Между сторонами заключен договор аренды гос. имущества на помещение 20 кв.м

148

Вопрос

Между сторонами заключен договор аренды гос. имущества на помещение 20 кв.м. Арендатор является субъектом малого предпринимательства. К договору подписан расчет арендной платы исходя из площади помещения в 40 кв.м., фактически арендатор занимает именно 40 кв.м. Такие правоотношения длятся более 2 лет. Изменения по площади объекта аренды в договор не вносились. Может ли арендатор претендовать на выкуп помещения в 40 кв.м. на основании Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ?».

Ответ

: В связи с тем, что стороны не оформили дополнительными соглашениями изменения в договоре аренды, в части размера арендуемого помещения, в выкупе помещения площадью 40 кв.м. может быть отказано.

 

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Следовательно, условием приобретения арендуемого муниципального имущества в собственность в порядке Федерального закона № 159-ФЗ является возможность формирования арендуемой части здания в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Как следует из вопроса, помещение площадью 40 кв.м. не являлось самостоятельным предметом договора аренды.

Следует отметить, что в настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12. В связи с тем, что стороны договора не оформили и не внесли изменения в договор аренды, доп.соглашения не составлялись и не регистрировались, в выкупе помещения площадью 40 кв.м. может быть отказано, т.к. предметом договора аренды формально оно не является.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ

«Субъекты малого и среднего бизнеса могут реализовать преимущественное право выкупа государственного и муниципального имущества до 1 июля 2015 года. Срок льготной приватизации в очередной раз продлен еще на два года Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».*

При этом арендатор может реализовать право преимущественного выкупа, только если соответствует следующим условиям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ):

  • арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года. То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2011 года;
  • у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням);
  • имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

До 1 июля 2013 года для выкупа государственного имущества закон предусматривал еще и требование к площади (ограничивал ее размер). Площадь выкупаемого помещения не должна была превышать предельные значения, установленные законами субъектов РФ. Однако новая редакция Закона № 159-ФЗ такого ограничения не содержит.

Еще одно изменение заключается в том, что теперь в некоторых случаях арендатор может выкупить даже то имущество, которое включено в указанный выше перечень.

Для этого арендатору нужно обратиться с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также соответствовать двум требованиям:

  • арендатор владеет и (или) пользуется арендуемым имуществом непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором аренды по состоянию на 1 сентября 2012 года. То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 сентября 2007 года;
  • арендуемое имущество входит в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи соответствующего заявления"


Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.