• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Предельный размер арендной платы – 2 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов

Предельный размер арендной платы – 2 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов

560

Вопрос

Предельный размер арендной платы – 2 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов. А в отношении земель населенных пунктов, предназначенных для производственной деятельности есть подобное ограничение? (земля арендуется у администрации района). Интересует до какого максимального размера Администрация может повышать размер арендной платы. Размер арендной платы повысился в 20 раз».

Ответ

: Законодательство не содержит четких установленных пределов арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для производственной деятельности. Однако арендная плата за земельный участок муниципальным органом должна быть установлена в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования (принцип экономической обоснованности). В действиях арендодателя-администрации, существенно увеличившего арендную плату, усматриваются признаки злоупотребления правом. В связи с этим следует отметить, что даже если арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату, но при этом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила, то суд может на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ отказать во взыскании арендной платы в части, которая превысила средние рыночные ставки (п. 22 постановления № 73).

 

Также арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании недействующим нормативно-правового акта в целом (или в части), которым вносятся изменения в формулу (порядок) расчета.

Так в Постановлении ФАС СКО от 14.04.2010 г. № А32-17438/2009 (определением ВАС РФ от 13.08.2010 г. № ВАС-10666/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ) суд пришел к выводу, что администрация не представила доказательства, которые бы подтверждали, что при определении базовых ставок арендной платы проведен анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка. В связи с этим суд правильно признал недействующим постановление муниципалитета в части установления такого коэффициента.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

"Размер арендной платы определяется одним из четырех способов (постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582"Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"):*

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов (конкурсов и аукционов);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждаются Минэкономразвития России;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Земельные участки могут находиться и в неразграниченной государственной собственности. Порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Как разъясняет Минэкономразвития России, арендная плата за земельный участок должна быть установлена в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования (принцип экономической обоснованности).

При этом в нормативных актах должен быть установлен порядок расчета арендной платы и случаи, когда возможен пересмотр ее размера в одностороннем порядке по требованию арендодателя (принцип предсказуемости расчета размера арендной платы).*

Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы не наделяет муниципальные и региональные органы правом в одностороннем порядке изменять арендную плату в отношении всех соответствующих земельных участков. Он лишь устанавливает обязательное для этих органов требование относительно порядка одностороннего изменения арендной платы в случаях, когда в соответствии с законом или договором указанные органы имеют право в одностороннем порядке изменить ее размер (письмо Минэкономразвития России от 15 июля 2011 г. № Д23-3010).

Согласно правовой позиции ВАС РФ публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Вместе с тем если стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, то с последующим переходом прав арендодателя к муниципальному образованию последнее не может приобрести право в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы (постановление Президиума ВАС РФ от 6 декабря 2011 г. № 9069/11)".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль