Два юридических лица заключили между собой договор уступки прав требования

181

Вопрос

Два юридических лица заключили между собой договор уступки прав требования. Согласно условиям договора приобретатель прав обязуется произвести расчет в форме заключения со второй стороной ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора долевого участия на строительство многоквартирного дома. Является ли такой Предварительный договор долевого участия между юр.лицами законным с точки зрения статьи 3 закона о долевом участии в строительстве? Расчеты денежными средствами между сторонами по обоим договорам не производятся: по цессии передается имущественное право, в предварительном договоре - обязательство по строительству, граждане в сделках не участвуют. Очень хотелось бы ознакомиться с арбитражной практикой. Отмечаем, что нас интересует только вопрос правомерности заключения ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора долевого участия в строительстве

Ответ

: Заключение предварительного договора долевого участия в строительстве само по себе является правомерным и не противоречит нормам действующего законодательства.

 

Данный порядок «узаконил» в своем Постановлении от 11.07.2011 № 54 Пленум ВАС РФ. Ниже в ответе приведена положительная арбитражная практика по данному вопросу.

В то же время, следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона о долевом участии в строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Арбитражные суды указывают, что использование юридической конструкции предварительного договора, предусмотренной статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет своей целью юридически связать стороны в будущем. Юридические последствия заключения предварительного договора состоят в возможности понуждения уклоняющейся стороны к заключению основного договора на согласованных в предварительном договоре условиях. Не обладая предусмотренным законом правом на заключение основного договора долевого участия в строительстве жилого дома, соответствующая сторона не вправе заключать предварительный договор.

Таким образом, другая сторона предварительного договора о долевом участии должна иметь полномочия застройщика в соответствии со статьей 3 Закона № 214-ФЗ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

«8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.*

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся впунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления».

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО ОТ 05.09.2011 № А40-149910/2010

«20 января 2010 года между РООИ «Гармония и жизнь» и ЗАО «Объединенная Строительная Компания» (далее — стороны) был заключен предварительный договор купли — продажи № ПВ2/А — 23 — 7/АН (далее — предварительный договор).

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключения в последующем договора купли — продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: город Москва, пр — т Вернадского, вл. 78, корп. АБВ, корп. А (II очередь застройки), двадцать третий этаж, № 7 на площадке (справа от лестницы), по которому ответчик будет выступать продавцом, а истец покупателем. Общая ориентировочная площадь квартиры составляет 73,87 кв.м.*

Согласно п. 1.2 предварительного договора, основной договор должен быть заключен не позднее II квартала 2013г.

Обращаясь в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, РООИ «Гармония и жизнь» просил признать недействительными п. п. 2.3, 4.5, 4.6, 4.6.1 предварительного договора купли — продажи № ПВ2/А — 23 — 7/АН от 20 января 2010 года как не соответствующие требованиям п. 1 ст. 307, ст. 328, п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оспариваемыми условиями предварительного договора предусмотрено следующее.

В соответствии с п. 2.3 предварительного договора оплата стоимости квартиры должна будет производиться покупателем путем безналичного перечисления денежных средств в размере 7 313 130 руб., не позднее 03 марта 2010 года.

Согласно п. 4.5 предварительного договора покупатель выплачивает пени в размере 0,001% от не перечисленной в срок суммы за каждый день задержки платежа в случае задержки выполнения покупателем своих обязательств по платежам, предусмотренным п. 2.3 предварительного договора. В соответствии с п. 4.6 предварительного договора, настоящий договор может быть досрочно расторгнут продавцом в одностороннем порядке: 4.6.1 — в случае просрочки покупателем выполнения своих обязательств по перечислению в адрес продавца денежных средств, указанных в п. 2.3 предварительного договора, более чем на 10 банковских дней.

Суды, удовлетворяя заявленные исковые требования, указали на то, что предметом предварительного договора могут быть обязательства сторон по заключению в будущем основного договора купли — продажи имущества, поэтому предварительный договор не может содержать условие о денежных обязательствах сторон за исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного обязательства.

Вместе с тем судами не принято во внимание и не учтено следующее. Исходя из системного толкования положений действующего законодательства (в том числе ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации) можно прийти к выводу о том, что в предварительном договоре могут содержаться условия о денежных обязательствах сторон. Такая позиция по рассматриваемому спору соответствует судебно — арбитражной практике (Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2009 года № А40 — 15774/08 — 89 — 183, от 22 июля 2011 года № А40 — 146901/10 — 83 — 1232, от 25 июля 2011 года № А40 — 149922/10 — 48 — 1269, от 25 июля 2011 года № А40 — 149920/10 — 48 — 1270, от 28 июля 2011 года № А40 — 146904/10 — 61 — 1013).

