Есть ли изменения с 2014 г. по перепланировке помещений, которые мы взяли или берем в аренду под розничную алкогольную деятельность

292

Вопрос

Есть ли изменения с 2014 г. по перепланировке помещений, которые мы взяли или берем в аренду под розничную алкогольную деятельность?».

Ответ

: В соответствии с п.6 ст.16 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ организации, осуществляющие розничную продажу алкогольной продукции в городских поселениях, должны иметь для таких целей в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более, стационарные торговые объекты и складские помещения общей площадью не менее 50 квадратных метров. Федеральные нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы перепланировок нежилых помещений в 2014 г. не претерпели изменений.

 

Согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Следует отметить, что понятие перепланировка Градостроительный кодекс не содержит. Определение самого понятия «перепланировка помещения» (а также основания для ее проведения и последствия самовольной перепланировки) содержится лишь в главе 4 Жилищного Кодекса РФ, который не распространяет свое действие на нежилые здания.

Вопросы перепланировки нежилых помещений отчасти урегулированы региональным законодательством. Так в законодательстве г. Москвы определение перепланировки помещения, расположенного в объекте недвижимости нежилого назначения, содержится в «Регламенте подготовки и выдачи в режиме «одного окна» решения префектуры административного округа о согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения» (далее — Регламент).

Перепланировкой такого помещения является изменение его конфигурации при сохранении функционального назначения, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения и предусматривающее один из следующих видов строительных работ (или их комплекс):

— замена (частичная или полная), демонтаж и установка ненесущих перегородок;

— устройство и закладка проемов в ненесущих перегородках, в несущих и ненесущих стенах;

— устройство и заделка проемов в перекрытиях;

— замена (кроме замены на идентичное) и (или) перестановка инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущая переоборудования по всему зданию).

Тем не менее, выдача разрешения на реконструкцию не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

В целях Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ч. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Следует отметить, что несущие конструкции здания - строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.

Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624 утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

В случае, если реконструкция не затрагивает несущие конструкции здания, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности объекта, получать разрешение на реконструкцию не нужно, даже в случае изменения площади нежилого помещения произошедшее в результате реконструкции (перепланировки). Данный вывод подтверждается арбитражной практикой (см. Постановления ФАС Поволжского округа от 22.04.2010 № А57-23644/2008, ФАС Центрального округа от 14.12.2009 № А14-14855/2008, от 14.10.2009 № А14-11243/2008, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2013 г. А40-159190/2012).

В случае, если в результате реконструкции произошло изменение площади объекта недвижимого имущества, не повлекшего за собой существенного изменения объекта (не изменялись внешние границы такого объекта перепланировка, переустройство не требующие получения разрешения) представляется возможным внести изменения в учетно-техническую документацию объекта и в Единый государственный реестр прав сведений, путем подачи заявления о внесении изменений в управление Росреестра. С примерным перечнем документов можно ознакомиться на официальном сайте управления Росреестра. После внесения изменений, заявителю будет выдано новое свидетельство о регистрации права собственности с уточненной площадью.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦО ОТ 14.12.2009 №А14-14855/2008

<…>

«Обществом произведена перепланировка указанного объекта, в результате которой объект представляет собой нежилое встроенное помещение в литерах А, А1, А2 площадью 882,4 кв.м. Общая площадь помещения увеличена на 77, 1 кв. м за счет ранее не учтенных площадей в литере А1, пересчета и уточнения площадей, разрешение на перепланировку не предъявлено.*

9 октября 2008 года Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в связи с изменением площади, литеров, номеров на поэтажном плане в отношении вышеуказанного нежилого помещения и представила кадастровый паспорт нежилого помещения от 08.10.2008 №4754 и экспертное исследование встроенно-пристроенного помещения, выполненное ООО «ЭРТех» от 08.10.2008 № 12-09-08.

Установив, что по данным ЕРГП право собственности зарегистрировано на нежилое встроенное помещение в литерах А, А1, А2 площадью 805, 3 кв. м. (номера на поэтажном плане: подвал 1-18, первый этаж – 1-4, 4а, 5-7, 8-19, 20-30), принадлежащее заявителю на основании договора купли-продажи от 18.12.2001, план которого не соответствует плану помещения предоставленному для внесения изменений в ЕГРП (выходит за границы зарегистрированного помещения), Управление отказало во внесении изменений в ЕГРП, сославшись на пункт 67 Правил ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219.

Считая отказ в государственной регистрации изменений незаконным и нарушающим права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 17 Закона №122-ФЗ обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Согласно ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

В порядке абз. 10 и 4 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, а также в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу п.4 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, определено, что лист записи об изменениях (Приложение № 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в том числе, относятся изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта.

Оценив и исследовав в порядке ст.71 АПК РФ представленные доказательства, суд пришел к выводу, что в результате перепланировки и переустройства спорного помещения произошло увеличение общей площади на 77, 1 кв. м за счет включения ранее не использовавшихся площадей вентиляционной камеры, переоборудования погрузочной эстакады на первом этаже и включения ее площади в общую площадь помещения, а также переоборудования фасадной части здания с включением площадей, ограниченных наружными фасадными колоннами, в общую площадь помещения. При этом внешние границы здания не изменились.

Кроме того, согласно заключению эксперта от 12.03.2009, экспертному исследованию ООО «ЭРТех» от 08.10.2008 при выполнении переоборудования и перепланировки не была существенно изменена схема работы основных несущих конструкций здания, произведенные работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности эксплуатации перепланированных помещений, а также жилого дома по ул. Генерала Лизюкова, 12, и не противоречат требованиям СНиП.

Следовательно, в соответствии с п.4 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется.*

Помимо этого судом принято во внимание, что заявитель представил на регистрацию кадастровый паспорт помещения от 08.10.2008 №4754, выданный филиалом ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация» - БТИ Коминтерновского района с приложением плана указанного объекта, по данным которого объект представляет собой нежилое встроенное помещение в литерах А, А1, А2 площадью 882,4 кв.м, содержащий необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что представленные Обществом в Управление документы отражали все необходимые сведения об изменениях объекта, позволяющие установить при правовой экспертизе, что они не повлекли за собой существенного изменения объекта и его внешних границ, в связи с чем, являются достаточными для государственной регистрации и соответствуют по форме и содержанию требованиям действующего законодательства. Оспариваемый отказ Управления противоречит требованиям действующего законодательства и нарушает права и интересы Общества, в связи с чем суд правомерно признал его незаконным, обязав регистрирующий орган устранить допущенные нарушения.

Довод Управления о неправомерности распределения судебных расходов по делу кассационная коллегия находит несостоятельным»

<…>

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.