Мужчина, женщина и ее ребенок проживают и зарегистрированы в квартире, принадлежащей на праве собственности указанному мужчине

91

Вопрос

Мужчина, женщина и ее ребенок проживают и зарегистрированы в квартире, принадлежащей на праве собственности указанному мужчине. Брак не зарегистрирован. Он хочет продать ей 1/2 доли в данной квартире. Существуют ли какие-то законные препятствия для данной сделки?».

Ответ

: Если собственник квартиры является дееспособным гражданином, квартира не обременена правами третьих лиц, не состоит под арестом, не является совместно нажитым имуществом на которое распространяются нормы семейного законодательства, препятствий для заключения договора купли-продажи ½ доли в праве на данную квартиру отсутствуют.

 

По общему правилу собственник имущества вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, в т.ч. дарить, отчуждать, сдавать в аренду и т.д. Ограничение в распоряжении данными правами может быть установлены законом. К примеру, если данная квартира заложена по договору об ипотеке, то продать долю в праве на данную квартиру возможно лишь с согласия залогодержателя (ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Или в случае, если продавец на настоящий момент времени состоит в браке, и данная квартира является совместно нажитым имуществом, то для совершения сделки необходимо нотариальное согласие другого супруга (ст.35 СК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

<…>

«Чтобы исключить риски, связанные с самим приобретаемым объектом, юристу нужно запросить выписку из ЕГРП, проверить правоустанавливающие документы, а также проверить, не ведется ли судебный спор в отношении этого объекта.

1. Выписка из ЕГРП.*

Первое, что необходимо сделать, начиная проверку приобретаемого объекта недвижимости, – получить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о правах на приобретаемый объект. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном Минэкономразвития России. Выдачей выписок из ЕГРП занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов (подробнее см. Как найти информацию на сайте Росреестра).

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Действует правило открытости сведений о государственной регистрации прав. Росреестр обязан предоставить выписку из ЕГРП любому лицу, обратившемуся по запросу, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, путем обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (абз. 1 п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Однако есть информация ограниченного доступа, которая может быть предоставлена только кругу лиц, определенному пунктом 3статьи 7 Закона о государственной регистрации.

Максимальный срок выдачи выписки из ЕГРП составляет не более чем пять рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса (абз. 1 п. 2 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, взимается плата. Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650 «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы» установлены:

размеры платы;

порядок взимания и возврата платы за предоставление сведений из ЕГРП.

Официальная информация о порядке выдачи сведений о зарегистрированных правах приведена на сайте Росреестра. Тут же можно получить:

бланк заявления о предоставлении сведений из ЕГРП;

бланк квитанции об оплате за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.

Внимание! (mod = 167, id = 918) Без предварительного получения выписки из ЕГРП покупатель рискует приобрести объект, который, например, является объектом аренды или ипотеки. Данные обременения сохраняются и при переходе прав на недвижимое имущество. Если же недвижимость находится под арестом, регистрационный орган вовсе не зарегистрирует переход права собственности.

Кроме того, дополнительно, когда речь идет о земельном участке, важно удостовериться, не ограничен ли он публичным сервитутом. Подобная информация запрашивается в местных органах власти по местонахождению земельного участка.

См. также Как собрать пакет документов для регистрации сделки с недвижимым имуществом, Как получить информацию у Росреестра, Запрос о предоставлении сведений из ЕГРП.

2. Проверка наличия судебного спора.

Если в отношении объекта недвижимости имеется судебный спор, он может быть никак не отражен в ЕГРП. Дело в том, что в реестр вносится информация только о вступившем в силу решении суда.

Однако информация об имеющихся судебных разбирательствах в отношении потенциального предмета покупки крайне важна. Поэтому важно проверить наличие судебных споров. Для этого нужно проверить официальный сайт ВАС РФ, а также сайт арбитражного суда того региона, где находится имущество.

Кроме того, представляется целесообразным проверить не только существующие судебные разбирательства в отношении предмета сделки, но и судебные процессы с участием самого продавца.

3. Правоустанавливающие документы.

Проверяется история совершенных сделок с объектом недвижимости. Необходимо проверить как минимум две цепочки (от продавца к покупателю). Часто продавец ссылается на отсутствие документов, связанных с предыдущей куплей-продажей или приватизацией, если она имела место. В таком случае важно оценить риски и, возможно, осуществить самостоятельный поиск документов. Если же продавец не предъявляет документы, показывающие, как он сам приобрел объект недвижимости, это может быть весьма подозрительно. В таком случае важно проявить повышенные меры предосторожности при приобретении такого объекта недвижимости.

Главное, на что следует обратить внимание при изучении документов, связанных с прошедшим приобретением, – есть ли у третьих лиц право требования на приобретаемый объект недвижимости в порядке виндикации. Исследование стоит провести до глубины срока исковой давности.

Проверка продавца

Определенные риски могут быть связаны не только с объектом недвижимости, но и с самим продавцом. Поэтому юристу предприятия нужно сделать следующее.*

1. Проверить документы.

Если продавцом выступает организация или индивидуальный предприниматель, нужно получить у них те документы, которые рекомендуется запрашивать при проверке любого нового контрагента. Продавца также можно проверить при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

Если продавцом выступает физическое лицо, помимо документа, удостоверяющего личность, необходимо затребовать:

данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;

нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;

нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке.*

Дополнительно можно попросить предоставить справку о наличии (отсутствии) судимости. Непосредственное предоставление государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости на территории России осуществляется ФКУ «ГИАЦ МВД России» и ИЦ (п. 15 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121).

В крупной компании полномочия по запросу таких справок обычно возлагаются на службу безопасности. Если же такой службы нет, проверка контрагента остается целиком в ведении юриста.

2. Проверить полномочия по распоряжению объектом имущества.

Недвижимое имущество, как правило, дорогой актив, поэтому часто операции с недвижимостью согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки». Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то позже акционер (участник) компании-продавца в судебном порядке может признать сделку недействительной.

Другие ограничения могут быть связаны с запретом продавать имущество без согласия собственника. Например, согласно статье 295 Гражданского кодекса РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведениянедвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Следовательно, нужно проверить, имеется ли согласие собственника, и соблюсти предусмотренные законом правовые процедуры.

3. Наконец необходимо проверить документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность, а также документы лица, подписывающего договор.

Часто в сделках, связанных с недвижимым имуществом, участвуют посредники. Риск подписания документов лицом по доверенности состоит в том, что согласно статье 188Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. По возможности нужно настаивать, чтобы договор подписывал собственник»

<…>

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.