• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Как правильно сформулировать фразу для договора аренды: "все неотделимые улучшения в случае расторжения договора по инициативе арендатора, а так же после окончания срока аренды остаются у арендодателя без оплаты"

Как правильно сформулировать фразу для договора аренды: "все неотделимые улучшения в случае расторжения договора по инициативе арендатора, а так же после окончания срока аренды остаются у арендодателя без оплаты"

205

Вопрос

Как правильно сформулировать фразу для договора аренды: "все неотделимые улучшения в случае расторжения договора по инициативе арендатора, а так же после окончания срока аренды остаются у арендодателя без оплаты"? как включить в договор аренды нежилого помещения условия по гиперинфляции?

Ответ

В гражданском обороте допустимо применение порядка определения цены с учетом инфляции. В частности Президиум ВАС РФ в п. 11 информационного письма от 11.01.2002 № 66указал на то, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. То есть если договор содержит механизм определения цены, позволяющий установить сумму обязательства на любой момент действия договора, то такая цена считается согласованной сторонами. Практика не ограничивает участников гражданского оборота в выборе конкретных индексов — они могут быть федеральными, локальными и т.д.

 

Так же необходимо иметь в виду то, что статья 317 ГК РФ допускает указание цен в у.е. (условных единицах) или даже в конкретно определенной иностранной валюте. Стороны должны обязательно согласовать курс, по которому цены будут пересчитаны в рубли для осуществления оплаты. Последний может как зависеть от внешних факторов (ММВБ, ЦБ РФ) так и быть исключительно согласованным сторонами.

Касательно формулировки условия по неотделимым улучшениям, вы можете взять за основу приведенную в рекомендации ниже.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация. Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

«Арендатор, если иное не предусмотрено в договоре, по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Юристу арендатора нужно обратить особое внимание на то, как этот вопрос прописан в договоре аренды. Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений: „При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости“. Данные условия не отвечают интересам арендатора, в связи с чем их необходимо исключать из текста проекта договора аренды.

В то же время арендатору нужно иметь в виду, что по общему правилу ему не возмещаются расходы на неотделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ).»

2. Постановление ФАС УО от 19.12.2007 № Ф09-10548/07-С4

"В п. 2.3 договора стороны предусмотрели порядок оплаты: заказчик оплачивает аванс в размере 40% от стоимости, указанной в п. 2.1 договора, за 10 банковских дней до начала выполнения работ; расчет за выполненные работы производится после подписания акта формы 2, справки формы 3 и выставления счета-фактуры в течение 10 банковских дней.

Согласно п. 5.6 договора в случае нарушения сроков оплаты выполненных работ заказчик уплачивает подрядчику пеню в размере 0,05% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика 136804 руб. задолженности по оплате работ, выполненных по договору подряда от 02.06.2004 N 10/11, и 66031 руб. 18 коп. неустойки за просрочку оплаты выполненных работ за период с 23.09.2004 по 19.02.2007.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что общая стоимость выполненных работ согласно актам приемки выполненных работ за июнь, август 2004 г. и справкам о стоимости выполненных работ формы КС-3 составляет 559677 руб., ответчиком данные работы оплачены частично, в сумме 422873 руб. платежными поручениями от 15.06.2004 N 958 на сумму 169149 руб. 20 коп., от 23.09.2004 N 1542 на сумму 156204 руб., от 03.02.2005 N 132 на сумму 97519 руб. 80 коп., в связи с чем задолженность по оплате составляет 136804 руб.

Ответчик, возражая против исковых требований, ссылается на то, что оплата произведена в полном объеме, в сумме 422873 руб. в соответствии с п. 2.1 договора, устанавливающим твердую цену работ (п. 4 ст. 709 Гражданского кодекса Российской Федерации), которая не может быть изменена в одностороннем порядке.

Согласно ст. 709 Гражданского кодекса Российской Федерации цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения указываются в договоре подряда; при отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации; цена работы может быть определена путем составления сметы. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой; при отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Суды, проанализировав условия п. 2.1, 2.9 договора подряда, пришли к обоснованному выводу о том, что в договоре сторонами согласован способ определения цены работ в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований с учетом применения коэффициента инфляции, действующего на момент выполнения работ, на основании показателей УРЦЭЦС.«

3. Постановление ФАС ВСО от 17.06.2005 № А19-326/04-7-25-Ф02-2717/05-С2

«Вместе с тем, договор N 98-2003-ЭМР от 23.06.2003 в пункте 4.2 содержит способ определения стоимость подлежащих выполнению работ, что соответствует статье 709 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названному пункту договора стоимость работ в текущих ценах определяется на основании информационного бюллетеня „Индекс цен в строительстве“, разработанного Региональным центром ценообразования в строительстве администрации Иркутской области.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции неправильно определил стоимость выполненных работ, поскольку руководствовался несогласованной сторонами сметой.»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль