Прошу привести примеры пунктов в договоре купли-продажи с отлагательным условием в порядке

1802

Вопрос

Прошу привести примеры пунктов в договоре купли-продажи с отлагательным условием в порядке ст. 157 ГК РФ. Пример относительно предварительного договора купли-продажи недвижимости, с графиком выплаты цены в течении года. Необходимо условие о том, что в случае девальвации, инфляции больше чем нормальное повышение процентов, стоимость земельного участка с расположенным на нем жилым домом подлежит изменению, т.е. путем увеличения стоимости на тот процент который повысился или упал.

Ответ

В гражданском обороте допустимо применение порядка определения цены с учетом инфляции. В частности Президиум ВАС РФ в п. 11 информационного письма от 11.01.2002 № 66указал на то, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. То есть если договор содержит механизм определения цены, позволяющий установить сумму обязательства на любой момент действия договора, то такая цена считается согласованной сторонами. Практика не ограничивает участников гражданского оборота в выборе конкретных индексов — они могут быть федеральными, локальными и т.д.

 

В соответствии с п.1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Из системного толкования указанного п. 1 ст. 157 ГК РФ следует, что для признания условия отлагательным необходимо наличие двух факторов, а именно: отлагательное условие должно быть связанным с обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относиться к будущему времени, при этом сторонам должно быть неизвестно, наступит ли соответствующее обстоятельство. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия.

Так же п. 2 ст. 317 ГК РФ (так называемая «валютная оговорка») позволяет устранить неблагоприятные последствия инфляции.

Соответственно, применяя одновременно оба вышеуказанных правила, Вы можете (после необходимой Вам доработки) в договор включить следующее условие:

2.1. Общая сумма составляет...

2.2. Покупатель обязуется производить оплату в следующем порядке: 1/12 (одна двенадцатая) часть от общей суммы договора в течение 12 месяцев после государственной регистрации договора.

2.3. В случае увеличения официального размера инфляции более чем на 5% в год, сумма очередной части платежа по настоящему договору увеличивается пропорционально опубликованному коэффициенту.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Постановление ФАС УО от 19.12.2007 № Ф09-10548/07-С4

"В п. 2.3 договора стороны предусмотрели порядок оплаты: заказчик оплачивает аванс в размере 40% от стоимости, указанной в п. 2.1 договора, за 10 банковских дней до начала выполнения работ; расчет за выполненные работы производится после подписания акта формы 2, справки формы 3 и выставления счета-фактуры в течение 10 банковских дней.

Согласно п. 5.6 договора в случае нарушения сроков оплаты выполненных работ заказчик уплачивает подрядчику пеню в размере 0,05% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика 136804 руб. задолженности по оплате работ, выполненных по договору подряда от 02.06.2004 N 10/11, и 66031 руб. 18 коп. неустойки за просрочку оплаты выполненных работ за период с 23.09.2004 по 19.02.2007.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что общая стоимость выполненных работ согласно актам приемки выполненных работ за июнь, август 2004 г. и справкам о стоимости выполненных работ формы КС-3 составляет 559677 руб., ответчиком данные работы оплачены частично, в сумме 422873 руб. платежными поручениями от 15.06.2004 N 958 на сумму 169149 руб. 20 коп., от 23.09.2004 N 1542 на сумму 156204 руб., от 03.02.2005 N 132 на сумму 97519 руб. 80 коп., в связи с чем задолженность по оплате составляет 136804 руб.

Ответчик, возражая против исковых требований, ссылается на то, что оплата произведена в полном объеме, в сумме 422873 руб. в соответствии с п. 2.1 договора, устанавливающим твердую цену работ (п. 4 ст. 709 Гражданского кодекса Российской Федерации), которая не может быть изменена в одностороннем порядке.

Согласно ст. 709 Гражданского кодекса Российской Федерации цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения указываются в договоре подряда; при отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации; цена работы может быть определена путем составления сметы. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой; при отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Суды, проанализировав условия п. 2.1, 2.9 договора подряда, пришли к обоснованному выводу о том, что в договоре сторонами согласован способ определения цены работ в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований с учетом применения коэффициента инфляции, действующего на момент выполнения работ, на основании показателей УРЦЭЦС.«

2. Постановление ФАС ВСО от 17.06.2005 № А19-326/04-7-25-Ф02-2717/05-С2

«Вместе с тем, договор N 98-2003-ЭМР от 23.06.2003 в пункте 4.2 содержит способ определения стоимость подлежащих выполнению работ, что соответствует статье 709 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названному пункту договора стоимость работ в текущих ценах определяется на основании информационного бюллетеня „Индекс цен в строительстве“, разработанного Региональным центром ценообразования в строительстве администрации Иркутской области.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции неправильно определил стоимость выполненных работ, поскольку руководствовался несогласованной сторонами сметой.»

<...>

3. Постановление ФАС СКО от 08.11.2006 № А20-725/2006

«Отклоняя требование истца о взыскании долга с учетом коэффициента инфляции, суд первой инстанции исходил из того, что оно, по сути, является требованием о взыскании убытков, которые истец не доказал (статьи 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данный вывод нельзя признать законным и обоснованным. В пункте 3.2 договора купли-продажи стороны предусмотрели, что платежи второго и третьего этапов будут изменяться со дня регистрации договора в соответствии с официальным размером инфляции или дефляции соответственно, но не более чем на 15 процентов в год.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые полномочными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Условие пункта 3.2 договора соответствует положениям статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 3 которой закреплено право сторон предусмотреть в договоре купли-продажи, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.) и определить способ пересмотра цены.

Таким образом, определенный сторонами порядок изменения цены имущества (по второму и третьему платежу) не противоречит требованиям закона, а вывод суда первой инстанции о том, что в пункте 3.2 стороны предусмотрели ответственность за просрочку платежа, противоречит указанным правовым нормам и условиям договора.»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.