А был ли инвестпроект или Почему суду надлежит быть последовательным

1 сентября 2015 1650
Договор аренды, по которому арендатор обязан построить здание на государственной земле и реконструировать инженерные сети, – это инвестпроект. Отношения по нему регулирует закон об инвестиционной деятельности. При отказе арендодателя от договора арендатор может рассчитывать на возмещение затрат.

Суть спора
Правительство Москвы в лице Департамента земельных ресурсов (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды участка на 2 года. Арендатор планировал построить торговый центр, а также должен был реконструировать вентиляционный киоск метрополитена. За два года он построил лишь часть, но продолжил пользоваться участком. Арендодатель не возражал, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). При этом стороны подписали допсоглашение о продлении срока реализации проекта.

До окончания строительства арендодатель отказался от договора на основе пункта 2 статьи 610 ГК РФ (отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок). Договорные отношения прекратились. Арендатор обратился к Правительству с требованием компенсировать затраты на реализацию инвестпроекта в сумме 78 млн руб., основываясь на статье 18 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений».

Процесс длился больше трех лет. Примечательно, что коллегия судей Верховного суда РФ не приняла его к рассмотрению. Но через полгода заместитель председателя суда лично распорядился рассмотреть это дело.

Позиция судов
Прежде чем дело попало в Верховный суд РФ, спор прошел два круга рассмотрения в судах нижестоящих инстанций. Первая и апелляционная инстанции отказали арендатору, посчитав, что договор не содержит элементов инвестпроекта. Но кассация отправила дело на новое рассмотрение, посчитав этот вывод безосновательным. Она указала, что нужно детальнее исследовать условия договора о распределении площадей строящихся объектов и прочие условия.

На втором круге все произошло с точностью до наоборот. Первая и апелляционная инстанции решили, что договор был инвестиционным, и удовлетворили требования истца. Но кассация сказала, что договор смешанный и отказала. В условиях о строительстве ТЦ судьи увидели договор подряда, обязательства по которому истец не исполнил. А в предоставлении участка в аренду для проектирования и строительства ТЦ – договор аренды.

Позиции Верховного суда
Верховный суд оставил в силе акты первой инстанции и апелляции, которые удовлетворили исковые требования, и сделал два важных вывода.

1. Договор с инвестиционными условиями нельзя рассматривать как договор подряда или аренды.
Суд квалифицировал спорный договор как «договор аренды с инвестиционными условиями», предусмотренными положениями закона об инвестиционной деятельности. Его специфика в том, что арендатор должен обеспечить проектирование и строительство торгового центра, инженерных сетей и сооружений, а также реконструкцию вентиляционного киоска, с последующим распределением между сторонами договора права собственности на объекты недвижимости. Такие условия не отвечают конструкции договора подряда.

2. Противоречивость позиции окружного суда при рассмотрении этого спора на первом и втором круге нарушает принцип законности.
Отменяя в первый раз судебные акты первой и апелляционной инстанций, он указал на ошибочность выводов о том, что этот договор не содержит инвестиционных условий. При повторном рассмотрении дела с учетом исполнения судами первой и апелляционной инстанций указаний кассации окружной суд вновь отменил судебные акты, сделав противоположные выводы.

Это постановление Верховного суда еще раз показало, что гражданское законодательство не защищает застройщика. Характер и основания прекращения арендных отношений во многом определяет арендодатель. Особенно, если речь идет о предоставлении под застройку земель публичных образований. В такой ситуации арендатору имеет смысл обращаться к инвестиционному законодательству.

Вопрос о том, что режим аренды не дает должной уверенности застройщикам, обсуждают уже долго. В частности, обращают внимание на широкие основания для расторжения договора, возможность одностороннего отказа от него. Чтобы восстановить равноправие сторон предлагали установить в ГК ограниченное вещное право застройки (суперфиций). Однако до сих пор это не сделали. Также предлагали определить в законе строго ограниченные основания для прекращения такого права и установить невозможность отказа от договора со стороны собственника участка.

Определение Верховного суда РФ от 25.08.2015 № 305-ЭС14-8962, А40-52211/2012



Подписка на новости

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной новости, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно. Мы будем держать вас в курсе всех новостей и событий.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
×

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль