• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » судьба обеспечительного депозита, уплаченного арендатором в рамках заключенного договора аренды нежилого помещения в счет обеспечения исполнения обязательств по данному договору, после признания Арендодателя банкротом

судьба обеспечительного депозита, уплаченного арендатором в рамках заключенного договора аренды нежилого помещения в счет обеспечения исполнения обязательств по данному договору, после признания Арендодателя банкротом

1823

Вопрос

судьба обеспечительного депозита, уплаченного арендатором в рамках заключенного договора аренды нежилого помещения в счет обеспечения исполнения обязательств по данному договору, после признания Арендодателя банкротом. По условиям заключенного договора аренды, обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору после окончания срока действия договора аренды, либо при его досрочном прекращении. Вправе ли Арендатор предъявить свои требования как кредитор к арендодателю, с учетом того, что сам договор аренды будет продолжать действовать и после реализации имущества арендодателя новый собственник нежилого помещения автоматически станет новым арендодателем для арендатора в рамках ранее заключенного договора аренды с прежним собственником нежилого помещения.

Ответ

В соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае к новому собственнику по договору переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже. Так же суд может обязать нового арендодателя возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа, указав, что при изменении стороны в договоре аренды в результате смены собственника к новому арендодателю переходят все обязанности прежнего арендодателя.

 

Отдельно судебной практики связанной с переходом собственности в результате торгов, проведенных в рамках дела о банкротстве на данных момент нет. Тем не менее, исходя из уже существующей практики, буквального смысла статьи ГК РФ и презумпции добросовестности арендатора можно сделать вывод, что вышеназванные общие положение так же применимы и к Вашей ситуации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Постановление 9 ААС от 05.06.2008 № 09АП-6026/2008-АК

«Как верно указал суд первой инстанции, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с арендатором, что повлекло заключение дополнительных соглашений к указанным договорам аренды и иным договорам, связанные с эксплуатацией недвижимого имущества.

Поскольку при смене собственника недвижимого имущества основные обязательства у арендатора по договору аренды сохраняются, а обязательства с прежним арендодателем прекращаются и переводятся на нового собственника — арендодателя, то обеспечительные меры в виде обеспечительного платежа также сохраняют свою силу (ст. 33 Закона от 29.05.1992 г. № 2872-1 „О залоге“).»

2. Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 № КГ-А40/7190-11

«Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

В пункте 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель ЗАО фирма «Электро» перестал быть стороной по договору аренды в силу закона (применительно к пункту 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66).

При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.

Поскольку выбывшее из такого договора лицо (бывший собственник-арендодатель) не только обладало правами, но и несло исполнение обязанностей, на вновь заступающее лицо (нового собственника-арендодателя) должны быть также переведены обязанности (долги) выбывающего.

В связи с этим, апелляционный суд правильно не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения о смене арендодателя по договору аренды N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. у ООО «Икс» не возникло обязательство по возврату гарантийного платежа.

Доводы кассационной жалобы в этой части отклоняются как несостоятельные.

Более того, ООО «Икс», выступая в качестве арендодателя по договору аренды, заключило с истцом соглашение о расторжении договора аренды № 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. (в отношении указанного соглашения произведена государственная регистрация), выдало арендатору (истцу) гарантийное письмо, в котором обязывалось возвратить гарантийный платеж, и приняло от истца возмещение за коммунальные услуги в размере 255 802 руб. 98 коп.

Таким образом, к ответчику как к новому собственнику имущества не могли перейти обязательства арендодателя по договору аренды только в части."

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.