Кроме того, суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что 28 июля 2011 года на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://arbitr.ru размещено Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее -Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 года).

Согласно п. 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации (утвержден Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 июня 1996 года № 7) арбитражным судам следует иметь в виду, что со дня размещения Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное Постановление, для них считается определенной. Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии с п. 8 Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 года если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли — продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли — продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имелось, поскольку включение оспариваемых пунктов в предварительный договор соответствует положениям действующего законодательства и Постановлению Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 года*".

3. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО ОТ 03.08.2010 № А70-13067/2009

"Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 11.08.2009 между ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» (продавец) и ООО «ТД Термопласт» заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить в срок до 15.11.2009 договор долевого участия строительства нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме в кирпичном исполнении (секция 4) по ул. Кирова-Герцена в г. Тюмени на 1, 2, 3, 4 этажах, площадью 1 873, 78 кв. м, а также нежилых помещений площадью 396 кв. м на цокольном этаже.*

Стороны предварительного договора согласовали цену нежилых помещений в общей сумме 72 303 350 руб. и срок уплаты цены нежилых помещений — до 15.08.2009.

Предъявляя настоящий иск, ООО «ТД Термопласт» ссылается на уплату ответчику (по первоначальному иску) цены договора в полном объеме путем подписания между спорящими сторонами с участием ООО «Ореол» (новый должник) договора перевода долга от 11.08.2009, согласно которому лицом, обязанным по оплате цены предварительного договора в размере 72 303 350 руб. (новый должник), стало ООО «Ореол».

ООО «ТД Термопласт» ссылается также на то, что в адрес ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» им было направлено письмо от 12.11.2009 с требованием о заключении основного договора долевого участия в строительстве. Между тем основной договор по вине ответчика не заключен.

ООО «КАЦ «Муниципальное развитие», указывая на отсутствие полномочий на заключение основного договора долевого участия в строительстве, во встречном иске просило суд признать предварительный договор от 11.08.2009 недействительным.

Отклоняя первоначальные требования и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.08.2009 по делу № А 70-11786/2009 договор перевода долга от 11.08.2009 признан незаключенным, ввиду того, что условие предварительного договора об оплате объектов долевого строительства в размере 72 303 350 руб. недействительно.

Согласно пункта 1 статьи 2 Закона о долевом участии в строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу пункта 1 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» не имеет полномочий застройщика, поэтому не вправе было заключать оспариваемый предварительный договор долевого участия в строительстве нежилых помещений. Нарушение предусмотренных законом требований к стороне сделки влечет ее недействительность на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона о долевом участии в строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Из материалов дела и пояснений ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» усматривается, что между ним и застройщиком (обществом с ограниченной ответственностью «Тюменгазстрой») заключен аналогичный предварительный договор долевого участия в строительстве. Таким образом, материалами дела подтверждается отсутствие у ответчика полномочий застройщика и отсутствие у него полномочий на осуществление деятельности от имени застройщика.

Довод кассационной жалобы о неправомерности вывода судов об отсутствии в предварительном договоре условия о предмете, отклоняется. Данный вывод судов не послужил основанием для признания оспариваемого предварительного договора недействительной сделкой.

Довод кассационной жалобы о том, что Закон об участии в долевом строительстве не содержит каких-либо ограничений на заключение предварительных договоров долевого участия в строительстве, поэтому признание предварительного договора недействительным по основанию отсутствия у ООО «КАЦ «Муниципальное развитие» полномочий застройщика и в связи с отсутствием у него разрешения на строительство неправомерно, не может быть принят во внимание, как противоречащий законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Использование юридической конструкции предварительного договора, предусмотренной статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет своей целью юридически связать стороны в будущем. Юридические последствия заключения предварительного договора состоят в возможности понуждения уклоняющейся стороны к заключению основного договора на согласованных в предварительном договоре условиях. Не обладая предусмотренным законом правом на заключение основного договора долевого участия в строительстве жилого дома, ООО «КАЦ „Муниципальное развитие“ не вправе было заключать предварительный договор.*

Суд кассационной инстанции считает, что суд первой инстанции и арбитражный апелляционный суд полно и всесторонне исследовали доказательства по делу, дали им правильную оценку и не допустили нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.