Физическое лицо Иванов И.И. является собственником площадей в нежилом здании, в котором есть еще другие собственники

177

Вопрос

Физическое лицо Иванов И.И. является собственником площадей в нежилом здании, в котором есть еще другие собственники. На территории площадей Иванова И.И. фактически и юридически расположены места общего пользования: электрощитовая, теплоузел, которые обеспечивают всё здание. Всё бремя содержания своих площадей, где места общего пользования Иванов И.И. несет единолично в полном объеме. Подскажите пожалуйста каким образом Иванов И.И. может компенсировать свои затраты (уборка, ремонт, поддержания в исправно-техническом состоянии места общего пользования, а так же за то, что эти электрощитовая, теплоузел занимают место на площадях Иванова И.И. ) с остальных собственников этого здания.».

Ответ

: Лицо, которое единолично понесло расходы на содержание имущества находящегося в долевой собственности, вправе взыскать неосновательное обогащение с других долевых собственников, а также проценты за пользование денежными средствами.

 

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 6). Исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Как разъяснено п п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 6 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.Таким образом, закон допускает заключения соглашения об определении порядка использования мест общего пользования и порядка несения расходов.

В п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам, необходимо исходить из следующего. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Таким образом, электрощитовая и теплоузел обладают признаками общего имущества.

В силу ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

Лицо, которое единолично понесло расходы на содержания имущества находящегося в долевой собственности, вправе взыскать неосновательное обогащение с других долевых собственников. Так в Определении ВАС РФ от 19.09.2013 № А32-17240/2012 суд взыскал с собственника нежилого помещения в здании торгового комплекса задолженность за услуги по содержанию, техническому обслуживанию и управлению зданием торгового комплекса, находящимся в долевой собственности. При определении размера взыскиваемой суммы суд руководствовался сметой расходов на управление и содержание торгового комплекса, утвержденной на общем собрании собственников помещений.

Аналогичная судебная практика приведена в Постановлении ФАС ВВО от 28.10.2013 № А38-3393/2012, Постановлении ФАС ВВО от 19.04.2013 № А82-7264/2012, Постановлении ФАС ДВО от 15.11.2011 № А73-1347/2011, Постановлении ФАС ЗСО от 16.09.2011 № А45-19241/2010.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО ОТ 16.09.2011 № А45-19241/2010

<…>

«Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Универсал» (далее - ООО «Бизнес-Универсал», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу «Академия» (далее - ОАО «Академия») о взыскании 243 985 руб. 01 коп. в возмещение расходов по содержанию общего имущества, 5 410 руб. 03 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, к обществу с ограниченной ответственностью «Меркурий» (далее - ООО «Меркурий») о взыскании 85 892 руб. 23 коп. в возмещение расходов по содержанию общего имущества, 1 904 руб. 54 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, к обществу с ограниченной ответственностью «НеоГрад» (далее - ООО «НеоГрад») о взыскании 81 422 руб. в возмещение расходов по содержанию общего имущества, 1 805 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.*

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Астера» (далее - ООО «Астера»).

Решением от 21.02.2011 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 19.05.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда, с ОАО «Академия» в пользу ООО «Бизнес-Универсал» взыскано 86 685 руб. 79 коп. возмещения расходов по содержанию общего имущества, 1 922 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 404 руб. 44 коп. государственной пошлины, с ООО «Меркурий» в пользу ООО «Бизнес-Универсал» взыскано 11 806 руб. 82 коп. возмещения расходов по содержанию общего имущества, 261 руб. 80 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 327 руб. 49 коп. государственной пошлины, с ООО «НеоГрад» в пользу ООО «Бизнес-Универсал» взыскано 11 192 руб. 34 коп. возмещения расходов по содержанию общего имущества, 248 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 310 руб. 45 коп. государственной пошлины. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ОАО «Академия», полагая, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального и процессуального права, и выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит решение от 21.02.2011 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 19.05.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда по данному делу отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Податель кассационной жалобы указывает на то, что размер расходов по содержанию общего имущества, произведенных им, превышает размер расходов, приходящийся на его долю, однако, суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание данные обстоятельства, а также доказательства самостоятельного несения ОАО «Академия» расходов по содержанию общего имущества в спорный период.

ОАО «Академия» также считает не основанными на законе выводы суда первой инстанции о необходимости предъявления им встречного иска или обращения с заявлением о зачете для подтверждения произведенных им расходов по содержанию общего имущества.

Кроме этого, по мнению подателя кассационной жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцом заявлены требования о взыскании не тех расходов, которые несло ОАО «Академия», а также о том, что ОАО «Академия» несло расходы по содержанию общего имущества не в спорный период, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ОАО «Академия» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на кассационную жалобу ОАО «Академия» от ООО «Бизнес-Универсал», ООО «Меркурий», ООО «НеоГрад», ООО «Астера» не представлены.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «Бизнес-Универсал», возражая против доводов кассационной жалобы ОАО «Академия», просил оставить ее без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО «Бизнес-Универсал», полагая, что судами первой и апелляционной инстанций нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права, и выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит решение от 21.02.2011 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 19.05.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда по данному делу в части отказа в удовлетворении заявленных исковых требований отменить, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

По мнению подателя кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии материально-правовых оснований к удовлетворению заявленных исковых требований в части расходов ООО «Бизнес-Универсал» по выплате заработной платы персоналу, осуществляющему техническое и организационное обслуживание спорного объекта, не соответствуют нормам материального права и противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Кроме этого, оспаривая вывод судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности относимости понесенных ООО «Бизнес-Универсал» затрат на заработную плату его работников, а также на уплату налогов и сборов на фонд оплаты труда данных работников, к расходам по содержанию общего имущества, истец указывает на то, что обоснованность включения расходов по выплате заработной платы и налогов на фонд оплаты труда в состав общих затрат на содержание общего имущества подтверждается условиями соглашения от 01.08.2005, должностными инструкциями директора, главного бухгалтера, бухгалтера, сантехника ООО «Бизнес-Универсал», приказами о приеме их на работу, предшествующими взаимоотношениями сторон и другими доказательствами.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «Бизнес-Универсал» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на кассационную жалобу ООО «Бизнес-Универсал» от ОАО «Академия», ООО «Меркурий», ООО «НеоГрад», ООО «Астера» не представлены.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ОАО «Академия» просил оставить кассационную жалобу ООО «Бизнес-Универсал» без удовлетворения.

ООО «Меркурий», ООО «НеоГрад», ООО «Астера» о месте и времени рассмотрения кассационных жалоб извещены, однако в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем, в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы кассационных жалоб, заслушав представителей ООО «Бизнес-Универсал», ОАО «Академия», проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Материалами дела подтверждено и судами первой и апелляционной инстанций установлено, что сособственниками здания, находящегося по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул.Мичурина, д. 12/1, являются ООО «Бизнес-Универсал» с долей 25,06 %, ООО «Астера» с долей 24,96 %, ОАО «Академия» с долей 39,5 %, ООО «Меркурий» с долей 5,38 %, ООО «НеоГрад» с долей 5,1 %.

Ссылаясь на то, что сособственники общего имущества (здания, находящегося по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул.Мичурина, д. 12/1) - ОАО «Академия», ООО «Меркурий», ООО «НеоГрад» за период с октября 2009 года по июнь 2010 года имеют перед ООО «Бизнес-Универсал» задолженность по возмещению понесенных им расходов по содержанию данного имущества, ООО «Бизнес-Универсал» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Частично удовлетворяя исковые требования ООО «Бизнес-Универсал», суд первой инстанции исходил из подтвержденной суммы понесенных им расходов по содержанию общего имущества в размере 219 457 руб., пропорционально доле в общем имуществе каждого ответчика.

При этом суд первой инстанции отказал во взыскании расходов по выплате заработной платы персоналу истца и по уплате им налогов и сборов на фонд оплаты труда данных работников, сославшись на отсутствие соответствующего соглашения об этом между сторонами и доказательств, подтверждающих их относимость к содержанию общего имущества.

Кроме этого, суд первой инстанции на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами взыскал с ответчиков проценты пропорционально удовлетворенным требованиям в общей сумме 2 432 руб. 11 коп.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.*

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Поскольку в данном случае иное Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрено, то суд кассационной инстанции рассматривает кассационные жалобы только в пределах приведенных в них доводов, при этом не находит оснований для их удовлетворения исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьями 244, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Правильно применив к спорным правоотношениям перечисленные нормы материального права, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что ООО «Бизнес-Универсал», ООО «Астера», ОАО «Академия», ООО «Меркурий», ООО «НеоГрад», как сособственники нежилых помещений в торговом центре, расположенном по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул.Мичурина, д. 12/1, должны нести бремя содержания общего имущества пропорционально своей доле.

Кроме этого, оценив представленные по делу доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что материалами дела подтверждается факт несения истцом затрат по содержанию общего имущества в спорном периоде в общей сумме 219 457 руб. 70 коп., состоящих из расходов на оплату общего телефона, установленного в здании, вывоз мусора и снега, услуг по охране здания и дератизацию.

При этом, оценив характер данных расходов, включенных ООО «Бизнес-Универсал» в состав затрат, предъявляемых к возмещению ответчикам, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что они непосредственно связаны с эксплуатацией торгового центра.

Вместе с тем суд кассационной инстанции поддерживает вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что затраты ООО «Бизнес-Универсал» на выплату заработной платы своему персоналу и на уплату налогов и сборов на фонд оплаты труда данных работников в размере 990 415 руб. 82 коп. при установленных по настоящему делу обстоятельствах в соответствии состатьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть отнесены на сособственников, поскольку заключенное 01.08.2005 между ОАО «Академия» и ООО «Бизнес-Универсал» соглашение, регулирующее правоотношения сторон относительно эксплуатации торгового центра, в спорный период не действовало, так как прекратило свое действие с 01.08.2008, а иного соглашения, устанавливающего размер заработной платы для сотрудников и их количество, между сторонами не достигнуто, а также в виду того, что представленные в материалы дела расходные кассовые ордера и платежные поручения не позволяют достоверно считать их относимыми к содержанию общего имущества.

Доводы ОАО «Академия» о том, что оно самостоятельно несло свои расходы по содержанию общего имущества (оплата электроэнергии, теплоэнергии, техническое обслуживание системы пожарной сигнализации, техническое обслуживание лифтов) были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций, которые обоснованно указали на то, что истцом к взысканию заявлены иные расходы.

Иные доводы, приведенные в кассационных жалобах, также были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций и по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, что в силу требований главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции не допускается.

Таким образом, кассационная инстанция считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций с достаточной полнотой установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применены нормы материального права, регулирующие эти отношения, и не допущено нарушений норм процессуального права, в связи с чем, оснований для их отмены не имеется»

<…>

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.