• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Возможно ли в принудительном порядке обязать собственника небольшой доли (1/16) в праве долевой собственности на квартиру продать свою долю в случае продажи объекта собственником 15/16 долей

Возможно ли в принудительном порядке обязать собственника небольшой доли (1/16) в праве долевой собственности на квартиру продать свою долю в случае продажи объекта собственником 15/16 долей

408

Вопрос

Возможно ли в принудительном порядке обязать собственника небольшой доли (1/16) в праве долевой собственности на квартиру продать свою долю в случае продажи объекта собственником 15/16 долей? если да, то какова процедура?».

Ответ

: До продажи собственником 15/16 доли в праве общей собственности на квартиру, он вправе в судебном порядке потребовать прекращения права собственника малой доли (1/16) на долю в общем имуществе с выплатой соответствующей денежной компенсации. В ином случае, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст.250 ГК РФ).

 

В Определении Верховного суда РФ от 03.04.2012 № 5-В11-134 сделан вывод, что права лица, имеющего большую долю в праве общей собственности на жилое помещение, могут быть защищены путем принудительной выплаты денежной компенсации остальным сособственникам с утратой ими права на долю в общем имуществе.

Таким образом, собственник большей доли вправе подать собственнику меньшей доли об утрате права на долю в общем имуществе с принудительной компенсацией стоимости данной доли.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 03.04.2012 № 5-В11-134

<…>

«К. обратилась в суд с иском к С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Е., Г., И. о признании права на долю жилого помещения, прекращении права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение, выплате компенсации за долю в праве собственности на жилое помещение, прекращении права пользования жилым помещением, признании несовершеннолетней Е. не приобретшей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета.

В обоснование своих требований К. указала, что 18 ноября 1999 года приобрела по договору купли-продажи трехкомнатную квартиру. 28 декабря 1999 года зарегистрировала в указанном жилом помещении своего мужа - ответчика И. 2 ноября 2007 года брак между К. и И. расторгнут. Решением мирового судьи судебного участка N 160 района "Покровское-Стрешнево" г.Москвы от 27 июня 2008 года за К. было признано право собственности на 13/14 доли указанной квартиры, за И. - на 1/14 доли, которая соответствует 2,5 кв.м жилой площади. После вынесения данного решения И. в квартиру не вселялся, постоянно проживает по другому адресу. 2 апреля 2009 года И. заключил со своим сыном Г. договор пожизненного содержания с иждивением, в результате чего собственником 1/14 доли квартиры стал Г. 19 мая 2009 года Г. зарегистрировался в спорной квартире как собственник 1/14 доли, а 21 июля 2009 года зарегистрировал в квартире свою несовершеннолетнюю дочь Е. 26 октября 2009 года договор пожизненного содержания с иждивением между И. и Г. был расторгнут. 15 декабря 2009 года И. заключил договор пожизненного содержания с иждивением с С. - бывшей супругой сына Г., в результате чего собственником 1/14 доли квартиры стала С., которая 2 февраля 2010 года зарегистрировалась в спорной квартире. Никто из ответчиков в спорную квартиру не вселялся и не проживает в ней. По мнению истца, доля С. в общей собственности незначительна, в натуре ее выделить нельзя, С. не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, в связи с чем право собственности С. должно быть прекращено с выплатой ей компенсации за принадлежащую ей долю. Также истец указала на то, что ответчик Г. с момента расторжения договора пожизненного содержания с иждивением прекратил право пользования спорным жилым помещением.

И., Г., С., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Е., обратились в суд со встречным иском к К. о вселении, обязании не препятствовать в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением. Просили выделить в свое пользование комнату 11,4 кв.м.

Решением Тушинского районного суда г.Москвы от 22 декабря 2010 года иск К. к Г. о признании его прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета был удовлетворен. В остальной части иска К. было отказано. Встречный иск И. в части вселения и обязания не препятствовать в пользовании жилым помещением был удовлетворен. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда 18 апреля 2011 года решение суда оставила без изменения.

В надзорной жалобе К. просила об отмене в части обжалуемых судебных постановлений и вынесении нового судебного постановления об удовлетворении ее исковых требований в полном объеме.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 3 апреля 2012 года жалобу удовлетворила, указав следующее.

Согласно ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В настоящем деле такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судами первой и кассационной инстанций.

Как установлено судом, спорная трехкомнатная квартира состоит из изолированной комнаты площадью 11,4 кв.м, жилой запроходной комнаты площадью 8,1 кв.м, жилой проходной комнаты площадью 16,3 кв.м. На 13/14 доли К. приходится 49,6 кв.м общей площади квартиры, в том числе 33,2 кв.м жилой площади. На 1/14 доли С. (ранее - И., Г.) приходится 3,8 кв.м общей площади квартиры, в том числе 2,5 кв.м жилой площади. Комнат такой площади в квартире не имеется.

Отказывая К. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на 1/14 доли в праве собственности на жилое помещение, прекращении права общей собственности С. на 1/14 доли в праве собственности на жилое помещение с выплатой компенсации за нее, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета ответчиков С., Е., И., суд исходил из вывода о том, что с учетом положений п.4 ст.252 ГК РФ принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли. Принудительное изъятие у сособственника принадлежащей ему на праве собственности незначительной доли жилого помещения нормами гражданского законодательства не допускается. Сособственник жилого помещения С. самостоятельных требований о выделе принадлежащей ей доли не заявляла.*

Также суд не нашел оснований для признания не приобретшей права пользования спорным жилым помещением и снятия с регистрационного учета несовершеннолетней Е., ссылаясь на то обстоятельство, что родители ребенка были вправе определять место жительства дочери по месту жительства сначала отца Г., затем матери С., каковым является спорная квартира.

