01 сентября 2012 года был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

136

Вопрос

01 сентября 2012 года был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Расчет арендной платы на 2012 год выполнен в соответствии с Решением Думы Качканарского городского округа от 29.01.2009 года №669 « Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящегося в собственности Качканарского городского округа. Ежемесячный платеж по договору 341,88 руб./мес Арендная плата вносилась в полном объеме и в срок. 18 июня 2013 года письмом из Администрации КГО было сообщено, в результате проверки Контрольного управления Качканарского ГО, произведен перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка на 2012 год. При расчете арендной платы ошибочно была применена ставка арендной платы, установленная решением Думы Качканарского ГО от 22.12.2011 №122 (ставка применена с учетом фактического использования земельного участка – под развлекательными, игровыми комплексами)- 0,01 вместо 3,2. Ежемесячный платеж стал 109 400,34 руб./мес. Т.е. работник КУМИ ошибся в применении ставки 0,01 вместо 3,2, хотя такой ставки 0,01 даже не существовало. В данный момент КУМИ готовят исковое заявление в суд. За 2012 год хотят взыскать с нас 839913,28 (вместо ошибочной 2645,33), и за 2013 год – 1312804,10. На 2014 год Решением думы наша ставка 0,1. Т.к. мы выразили несогласие по поводу такой большой арендной платы. Как нам быть, из-за ошибки работника КУМИ арендная плата выросла почти в 500 раз!!! Что нам предпринять в данной ситуации, чтобы не платить такую огромную арендную плату за 2012, 2013гг. Срок действия договора с 10.05.2012 по 10.05.2017. Нам обещали перерасчет на основании Решения Думы в 2013 по ставке 0,1 (документами не подтверждается)».

Ответ

: В действиях арендодателя, установившего необоснованно высокую арендную плату, усматриваются признаки злоупотребления правом. В связи с этим следует отметить, что даже если арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату, но при этом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила, то суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ суд может отказать во взыскании арендной платы в части, которая превысила средние рыночные ставки (п. 22 постановления № 73). Также арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании недействующим нормативно-правового акта в целом (или в части), которым вносятся изменения в формулу (порядок) расчета.

 

Так в Постановлении ФАС СКО от 14.04.2010 г. № А32-17438/2009 (определением ВАС РФ от 13.08.2010 г. № ВАС-10666/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ) суд пришел к выводу, что администрация не представила доказательства, которые бы подтверждали, что при определении базовых ставок арендной платы проведен анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка. В связи с этим суд правильно признал недействующим постановление муниципалитета в части установления такого коэффициента.

Стоит отметить, что арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливаться и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте. Ошибка работника КУМИ оформлявшего расчет арендной платы является технической, т.к. порядок определения размера арендной платы за земли, которые находятся в муниципальной собственности, устанавливают органы местного самоуправления. Для изменения размера регулируемой арендной платы сторонам не нужно вносить изменения в договор (п. 19 постановления № 73). Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества

«Споры об изменении размера арендной платы

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если другие условия не согласованы в договоре. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной и допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью.*

Таким образом, в договоре можно сразу установить, как будет меняться арендная плата. Например, в течение определенного срока размер арендной платы может увеличиваться (или уменьшаться) до другой величины, потом снова меняться и т. д. Другой вариант: если стороны в течение одного года несколько раз заключили дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, то все эти соглашения будут действительными, и арендная плата будет меняться в соответствии с ними. При этом не имеет значения, есть ли в самом договоре условие о возможности такого изменения.

А вот в одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. Даже если в договоре есть условие, разрешающее арендодателю или арендатору в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным.

Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление № 73) в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Обоснование

Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то ему не нужно соглашаться на внесение в договор изменений. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008). Подробнее об этом см.:

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы;

Видеосеминар начальника Управления частного права ВАС РФ Р.С. Бевзенко Новое в судебной практике по договорам аренды: постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что повторное изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы до истечения года является нарушением условий договора

Если в договоре установлен механизм определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать, что корректировка размера арендной платы на коэффициент инфляции или зависимость арендной платы от валютного курса не означает изменения размера арендной платы, а представляет собой исполнение договора. Подробнее об этом см.:Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.*

Пример из практики: суд разъяснил, что изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора, а представляет собой исполнение этого условия

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, которое предусматривает ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. По мнению арендатора, это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы. В связи с этим стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного этой нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит (п. 11 информационного письма № 66).

В случае судебного разбирательства арендатор может предъявлять доказательства необоснованности повышения арендной платы арендодателем.*

Во-первых, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании недействующим нормативно-правового акта в целом (или в части), которым вносятся изменения в формулу (порядок) расчета.

Пример из практики: суд признал недействующим нормативный акт, в котором установлен коэффициент для определения арендной платы без анализа экономических, природных и иных факторов

ООО «А.» владело на праве аренды земельным участком, который использовало для нескольких видов деятельности. По каждому из них был установлен поправочный коэффициент к базовой ставке арендной платы. Постановлением главы муниципального образования г. Краснодара отменена дифференциация коэффициентов по видам целевого использования и установлен максимальный поправочный коэффициент при определении размера арендной платы по этому земельному участку.

ООО «А.» обратилось в суд с иском к администрации муниципального образования г. Краснодара о признании недействующим этого постановления в части установления максимального поправочного коэффициента. Суд пришел к выводу, что администрация не представила доказательства, которые бы подтверждали, что при определении базовых ставок арендной платы проведен анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка. В связи с этим суд правильно признал недействующим постановление муниципалитета в части установления такого коэффициента (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2010 г. по делу № А32-17438/2009-34/281-59/725-51/1022, определением ВАС РФ от 13 августа 2010 г. № ВАС-10666/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Во-вторых, в качестве возражений на иск о взыскании арендной платы в новом размере арендатор может указывать, что без заключения соглашения повышение размера арендной платы не имело правовых оснований (в частности, если арендодатель увеличивает арендную плату в одностороннем порядке, однако условие об этом в договоре отсутствует).

Вместе с тем, следует иметь в виду, что по мнению ВАС РФ в случае, если в договоре прописан механизм автоматического расчета арендной платы применительно к определенному правовому акту (например, распоряжению мэра города), то арендодатель вправе производить увеличение арендной платы без подписания каких-либо дополнительных соглашений к договору.

Более того, в этом случае вопреки положениям пункта 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», даже если речь идет о договоре, прошедшем государственную регистрацию, не требуется не только подписания дополнительного соглашения, но и регистрации такого соглашения (постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10).

В-третьих, арендатор вправе предъявить иск об изменении условия договора об арендной плате в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку при заключении договора аренды он не мог предвидеть наступления соответствующих изменений. Как показывает судебная практика, эта возможность малореализуема, так как доказать все условия, закрепленные в статье 451 Гражданского кодекса РФ, весьма сложно. И арбитражные суды сегодня эту норму практически не применяют. Вместе с тем, примеры такой практики имеются (постановление ФАС Центрального округа от 3 октября 2011 г. по делу № А36-3428/2010, определением ВАС РФ от 26 декабря 2011 г. № ВАС-16155/11 отказано в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора). Суд, в частности, пришел к выводу о наличии всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, поскольку при заключении договора «стороны объективно не могли предвидеть подобные изменения, касающиеся размера и порядка определения арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды». В частности, при заключении договора аренды арендодателем по договору являлся орган местного самоуправления, однако впоследствии произошел переход прав и обязанностей арендодателя к России. Соответственно, изменился и нормативно-правовой акт, устанавливающий размер арендной платы по договору.

В-четвертых, арендатор в обоснование своей позиции может ссылаться на то, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы не является экономически обоснованным.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что установление коэффициентов, многократно повышающих размер арендной платы, нарушает права арендатора

ЗАО «М.» обратилось в суд с заявлением о признании недействующим постановления Михайловской районной думы Волгоградской области, которым утверждена методика расчета арендной платы за земельные участки. Этой методикой определены значения коэффициента вида использования земельных участков и коэффициента месторасположения земельных участков, которые многократно повышают размер арендной платы в зависимости от вида использования земельных участков и их месторасположения. Определение Конституционного суда РФ от 11 мая 2004 г. № 209-О указывает, что дифференциация ставки земельного налога должна быть экономически обоснована, то есть необходим анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка. Недопустимо такое положение вещей, когда дифференцированные ставки устанавливаются органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно (постановление Конституционного суда РФ от 8 октября 1997 г. № 13-П).*

Суд пришел к выводу, что установление коэффициентов, многократно повышающих размер арендной платы за земельные участки, нарушает права и законные интересы заявителя и незаконно возлагает обязанность по уплате повышенной арендной платы без анализа оценочных характеристик и учета экономических факторов (постановление ФАС Поволжского округа от 21 июня 2011 г. по делу № А12-23599/2010)".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.