Между администрацией города и ООО был заключен договор аренды земельного участка

97

Вопрос

Между администрацией города и ООО был заключен договор аренды земельного участка с 01.01.2012-30.12.2012. В январе 2012 года была оформлена сделка купли-продажи этого участка. Акт приема передачи был подписан в июле, а государственная регистрация была в декабре 2012. Арендные платежи были оплачены компанией до июля 2012, то есть до подписания акта приема передачи. Администрация города выставила счет на оплату аренды и пени с июля до конца 2012 года, мотивировав это тем, что раз не было гос.регистрации договора купли продажи земельного участка, то арендные отношения продолжались. Насколько правомерно это решение администрации и чем можно мотивировать отказ от оплаты аренды и пени?».

Ответ

: С учетом правовой позиции изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 №№ 8472/11 иПостановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, до государственной регистрации перехода права собственности на землю, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, в связи с чем, действия администрации являются правомерными.

 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог.

Таким образом, в соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в постановлении Президиума от 10.11.2011 № 8472/11, несмотря на то, что к покупателю в силу положений пункта 2 статьи 271 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ перешло право пользования соответствующим земельным участком, покупатель, ввиду отсутствия государственной регистрации его прав на спорный земельный участок не мог для цели взимания земельного налога являться плательщиком данного налога.

На основании вышеизложенного, судебные инстанции исходят из того, что уплата арендной платы до момента регистрации права собственности на земельный участок является компенсацией, за неполученный налог на землю, который должен оплачивать покупатель.

Аналогичная правовая позиция выражена в Постановлении ФАС МО от 07.05.2013 № А41-29566/2012.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как убедить суд уменьшить размер неустойки;

С какого момента арендатор прекращает платить за пользование имуществом и становится покупателем;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 17.11.2011 № 73

"7. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, — до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.*

8. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего постановления".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.