Удовлетворяя встречный иск И. о вселении в спорную квартиру и устранении препятствий в пользовании ею, суд указал на то, что И. был вселен в спорную квартиру в период брака с К. в качестве члена семьи собственника жилого помещения, а поэтому, по смыслу ч.4 ст.31 ЖК РФ, не утратил право пользования квартирой по месту государственной регистрации.С выводами суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

Между тем данные выводы основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно п.1 ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п.2 ст.252 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п.3 ст.252 ГК РФ).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п.4 ст.252 ГК РФ). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п.5 ст.252 ГК РФ).

Из содержания приведенных положений ст.252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

К. как участник долевой собственности, реализуя данное право, обратилась с иском к сособственнику С., поскольку действие законоположений п.4 ст.252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Закрепляя в п.4 ст.252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

В настоящем деле, разрешая спор по существу, суд пришел к следующим выводам:

выделить в пользование С., Е., И. комнату, равную площади, соответствующей принадлежащей С. доли в праве собственности (1/14) невозможно, поскольку комнаты площадью 2,5 кв.м в спорной квартире не имеется;

доказательств, свидетельствующих о наличии сложившегося порядка пользования спорной квартирой между С. и К., не представлено;

с учетом норм ст.247 ГК РФ о праве участника общей долевой собственности на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, оснований для удовлетворения встречных требований С. о вселении ее и Е. в спорное жилое помещение и обязании К. не препятствовать в пользовании жилым помещением не имеется;

С. и ее дочь Е. в спорную квартиру не вселялись, в ней никогда не проживали, являются посторонними людьми сособственнику 13/14 доли в праве собственности К., проживание их в квартире будет сопряжено с пользованием доли собственности К., что противоречит требованиям ст.209 ГК РФ;

заключая с И. договор пожизненного содержания с иждивением, С. знала о сложившемся порядке пользования спорной квартирой, по которому И. не пользовался жилым помещением;

до предъявления иска К. о прекращении права собственности на 1/14 доли ответчик С. не заявляла требования о вселении в квартиру, была согласна с установленным порядком владения и пользования этим имуществом;

право пользования 1/14 доли в праве собственности на квартиру С. не может реализовать, так как невозможно выделить ей долю в этом имуществе.

В соответствии с п.2 ст.288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Между тем приведенные выводы суда в отношении сложившихся правоотношений между участниками общей долевой собственности по поводу объекта собственности (жилого помещения) свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данный объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности. Следовательно, защита нарушенных прав и законных интересов собственника значительной доли в праве на имущество К. возможна в силу п.4 ст.252 ГК РФ путем принудительной выплаты участнику долевой собственности С. денежной компенсации за ее долю с утратой ею права на долю в общем имуществе.*

Размер денежной компенсации за 1/14 доли в праве собственности на квартиру составляет с учетом результатов экспертной оценки спорного имущества 371736 руб. В соответствии с исковыми требованиями К. предлагала выкупить у сособственника С. 1/14 доли за 400 тыс. рублей.*

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов (п.2 ст.20 ГК РФ).Поскольку ни отец несовершеннолетней Е., ни ее мать никогда не проживали в спорной квартире, то требование Г. о регистрации в спорном жилом помещении несовершеннолетней Е. в данном случае следует расценивать как злоупотребление правом со стороны сособственника доли. Из вывода суда о том, что С. и ее дочь Е. в спорную квартиру не вселялись и не проживали в ней следует, что Е. в силу ч.1 ст.31 ЖК РФ не приобрела право пользования данным жилым помещением.

Также судом было неправомерно отказано в удовлетворении требования К. о прекращении права пользования спорным жилым помещением и снятии с регистрационного учета ее бывшего мужа И.В связи с тем, что право собственности С. на 1/14 доли в праве собственности на жилое помещение подлежит на основании п.4 ст.252 ГК РФ прекращению в связи с ее выкупом сособственником К., а право пользования спорным жилым помещением И. как рентополучателя производно от прав С., следовательно, право пользования И. данным жилым помещением также подлежит прекращению.

Право пользования спорным жилым помещением не может быть сохранено за И. также по основаниям, указанным в ч.4 ст.31 ЖК РФ, согласно которой в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Судом установлено, что И. был зарегистрирован в спорной квартире 28 декабря 1999 года в качестве члена семьи собственника квартиры К. 2 ноября 2007 года К. и И. расторгли брак. Какого-либо соглашения между К. и И. по вопросу пользования спорным жилым помещением заключено не было.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение от 22 декабря 2010 года и определение от 18 апреля 2011 года в части отказа в удовлетворении исковых требований К. к С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Е., Г., И. и в части удовлетворения встречных исковых требований И. к К. отменила и вынесла по делу в этих частях новое решение, которым исковые требования К. удовлетворила. В удовлетворении встречного иска И. к К. о вселении в спорное жилое помещение, обязании не препятствовать в пользовании жилым помещением отказала. В остальной части судебные постановления оставила без изменения*»

<…>

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.