Наша компания приобретает земельный участок у администрации муниципального образования

113

Вопрос

Наша компания приобретает земельный участок у администрации муниципального образования. Земельный участок из категории земель населенных пунктов. на этом участке стоит полуразрушенное здание формовочного цеха которое наша компания выкупила и оформила на себя. В договоре купли-продажи земельного участка сказано, что продавец передает земельный участок в собственность покупателю за плату для эксплуатации здания формовочного цеха. В планах нашей компании данное задание снести с соблюдением процедуры признания его аварийным и построить склад. Теперь вопрос: какие могут возникнуть проблемы в дальнейшем с регистрацией нового задания (склада) в Россреестре, в связи с тем, что в договоре и в свидетельстве о праве собственности на земельный участок назначение участка будет указанно эксплуатация формовочного цеха, хотя по факту там будет склад?».

Ответ

: Негативных последствий связанных со строительством и регистрацией права собственности на здание склада на земельном участке не усматривается. Тот факт, что в договоре купли-продажи указано назначение земельного участка – эксплуатация цеха, не ограничивает права собственника по строительству новых объектов.

 

Собственник земельного участка имеет право возводить производственные и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст.40 ЗК РФ).

Порядок правового регулирования отдельного участка зависит как от его целевого назначения, так и от вида разрешенного использования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка и в актах зонирования территории, на которой он находится (генплан, правила землепользования и застройки муниципального образования).

Вид разрешенного использования можно выбрать только из предусмотренных зонированием территорий. Вид разрешенного использования необходимо уточнить (напр. в Правилах землепользования и застройки). Учитывая, что на Вашем земельном участке располагается здание цеха, вид разрешенного использования земельного участка скорее всего соответствует виду земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (п. 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39). Таким образом, строительство склада на данном земельном участке допускается.

Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, если вид разрешенного использования земельного участка позволяет размещать склады, изменять целевое назначение земельного участка не предусмотрено.

Этот вывод отчасти подтверждается позицией, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 14434/09, где указано, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе строить на нем здания, строения, сооружения, если такое строительство предусмотрено в разрешенном использовании этого участка. То обстоятельство, что земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации существующих на данном участке объектов недвижимости, в рассматриваемой ситуации препятствием для строительства не является.

Данный вывод ВАС РФ подтверждает требования закона, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как оформить приобретение земельного участка;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 16.02.2010 № 14434/09

<…>

«Согласно статьям 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь приобретается лицом, если она изготовлена или создана с соблюдением закона и иных правовых актов, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьей 25 Закона о регистрации, в пункте 1 которой указано, что право собственности на такой объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Общество представило в регистрационную службу распоряжение мэра города Тольятти о разрешении строительства насосной В-12-1, акт приемки законченного строительством объекта, разрешение на ввод в эксплуатацию, копию технического паспорта, договор аренды земельного участка.

Суды с учетом того, что спор возник в отношении вновь созданного объекта недвижимости, в целях проверки наличий оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на него обоснованно руководствовались положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с соблюдением порядка, установленного этой статьей, предусматривающего принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка именно для строительства.

Однако правила названной статьи не предусматривают ситуации, когда строительство нового производственного объекта осуществляется на участке, уже предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенных объектов аналогичного назначения для их эксплуатации.

В рассматриваемом случае земельный участок как использовался его правообладателем без нарушения земельного законодательства в целях, для которых он ему был изначально предоставлен (по основному виду разрешенного использования), в период строительства нового объекта, так и продолжает использоваться по окончании строительства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 этой статьи, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу этой же статьи любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.*

Частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Частью 4 названной статьи предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Исходя из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В данном случае общество реализовало право на возведение объекта и построило его на конкретном земельном участке с разрешения городской администрации.

В обоснование того, что строительство объекта не нарушает требований закона, общество представило распоряжение мэра города Тольятти о разрешении строительства насосной В-12-1. Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство не только дает право осуществлять строительство объекта недвижимости, но и подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана - разрешенному использованию участка.

В силу указанного распоряжения при выдаче разрешения на строительство было принято во внимание, в частности, наличие у ОАО "Химпром" права аренды земельного участка, правоустанавливающие документы на который были представлены в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Имеющиеся в материалах дела акт приемки и разрешение на ввод в эксплуатацию исходя из положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации удостоверяют выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта проектной документации.».

<…>



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.