Виндикационный иск. Книжная гибель объекта недвижимости

618
При подаче виндикационных исков может возникнуть препятствие: гибель объекта недвижимости. Под книжной, в отличие от физической, подразумевают документальное переоформление объекта, в результате чего исходный формально прекращает существование.

См. также Восстановление права собственности на объект недвижимости

Понятие книжной гибели объекта недвижимости

Книжная (бумажная) гибель объекта недвижимости — это раздел, объединение, перераспределение земельных участков или деление здания на помещения. Для судебной практики это новое условие, препятствующее виндикации и не названное в статье 302 ГК РФ, оно появилось в последнее десятилетие. Книжной гибелью объекта недвижимости можно счесть разделение первоначального участка земли к моменту подачи иска на несколько. Физически эти объекты недвижимости существуют, но документально это уже совершенно другие объекты. 

Разделение земельного участка и здания на помещения

Пример из практики. Компания владела на праве собственности земельным участком и расположенным на нем зданием, затем этот объект из владения компании выбыл. Приобретатель по сделке, заключенной с несобственником, разделил земельный участок, и новым участкам были присвоены новые кадастровые номера.

На одном из новых земельных участков располагалось здание, а на другом строения отсутствовали. Помещения в здании тоже были сформированы как самостоятельные объекты недвижимости. Земельные участки были проданы двум разным лицам, а приобретатель емельного  участка, на котором находилось здание, продал часть помещений другим лицам.

Компания, которая ранее была собственником  единого объекта недвижимости (земельного участка и здания на нем), предъявила иск об истребовании здания и единого земельного участка, определив в качестве ответчиков всех новых титульных собственников.

Виндикационный иск основывался на том, что спорное имущество выбыло из владения компании помимо ее воли. В ЕГРЮЛ незаконно внесли изменения об участниках и руководителе компании, в результате чего решение об отчуждении спорного имущества приняло постороннее лицо по поддельным документам.

Защита ответчиков строилась на том, что спорная вещь — первоначальный земельный участок и расположенное на нем здание отсутствуют, доказательством чего являются выписки из ЕГРП по новым объектам недвижимости.

Изменение физических границ спорных объектов недвижимости не означает невозможности их виндикаци

Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали, полагая, что истребуемые объекты недвижимости на момент разрешения спора существенно изменены, а потому прекратили свое существование в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, что исключает возможность их виндикации.

Но надзорная инстанция высказала иную позицию:

«изменение физических границ спорных помещений (уточнение площади в результате обмера, приращение дверного проема, снос части стены и т. п.), внесение сведений об указанных изменениях в документы кадастрового учета не означают невозможности их виндикации, поскольку спорные помещения, земельный участок и соответствующие записи о них как самостоятельных объектах недвижимости в государственном кадастре недвижимости могут быть восстановлены».

Президиум Высшего арбитражного суда обратил внимание на то, что в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (если иное не предусмотрено Федеральным законом от  24.07.07 № 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Следовательно, кадастр недвижимости позволяет определить спорные помещения в качестве индивидуально-определенных вещей.

Относительно земельных участков Президиум Высшего арбитражного суда указал, что они являются природными объектами, частью поверхности земли и формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера (постановление Президиума ВАС РФ от  13.09.11 № 3413/11 по делу №  А56-7754/2009).

Суды по-разному относятся к книжной гибели объекта недвижимости

Несмотря на то что в этом, весьма показательном, деле была четко обозначена позиция Президиума ВАС РФ, в судебной практике так и не появилось единообразного подхода к проблеме книжной гибели объекта недвижимости.

Есть решения, в которых отказывают в иске об истребовании имущества по причине книжной гибели объекта недвижимости, а именно разделения земельного участка и присвоения новых кадастровых номеров другим участкам. Встречаются и решения, в которых виндикационные иски, напротив, удовлетворяются.

Подход, предложенный Президиумом ВАС РФ, порождает вопрос о том, как исполнять решение по иску о возврате земельного участка в прежних границах. Дело в том, что в момент принятия решения кадастровые номера вновь образованных участков не совпадают с тем номером, который был у собственника, выигравшего в итоге дело. Кроме возврата объекта недвижимости такой собственник заинтересован в корректировке записи о праве в ЕГРП.

Следуя логике пункта 52 совместного постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от  29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», что решение по иску о возврате вещи собственнику также является основанием для внесения записи о его праве в ЕГРП, можно предположить, что решение по иску о возврате вещи собственнику является основанием для составления по его заявлению нового кадастрового плана. Также истец, заявляя требование о возврате объекта недвижимости, может потребовать признания новых кадастровых паспортов недействительными, поскольку они были составлены без воли истинного собственника.

Читайте об этом

Читайте также

Читайте в журнале «Арбитражная практика для юристов»



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль