Проблема определения того, что является недвижимым имуществом

2210
Стенограмма лекции Р. С. Бевзенко.

Смотреть видеолекцию

Проблема определения того, что является недвижимым имуществом

См. статью Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка

Р. С. Бевзенко: Сегодня мы с вами разберем очень любопытное дело Верховного суда, в котором обсуждается, мне кажется, один из важнейших вопросов права недвижимости.

Определение недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ и последствия

Вопрос такой: что такое недвижимая вещь? На первый взгляд, этот вопрос очень простой, и для того что бы ответить на него, достаточно открыть статью 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В статье 130 ГК РФ находится определение недвижимой вещи. Оно звучит следующим образом: «Недвижимостью признаются земельные участки, а так же все то, что тесно связано с земельными участками, то есть объекты, перемещение которых без причинения ущерба невозможно (здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, например)». Из 130 статьи ГК мы должны сделать такой вывод - в нашем гражданском праве действует такой принцип (я его могу условно обозначить как принцип двойственности): есть идея о том, что земельный участок - это недвижимая вещь, это раз, а так же есть другая идея, что недвижимостью является то, что находится на земельном участке (здание, сооружение, объект незавершенного строительства), а так же все то, что тесно связано с земельным участком, и перемещение чего без причинения соразмерного ущерба невозможно, о чём говорит кодекс. То есть земельный участок является вещью сам по себе, и то, что на земельном участке, тоже является вещью само по себе.

На первый взгляд, все вроде бы просто. Но если вы бросите взгляд вокруг себя и задумаетесь о том, что вы видите и можете увидеть вокруг себя, и является ли это недвижимостью, то есть попадает ли под статью 130 ГК, я вас уверяю, что вас ждут необычайные открытия. Ну вот например, если вы помните железнодорожный вокзал, какой-нибудь из московских вокзалов, они все оборудованы перронами, которые возвышаются над уровнем железнодорожных путей для того, чтобы пассажиры могли не по лестнице спускаться из вагона, а сразу вступить на перрон. Вот вопрос сразу: это что такое? Это самостоятельная недвижимая вещь, или нет? Надо права регистрировать на этот объект, или нет? Другой пример - это забор какой-нибудь капитальный, трехметровый из кирпича. Вот это что такое? Сооружение? Надо регистрировать права на этот объект, или не надо? Вроде похоже на сооружение. Вы вырыли колодец. Сняли скважину в земле, укрепили все это бетонными кольцами, получается колодец. Это сооружение? Да. Неразрывно связано с участком? Да. Вроде бы надо регистрировать. Но знаете, как показывает жизнь - дальше кабели электрические, трубы канализационные, газопроводы какие-нибудь локальные, где у вас идет разводка по вашему земельному участку. В итоге окажется, что у нас под понятие недвижимости попадает огромное количество разного рода объектов, которые действительно связаны с земельным участком. Допустим, колодец связан земельным участком? Связан. Невозможно его снять, забрать, унести? Невозможно. Тогда что получается: все это надо регистрировать как недвижимость, для того чтобы вы могли сказать, что у вас права на эти объекты есть? Окажется, что у нас довольно странный мир, мы живём в странном мире, где понятие недвижимости крайне зыбко, потому что есть здания, которые явно недвижимость (например, здание Московского Университета явно недвижимое имущество), а вот дальше начинаются сложности, потому что существует очень большая «серая» зона, где непонятно, особенно объекты, которые явно выраженными зданиями не являются, попадают под понятие «сооружение». Даже напомню, что 130 ГК говорит о том, что не только сооружение, а «... также всё то, что тесно связано с земельным участком» - некий объект может не быть сооружением, а может быть недвижимостью.

Это очень странный подход, он не известен, как это раньше было модно называть, развитым правопорядкам - я имею в виду Германию, Францию, Швейцарию, сейчас не знаю, как их назвать – европейским правопорядкам. Обычно люди говорят, что единственная недвижимость - это земля, земельный участок, а вот всё, что на земельном участке построено, пристроено, является частью земли, и ты собственник земельного участка либо обладатель иного права на этот земельный участок. И всё, что ты сделал, построил, это составная часть участка либо составная часть права на этот земельный участок. И никому в голову в Европе не приходит регистрировать права отдельно на землю и отдельно на заборы, колодцы, сети, трубы, и даже дома рассматриваются не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть земельного участка. Но вот видите, у нас пока не так, к сожалению, и это определение статьи 130 ГК понятия недвижимой вещи ставит перед юристами довольно сложную задачу: как понять, исходя из каких-то внешних признаков, что объект является или не является недвижимостью, либо все у нас является недвижимостью? Мне кажется, что мы сойдем с ума регистрировать всё.

