о строительстве нового объекта недвижимости и правильном оформлении договорных отношений сторон

72

Вопрос

о строительстве нового объекта недвижимости и правильном оформлении договорных отношений сторон. У физического лица в собственности есть земельный участок. Был составлен бизне-план и решено построить на данном участке некий торговый комплекс с крытой стоянкой. Физическое лицо самостоятельно оформлением всей разрешительной документации на строительство и проектированием заниматься не хочет. Планируется, что физическое лицо будет только финансировать данный проект ну и сообствественно предоставить для застройки землю. Найден подрядчик который будет осуществлять строительство. Можно ли заключить с этим генподрядчиком такой договор по которому генподрядчик будет заниматься не только строительством нового объекта но и от имени и за счет физического лица оформит все необходимую для строительства документацию, будет вести весь процесс стройки, по сути выполнять функцию еще и заказчика-застройщика? То есть нужно , что бы физическое лицо только вложило деньги и получило результат, введенный в эксплуатацию объект. Возможен ли такой вариант? Или если земля на физлице то без него нам администрация не оформит разрешение на строительство и на ввод?».

Ответ

: Допускается заключить договор подряда, с обязанностями подрядчика от имени и за счет физического лица оформлять разрешительную документацию на строительство. В данной ситуации право собственности на построенный объект должно возникнуть у физического лица. При данной схеме договора, все разрешительные документы оформляются на физическое лицо — правообладателя земельного участка. По сути, данный договор является смешанным, т.к. и содержит элементы договора подряда и посреднического договора, но в силу принципа свободы договора, стороны вправе заключить данный договор.

 

В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 (далее — постановление № 54). Необходимо учитывать, что основные документы, такие как разрешение на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, выдаются на имя застройщика (ст. 51, 55 ГрК РФ). Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него.

Когда одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила Гражданского кодекса о подряде (п. 6 постановления № 54).

Постановление № 54 закрепило правило: при разрешении споров, вытекающих из договоров подряда, судам необходимо учитывать, что право собственности на здание или сооружение, созданное по этому договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). Сторона, осуществившая строительство, приобретает только денежные требования к заказчику. В случае неисполнения заказчиком обязанности по оплате работ подрядчик также имеет право на удержание результата работ (ст. 712 ГК РФ), но это право не предполагает возможности приобретения права собственности на удерживаемый объект.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Комиссия, агентирование, поручение: преимущества и риски разных видов договоров для посредника;

Что необходимо проверить при заключении договора с посредником;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

«Договорное оформление строительства

Прежде всего нужно прояснить ситуацию с инвестиционными контрактами. По смыслу пункта 4постановления № 54 они не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.

Договоры подряда. Когда одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила Гражданского кодекса о подряде (п. 6 постановления № 54).*

Постановление № 54 закрепило правило: при разрешении споров, вытекающих из договоров подряда, судам необходимо учитывать, что право собственности на здание или сооружение, созданное по этому договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). Сторона, осуществившая строительство, приобретает только денежные требования к заказчику. В случае неисполнения заказчиком обязанности по оплате работ подрядчик также имеет право на удержание результата работ (ст. 712 ГК РФ), но это право не предполагает возможности приобретения права собственности на удерживаемый объект.

Таким образом, не имеет значения, за чей счет строился объект — это вопрос имущественных обязательств, а не вещных прав на объект. Даже если подрядчик построил объект за счет своих средств и не получил оплату за работу, у него не возникают вещные права на построенный объект».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.