физ лицу (гражданину РФ) 03 августа 2011 году было выдано постановление от и

88

Вопрос

физ лицу (гражданину РФ) 03 августа 2011 году было выдано постановление от и.о. руководителя Исполнительного комитета ЗМР о предоставлении земельного участка в аренду на 5 лет для установки торгового павильона. 19 августа 2011 г. был составлен договор переуступки прав и обязанностей между гражданской И НАШЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ. земельный участок предназначен для установления павильона.... Данный договор был зарегистрирован федеральной службе государственной регистрации. Арендная плата нами платится. Гражданка в свое время до передачи нам земельного участка построила там торговый павильон. Но не зарегистрировала нежилое строение-павильон. Строение в эксплуатацию введено не было, в документах о передаче участка не отражено наличие здания на участке. Нам она его передала без документов (нежилое строение). прошло практически 2 года, а постройка не зарегистрирована. Что нам делать, чтобы оформить право собствености на данное здание?(БТИ)? Энергосбыт (для проведения электроэнергии)просит правоустанавливающий документ на нежилое строение.. в 2013 г. в бти был изготовлен технический план, кадастровый паспорт, тех паспорт. везде фигурирует нежилое здание (диспетчерская)....помогите плиз можно ли теперь без акта ввода эксплуатацию решить этот вопрос в судебном порядке..или нужно идти в рег палату...правда ли что если есть только договор аренды на зем участок то неправомерную постройку нельзя узаконить?».

Ответ

: Отсутствие права собственности на земельный участок лишает возможности признать право собственности на торговый павильон в судебном порядке.

 

Лицо, заявляющее требование о признании права собственности на самовольную постройку должно обладать правом собственности либо правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена постройка. Факт отсутствия одного из этих прав также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности на самовольную постройку. Если лицо обладает участком на праве аренды, то суды также отказывают в удовлетворении иска (см. Постановление 20 ААС от 24.04.2012 № А23-3625/2011). Аналогичная практика имеет место быть в судах различных уровней и субъектов (постановления ФАС УО от 16.11.2010 № А07-2287/2010, 8ААС от 29.09.2011 № А46-2211/2011).

Возможно рассмотреть вариант обращения в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство и впоследствии получить акт ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с нормами ГрК РФ. Однако данный вариант может быть нереализуем. Так по общему правилу для строительства и реконструкции объекта недвижимости компания обязана получить разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 ГрК РФ). Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. При отсутствии этих документов возведенное строение признается самовольной. А это означает, что в отношении него невозможны никакие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Разрешение на строительство выдается до начала осуществления строительства и, следовательно, в выдаче разрешения на строительство объекта, который уже фактически построен может быть отказано. Данный вывод содержится в частности в Постановлении 16 ААС от 23.04.2013 № А20-4579/2012, Постановлении ФАС СКО от 19.08.2013 г.№ А20-4579/2012 . Таким образом, орган местного самоуправления может отказать застройщику в выдаче ему разрешения на строительство объекта, который уже фактически построен, признав его самовольной постройкой, что подтверждает и судебная практика (Постановление ФАС СКО от 19.08.2013 г.№ А20-4579/2012 , Определение ВАС РФ от 25.09.2013 № ВАС-12892/13).

Следует отметить, что действующее законодательство предусматривает возможность регистрации права собственности юр.лиц без получения разрешения на строительство в упрощенном порядке, но только в отношении объектов вспомогательного назначения (пп. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Однако вопрос отнесения объекта к вспомогательному назначению в каждом случае разрешается отдельно.

Регистрация права собственности юридических лиц на объекты вспомогательного назначения в упрощенном порядке допускается на основании ст. 25.3 Закона о регистрации, на что указывалось в Письме Росреестра от 09.02.2012 № 14-910-ГЕ.

Декларация об объекте недвижимого имущества является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимости не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство, в т.ч. строения и сооружения вспомогательного использования п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447, установлен п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации основаниями регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача разрешения на строительство, служат:

— документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества);

— правоустанавливающий документ на земельный участок (в т.ч. договор аренды), на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Основной момент при регистрации права собственности на объект недвижимости в упрощенном порядке состоит в том, что регистрирующий орган может усомниться в том, что торговый павильон относится к вспомогательному назначению, что может привести к спорным ситуациям (см. Постановление 16 ААС от 19.12.2012 № А63-6197/2011 (оставлено без изменения Постановлением ФАС СКО от 11.04.2013 № А63-6197/2011). Как правило в данных спорах принадлежность объектов к вспомогательному назначению определяется с помощью судебно-строительных экспертиз.

Между тем, градостроительный Кодекс РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования». При этом согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с утвержденным приказом Росстандарта от 23.12.2010 № 1059-ст национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 54257-210 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

В Постановлении 12ААС от 28.06.2012 г. № А57-11609/2011 также указано, что: «определение понятия «строения и сооружения вспомогательного использования», дается в Разъяснении Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору N КЧ-48/981 от 10 октября 2006 г. — Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». Кроме того, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Таким образом следует резюмировать, что возможность регистрации права собственности на объект торговый павильон, поскольку данный объект является основным (т.е. отсутствует признак вспомогательности) на арендуемом земельном участке, в упрощенном порядке маловероятна.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Признать ограниченное вещное право на самовольную постройку возможно, но не в любом суде

«Следует отметить, что по делу, о котором говорилось выше, кассационная инстанция, помимо прочего, сослалась на постановление Президиума ВАС РФ от 02.08.2005 № 1206/05, в котором признана возможность учреждения предъявлять иски о признании права собственности публично-правового образования и одновременно — о признании права оперативного управления на это же имущество самого учреждения. Однако и по этому вопросу позиция высшей судебной инстанции к настоящему времени изменилась, о чем свидетельствует еще один пример из практики5.

Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в суд с иском к администрации города о признании права федеральной собственности и права хозяйственного ведения на здание. Суды трех инстанций в удовлетворении заявленных требований отказали, и предприятие обратилось с надзорной жалобой в ВАС РФ. Но судьи не нашли оснований для пересмотра принятых по делу решений.

ВАС РФ разъяснил, что в силу положения статьи 222 ГК РФ требовать признания права на самовольную постройку может лишь лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок с расположенной на нем недвижимостью. Однако предприятие является лишь арендатором земельного участка, на котором возведено спорное здание. Поэтому требовать признания права собственности на самовольную постройку истец не имеет права*, сделать это может лишь Российская Федерация как собственник этого земельного участка»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.