Организация ЖДЯ начало строить дом и заключило договор с первым дольщиком – Ассоциацией, который планировал занять площади на первом этаже

70

Вопрос

Организация ЖДЯ начало строить дом и заключило договор с первым дольщиком – Ассоциацией, который планировал занять площади на первом этаже. Но речь не о нем. Появился второй дольщик – Дирекция. Между двумя организациями ЖДЯ и Дирекцией был заключен договор участия в долевом строительстве. ЖДЯ выступало застройщиком, Дирекция – Дольщиком. Согласно договору долевого участия между ЖДЯ и Дирекцией площадь долевого строительства на момент заключения договора была ориентировочной, и должна была уточняться после сдачи объекта в эксплуатацию и получения данных БТИ (кадастровой палаты). Учредитель Дирекции выделил ей денег на семь квартир (по проектным расчетам) и после сдачи объекта в эксплуатацию Дирекции должно было принадлежать 7 квартир. А цена договора составила - ХХ млн. рублей, исходя из стоимости одного кв.м. – ХХХХХХ рублей. Деньги выделялись Республикой, специальным распоряжением, процессе приватизации вошли в уставный капитал. Таким образом, цена квадрата определена как неизменная. Когда дом сдали в эксплуатацию, между застройщиком и Дирекцией были подписаны акты приема-передачи каждой квартиры, где отразили только квадраты квартир. Дирекция получила свидетельства о праве собственности на квартиры. И тут у Застройщика возник вопрос, а в чьей собственности лестницы, тамбуры, лифт, чердак? Исходя из того, что нас три собственника – ЖДЯ, Ассоциация, Дирекция. Согласно норм ЖК РФ, доля в праве собственности на общее имущество в доме рассчитывается, исходя из занимаемых каждым собственником квадратов, в процентном соотношении. Сейчас спустя полгода после передачи Дирекции квартир по акту приема-передачи, Застройщик предлагает подписать акты приема-передачи мест общего пользования (площадь рассчитал пропорционально, исходя из общей площади принадлежащих Дирекции квартир). Эти акты Застройщик планирует зарегистрировать в регистрационной палате, на что уже получил устный отказ от директора местного филиала Росреестра. В ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» о гос регистрации права на места общего пользования не упоминается. Может быть, если Застройщик (он же один из собственников жилья в доме) переживает за то, кто будет обслуживать места общего пользования, заключить трехстороннее соглашение об определении порядка использования мест общего пользования. О создании ТСЖ речи пока не идет, в нашем районе с этим проблематично».

Ответ

: Лестницы, тамбуры, лифты, чердак находятся в общедолевой собственности у собственников здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 6). Исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Как разъяснено п п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 6 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.Таким образом, закон допускает заключения трехстороннего соглашения об определении порядка использования мест общего пользования.

 

В п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам, необходимо исходить из следующего. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

<…>

«1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.*

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду*»

<…>

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.