суммарной площади объекта по данным обмеров БТИ и стоимости одного кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, уточняют цену настоящего Договора, что оформляется соответствующим дополнительным соглашением.

Согласно кадастровому паспорту, экспликации и техническому паспорту на указанную квартиру, общая площадь квартиры № <...>, расположенной по адресу: г. Москва, ул. <...>, составляет 120,7 кв. м, суммарная площадь с учетом летних помещений — 135 кв. м.

09 июля 2010 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору № 9/27А/197-2, в соответствии с которым истец обязался произвести доплату 800 280 руб., поскольку фактическая площадь квартиры с учетом балкона (8,7 кв. м) и лоджии (5,6 кв. м) составила 135 кв. м.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика денежной суммы 988 123 руб. 50 коп. в связи с расчетом площадей с понижающими коэффициентами для лоджии и балкона, суд исходил из того, что договором № 9/27А/197-2 и дополнительным соглашением к нему применение сторонами договора понижающих коэффициентов не предусмотрено, оплата производится по результатам обмеров БТИ, истец, подписывая договор и дополнительное соглашение, согласился с условиями договоров, исполнил свои обязательства по оплате 135 кв. м площади квартиры.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Л. к ЗАО «Кунцево-Инвест» о взыскании денежных средств*.

Довод кассационной жалобы Л. о том, что судом был произведен неправильный подсчет площадей, не были учтены в соответствии с п. 3.37 Инструкции по учету жилищного фонда в РФ от 04.08.1998 г. № 37 коэффициенты: для лоджий — 0,5, для балконов — 0,3, не влечет отмену решения суда, поскольку при подсчете площадей помещений БТИ руководствуются указанной Инструкцией, требования которой обязательны для всех организаций технической инвентаризации. В соответствии с условиями дополнительного соглашения, заключенного сторонами, обмеры квартиры производились органами БТИ с учетом указанных понижающих коэффициентов, что подтверждается данными экспликации.

Ссылка в жалобе на то, что суд не рассмотрел требование о возврате государственной пошлины пропорционально цене иска в той части, производство по которой судом было прекращено в связи с отказом истца от иска, не влияет на законность принятого решения, поскольку вопрос о возврате государственной пошлины на основании п. 3 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ может быть рассмотрен и после принятия решения.

Иных доводов к отмене постановленного судом решения по основаниям, предусмотренным ст. 362 ГПК РФ, кассационная жалоба не содержит.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 11 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Л. без удовлетворения".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.