Дело «Омега Лайн» в судах первой инстанции 

Одно из дел, как раз, которое посвящено поискам ответов на эту проблему, это дело Верховного Суда №303-ЭС15-5520. Это дело «Омега Лайн». Дело, в котором обсуждается вопрос о том, является ли асфальтовая площадка недвижимой вещью. В этом деле была такая история: был земельный участок, он был публичный. Собственно это, наверное, не имеет никого особого значения, потому что в данном случае публичное образование выступало как собственник, то есть оно свои полномочия как частное лицо реализовывало. И вот это самый собственник выяснил, что некая компания «Омега Лайн», так уж случилось, смогла зарегистрировать право на такой объект, который называется «асфальтовая площадка» на этом земельном участке. Ну и собственник расстроился, ему это не понравилось, и я его прекрасно понимаю. Мне бы тоже не понравилось, если на моем земельном участке кто-то зарегистрировал без моего ведома, без моего разрешения право собственности на асфальтовое покрытие. И вот этот собственник земельного участка пошел в суд с иском о признании зарегистрированного права отсутствующим. Это правильный иск, это так называемый негативный иск о признании. Есть позитивный иск о признании права собственности на недвижимость: «Суд, признай, что есть такие-то права, признай, что я собственник». А есть так называемые негативные иски о признании: «Признай, что этого нет, что этого права нет».

И вот один из случаев, когда предъявляется негативный иск о признании - таких случаев не очень много, всего 3, если мне память не изменяет, указанных в Пленуме Верховного суда и Высшего Арбитражного суда №1022, - вот один из этих случаев, как раз: «Суд, скажи, что это не недвижимость», негативный иск о признании. С таким иском обратился наш истец, собственник земельного участка, но его не поддержали суды. Суды в этом деле, фактически, сказали, что у асфальтовой площадки есть признаки недвижимости, потому что она площадка и соответствует всем признакам недвижимости, которые указаны в статье 130 ГК. Это сооружение, которое неразрывно связано с земельным участком, перенести асфальтовое покрытие без его разрушения невозможно, и поэтому это вроде как недвижимость. Тем более, на документ имелся соответствующий кадастровый паспорт, и более того, права были зарегистрированы в реестре. На это ответчик напирает, говорит, что это недвижимая вещь. Еще был сюжет в этом деле, связанный с исковой давностью: суды посчитали, что иск о признании этого зарегистрированного права отсутствующим, это, по сути, виндикационный иск, и исковая давность пропущена, трехлетняя.

Позиция Верховного суда по делу «Омега Лайн»

Но Верховный суд не согласился с этой идеей, и он взял себе дело на пересмотр в так называемую вторую кассацию, и в рамках пересмотра он не поддержал ни первый, ни второй довод. Для нас, конечно, сейчас более интересным является первый довод Верховного суда. Он заключается в том, что Верховный суд говорит: «Да, действительно, асфальтовая площадка является сооружением. Но это сооружение находится внутри земельного участка, внутри границ земельного участка. И оно предназначено исключительно для того, чтобы обслуживать интересы собственников этого земельного участка. Ни для кого более этот объект не нужен, то есть асфальт не может выполнять какой то своей отдельной самостоятельной хозяйственной функции в обороте. А коль так, то данный объект хоть и является сооружением, но, тем не менее, он не может быть признан самостоятельной вещью, недвижимой вещью. И поэтому регистрация прав на такой объект недопустима.»

Позиция Высшего Арбитражного суда

Вот этот очень важный вывод. И давайте попробуем определить, откуда этот вывод проистекает. Дело в том, что в свое время практика Высшего Арбитражного суда столкнулась с проблемой о том, какова юридическая природа обычного рода улучшений земельного участка: асфальтные покрытия, заборы, коммуникации, и т. д. И ключевое дело в этой сфере - это очень известное дело, дело ОАО «Верево» №4777/08. В этом деле впервые Высший Арбитражный суд сформулировал такую идею, что то, что прикрепляет собственник к своему земельному участку, то, что становится его неразрывной частью, но что находится внутри границ земельного участка и предназначено исключительно для обслуживания интересов собственника и земельного участка - в данном деле это были подземные асбесто-цементные трубы и надземные каналы, выложенные из железобетонных лотков, т. е. была такая система орошения, которая накрывала участок; Высший Арбитражный суд сказал, что система орошения находится внутри границ земельного участка, и она предназначена исключительно для интересов собственника этого земельного участка, - то это означает, что такая система не является недвижимой вещью, она является составной частью земельного участка.

Составная часть движимого имущества

Это очень важный термин, я хотел бы какое-то время посвятить тому, чтобы объясниться, что такое «составная часть земельного участка». К огромному сожалению, у нас долгое время в ГК не было понятия составной вещи. И это понятие появилось только недавно, с 1 октября 2013 г., когда вступил в силу закон, который изменил раздел «Объекты гражданских прав», закон 142-ФЗ. Статья 133 этого закона содержит в себе такой новый режим - новый для нашего кодекса. естественно, не для науки и гражданского права, - такой режим, который называется «составная вещь». Вот мой ноутбук, который стоит передо мной, это составная вещь. Он состоит из отдельных элементов: крышка ноутбука, экран, клавиатура, жесткий диск, материнская плата, сенсорная мышь. Когда-то это все было отдельными объектами, но когда этот ноутбук собирали, эти объекты взяли и начали соединять, так и получился мой ноутбук. То есть крышка моего ноутбука - это составная часть моего ноутбука. Есть очень важный теоретический вопрос: как юрист опишет принадлежность вот этой крышки ноутбука? Можно ли сказать, что у меня есть собственность на крышку моего ноутбука? Ответ - «нет». Потому что собственность - это вещное право, которое обнимает собой вещь в целом. У меня есть собственность на ноутбук, у меня нет собственности отдельно на крышку, на корпус, на клавиатуру и т. д., у меня собственность на ноутбук в целом. Крышка, будучи составной частью моей вещи, тоже моя, она тоже в моей имущественной сфере. Если вы поцарапаете мою крышку моего ноутбука, я могу к вам предъявить деликтный иск, но не потому, что у меня собственность на крышку, а потому что у меня собственность на ноутбук в целом. Получается, что пример с ноутбуком хорош, это движимость, там довольно просто.

