Наша организация заключила договор аренды земельного участка сроком на 2 года

92

Вопрос

Наша организация заключила договор аренды земельного участка сроком на 2 года! (02.09.11-01.09.2011) На данном участке складировался товар (речной песок). 15 августа 2013 сменился собственник данного земельного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.( причем наложено обременение -это договор аренды) Новый собственник сославшись на окончание договора аренды 02 сентября 2011 года воспрепятствовал к доступу на арендованный у прежнего собственника земельный участок, несмотря на то что на участке остался наш товар в количестве 10 000 тонн речного песка. Новый собственник направлял нам на подписание акт приема передачи земельного участка , но наша организация его не подписывала так как не смотря на то что мы не пользуемся участком , там остался наш товар. ОТ новых собственников(арендодателей) сегодня мы получили уведомление в котором они ссылаются на п. 2 ст 621 ГК. РФ (что договор считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок так как отсутствовали письменные возражения со стороны нового арендодателя) и ссылаются на п. 2 ст.610 ГК. РФ, что при заключении договора на неопределенный срок каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора , предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества. Таким образом уведомляют нашу организацию что договор аренды считается расторгнутым а имущество возвращенным в течении 3 месяцев с момента получения нами уведомления. Мы доступ на данный земельный участок фактически не имеем с 01 сентября 2013 года, товар забрать свой не можем так как охрана не пропускает., более того данный земельный участок с этой даты используется собственниками (складирование речного песка) , таким образом наш товар смешен с их товаром, то есть это одна большая куча речного песка. Арендодатели осуществляют продажу с данного земельного участка товара. Нам фактически и физически не представляется возможным забрать свой товар. Так жее в уведомлении просят оплатить аренду. Прежнему собственнику аренда была оплачена но по безналичному расчету( так как он физическое лицо) те подтвердить оплату платежным поручением не можем. Но преждний арендодатель нам ниразу не предьявлял ни письменных ни устных претензий по арендной плате. С какого срока они могут с нас требовать уплату арендных платежей. Мы ведь фактически не пользуемся данным участком? Каким образом нам поступить, чтобы нам вернуть товар или стоимость этого товара? И что мы должны ответить на полученное уведомление? Так как в штате нашей организации нет юриста ответ на наш вопрос для меня имеет большое значение. Спасибо! Татьяна.(главный бухгалтер) поправка к предыдущему письму срок договора аренды с 02.09.2011 по 01.09.2013».

Ответ

: потребовать уплату арендных платежей новый собственник может с момента надлежащего уведомления арендатора о переходе права собственности к нему. Так как в силу п. 3 ст.382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

 

Выбор средств и тактики защиты в данной ситуации является субъективным и зависит от детального анализа всех обстоятельств, документов и «возможностей» стороны по сбору доказательств и занятию активной позиции по защите прав с помощью судебных средств.

Можно предположить, что для возможности вернуть товар в будущем и защиты от злоупотребления в виде взыскания арендных платежей с 01.09.13г. необходимо зафиксировать факт по недопущению арендатора на участок (в том числе с помощью правоохранительных органов, свидетелей, видео и фотосьемки, составлением акта, направлением требования собственнику (с доказательствами отправки и получения им уведомления) об устранении препятствий в пользовании арендованным участком), далее обратиться с иском на основании ст.305 ГК РФ об устранении препятствий в пользовании земельным участком, и, возможно, о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий и взысканием причиненного ущерба.

В ответ на уведомление необходимо сообщить, что арендная плата оплачивалась прежнему собственнику до 01.09.13г., а с 01.09.13г., собственник не допускает на участок арендатора, препятствует вывозу его товара, в связи с чем арендная плата до устранения препятствий в пользовании участком оплачиваться не будет (ст.328 ГК РФ).

Самостоятельно, без привлечения юриста защитить свои права, в том числе в судебных процессах в данной ситуации представляется весьма затруднительным.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть1.

<…>

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.*

<…>

Статья 328. Встречное исполнение обязательств

1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

2. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.*

<…>

*Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

 

27 .03.2014 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Мария Матвиенко

Ответ утвержден:

Ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист» Валентиной Яковлевой

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.