• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Имеет ли право арендатор требовать (в договоре не предусмотрено и арендодатель против условий) направления предупреждения об увеличении арендной платы за 30 дней и повышения арендной платы не выше индекса потребительских цен

Имеет ли право арендатор требовать (в договоре не предусмотрено и арендодатель против условий) направления предупреждения об увеличении арендной платы за 30 дней и повышения арендной платы не выше индекса потребительских цен

506

Вопрос

Имеет ли право арендатор требовать (в договоре не предусмотрено и арендодатель против условий) направления предупреждения об увеличении арендной платы за 30 дней и повышения арендной платы не выше индекса потребительских цен. Правомерно ли требование арендатора?

Ответ

Арендатор вправе требовать направления предупреждения об увеличении размера арендной платы за 30 дней, но увеличение размера арендной платы не выше индекса потребительских цен может производиться только на основании соглашения сторон.

 

Статья 614 ГК РФ устанавливает правила определения и внесения арендной платы.

Пункт 3 статьи 614 ГК РФ указывает на изменение размера арендной платы по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

ВАС РФ подтверждает императивность нормы: арендодатель вправе изменить размер арендной платы только один раз в год (пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Статья 424 ГК РФ устанавливает свободу цены договора — исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Цены, тарифы, расценки и ставки, устанавливаемые или регулируемые государственными органами, применяются только в предусмотренных законом случаях.

В отношении договоров между коммерческими структурами индексы потребительских цен носят рекомендательный характер и могут применяться только по соглашению сторон (Постановление ФАС МО от 18.12.2012 № А40-129708/2011).

Изменение условий договора происходит по соглашению сторон в той же форме, в какой заключен договор (статьи 450 и 452 ГК РФ).

Суды придерживаются мнения, что если в договоре установлено, что арендная плата подлежит ежегодному изменению по соглашению сторон, то арендатор не вправе уклоняться от заключения такого соглашения (Постановление ФАС ПО от 18.04.2008 № А55-1747/2007).

Если договор не устанавливает срока направления уведомления об изменении размера арендной платы, то в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ таким сроком является тридцатидневный срок до момента наступления изменений.

Таким образом, арендатор вправе требовать направления предупреждения об увеличении размера арендной платы за 30 дней, но увеличение размера арендной платы не выше индекса потребительских цен может производиться только на основании соглашения сторон.

Стоит отметить, что судебная практика признает ничтожным условие договора аренды о праве арендодателя расторгнуть договор в связи с отказом арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы (Постановление ФАС МО от 04.07.2011 № А41-16314/2009).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Гражданский Кодекс РФ, Часть 1.

"Статья 424. Цена

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления*.

2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

<...>

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором*.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

<...>

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок*.".

2. Гражданский Кодекс РФ, Часть 2.

"Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества*.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.«.

2. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды».

«21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год*.».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.