Составная часть недвижимого имущества

Но есть тяжелый вопрос: можно ли увидеть составные вещи в праве недвижимости? Можно ли представить себе, что недвижимости могут быть составными? Конечно, да. Самый простой пример: здание, когда лифт устанавливают в строящееся здание, что происходит? Лифт - это движимость, мы его установили в здание, он перестал быть движимостью и стал составной частью здания. Когда мы оконные блоки монтируем в строящееся здание, они перестают быть вещами самостоятельными и становятся частью здания. Было известное дело про оптикволоконные линии для доступа в интернет, когда они были в бухты связаны, смотаны, они были движимостью, но когда компания установила их в здание, они стали составной частью здания, собственность прекратилась. То есть во всех этих делах, Президиум ВАС говорил, не может быть собственности на часть здания. Есть вещь – здание. Кто собственник здания, тому теперь принадлежит это оптиковолокно, проложенное под нами. Но давайте дальше пойдем. А можно увидеть составную вещь в земельном участке? Ответ - «конечно, да»: когда мы берем и к земельному участку присоединяем что-то неразрывно, то, что будет связанно с земельным участком, то, как раз, что мы присоединяем к земельному участку, становится его составной частью. Когда я заасфальтировал свой земельный участок, то асфальт стал частью этого земельного участка. Я вырыл на своем земельном участке открытый бассейн, и этот бассейн - это часть земельного участка. Проложил трубы, канавы - это часть земельного участка. В деле «Верева» №4777/08, как раз, Президиум ВАС к этому выводу впервые пришел, это был 2011 год, если мне не изменяет память.

Наследие позиции Высшего Арбитражного суда

Продолжение этой истории - это знаменитое дело Разиевского №17085/12. В этом деле обсуждается вопрос: «А можно ли сказать, что если ты собственник земельного участка и ты возвел на этом участке здания, не просто сооружения даже, а здания, но у тебя никогда не было регистрации права на эти здания, то здания рассматриваются как составная часть твоего земельного участка, не «как без хозяина недвижимости», а как составная часть земельного участка?» ВАС говорит: «Да, можно». Смотрите это дело - совершенно роскошный спор про такого нечестного застройщика, который попытался заполучить этаким обманным путем собственность на некоторые объекты муниципальные, и ему не дали, со ссылкой на то, что у муниципалитета была зарегистрирована собственность на земельные участки, а те здания, сооружения, которые находились, они тоже муниципальные, потому что это составная часть земельного участка.

Ну и вот, получается, что то дело про асфальт, которое мы сейчас разбираем, это продолжение наследия Высшего Арбитражного суда. К сожалению, здесь нет ни одной ссылки на прецедент ВАС, я не очень понимаю, почему. Потому что, по большому счету, то, что сделал Верховный суд в этом определении, это продолжение рассуждений Высшего Арбитражного суда, это очень правильное, очень уместное рассуждение. И здесь я хочу обратить ваше внимание на довольно тонкий довод о том, что у асфальта нет собственного назначения в обороте, поэтому он никогда не может служить недвижимостью. Есть еще одно дело, это дело связано с забором, это дело 1160/13 - дело про челябинский забор, где Президиум ВАС сказал, что у забора нет собственного назначения в обороте, он всего лишь показывает границы земельного участка, поэтому не надо ходить в Росреестр и заморачивать людям голову, регистрируя право собственности на этот забор. Ну это да, такой любопытный казус из Челябинска, где заявителем был «Центробанк». Там было управление ЦБ по Челябинской области, которое очень хотело эти заборы зарегистрировать. И в итоге они проиграли это дело в Президиуме. То есть получается, что прецедент «Омега Лайн» - это продолжение очень последовательных рассуждений Высшего Арбитражного суда о том, что такое недвижимая вещь. Если есть нечто, что не имеет своего собственного назначения в обороте, то, что находится внутри границ земельного участка, предназначенного, в целом, только для обслуживания интересов землепользователей этого земельного участка, то это не самостоятельная недвижимость, это не вещь, права на такой объект не должны регистрироваться в Росреестре. Прошу любить и жаловать, отличное дело и очень правильные и хорошие выводы.

Читайте также

Как применять разъяснения Пленума Верховного суда РФ о недвижимости в постановлении от 23.06.15 № 25

Почему запись в ЕГРП могут аннулировать и как отличить объект недвижимости от некапитальных строений и улучшений участка



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль