ЮЛ желает приобрести несколько нежилых помещений в многоквартирном доме.

114

Вопрос

ЮЛ желает приобрести несколько нежилых помещений в многоквартирном доме. Дом введен в эксплуатацию. Застройщик предлагает приобрести помещения по схеме ЖСК. Какие риски могут быть для покупателя юридического лица? Подлежит ли регистрации договор с ЖСК? Когда происходит переход права собственности на помещения?

Ответ

Жилищно-строительный кооператив относится к числу потребительских кооперативов и является некоммерческой организацией (п. 4 ст. 110 ЖК РФ, п. 3 ст. 50, п. 1 ст. 116 ГК РФ). Договор о вступлении в члены ЖСК в соответствии с действующим законодательством РФ регистрации не подлежит.

 

Размер паевых и вступительных взносов, условия и порядок их внесения в обязательном порядке устанавливаются уставом жилищно-строительного кооператива (п. 1 ст. 113, п. 1 ст. 125 ЖК РФ, п. 2 ст. 116 ГК РФ). Размер паевого взноса обычно соответствует стоимости приобретаемого объекта недвижимости, остальные взносы направляются на покрытие расходов, связанных с деятельностью ЖСК (зарплата членов правления, расходы на проведение собраний и др.)

Общие положения о порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и возврате паевых взносов установлены ст. ст. 121, 130, 132 ЖК РФ. Состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива определены ст. ст. 115 — 120 ЖК РФ.

Основные риски вступления в ЖСК состоят в том, что член ЖСК принимает непосредственное участие в деятельности организации и несет за нее ответственность (в частности, покрытие убытков, выполнение решений общих собраний и др.)

Порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков должен определяться с учетом правила, закрепленного в ч. 4 ст. 116 ГК РФ. Согласно указанному правилу члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

Общее правило об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов сформулировано в абз. 2 ч. 4 ст. 116 ГК РФ. В соответствии с ним члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

2. Член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). При этом право собственности (право требования, в случае если объект недвижимости еще не достроен) возникает на дату выплаты пая, а государственная регистрация права собственности в таком случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (по данному вопросу см., например, абз. 2 п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Определение Конституционного Суда РФ от 25.12.2008 № 1011-О-О, Письма Минэкономразвития России от 28.05.2010 № Д23-1969, от 09.02.2011 № Д23-481, Минфина России от 03.06.2009 № 03-05-05-01/29).

Подробнее о рисках и особенностях приобретения квартиры через ЖСК Вы можете узнать, ознакомившись со статьей «Если растает айсберг по имени ЖСК»

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Жилищный кодекс Российской Федерации

<...>

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.*

(Часть в редакции, введенной в действие с 1 декабря 2011 года Федеральным законом от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

Требования части 1 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ — см. пункт 2 статьи 5 Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ.

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 декабря 2011 года Федеральным законом от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

Требования части 2 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ — см. пункт 2 статьи 5 Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами*.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами«.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая

<...>

Статья 116. Потребительский кооператив

«1. Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов*.

2. Устав потребительского кооператива должен содержать помимо сведений, указанных в пункте 2 статьи 52 настоящего Кодекса, условия о размере паевых взносов членов кооператива; о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

3. Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также или слово „кооператив“, или слова „потребительский союз“ либо „потребительское общество“.

4. Члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива*.

5. Доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

6. Правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах».

<...>

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество*.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.