В договоре установлен запрет на автоматическое продление аренды. Действует ли это условие?

91
Анализ судебной практики подготовлен юридической фирмой «Качкин и Партнеры»

Исковое требование: любое требование, вытекающее из договора аренды, либо иск арендодателя о возврате (освобождении) арендованного имущества арендатором, или, наоборот, иск арендатора о признании договора действующим, об оспаривании актов органов самоуправления о распоряжении объектом аренды в пользу других лиц.

Фабула спора: одна сторона (как правило, арендатор) ссылается на то, что после окончания срока договора аренды он был возобновлен на неопределенный срок, так как арендатор продолжал пользоваться имуществом. Другая сторона (как правило, арендодатель) с этим не согласна, так как в договоре аренды было условие о том, что по окончании срока договора он не подлежит автоматическому возобновлению на неопределенный срок. Поэтому договор прекращен, а дальнейшее фактическое пользование имуществом арендатором является внедоговорным.

Основная проблема: нет ясности, диспозитивной или императивной является норма пункта 2 статьи 621 ГК РФ о том, что договор аренды возобновляется на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Если норма императивна, то условие договора о запрете возобновления аренды является ничтожным.

Прогноз разрешения спора: анализ арбитражной практики по таким спорам показывает, что существует две позиции судов:

В договоре установлен запрет на автоматическое продление аренды. Действует ли это условие?

25%

Норма пункта 2 статьи 621 ГК РФ императивная, поэтому суды не учитывают условие договора, отменяющее автоматическое продление аренды, и считают, что это условие не исключает возможности возобновления договора на неопределенный срок на основании статьи 621 ГК РФ (постановления ФАС Московского округа от 30.11.11 по делу № А41-4467/11, от 05.05.10 по делу № А41-33271/09, Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.10.12 по делу № А74-2299/2012).

75%

Норма пункта 2 статьи 621 ГК РФ диспозитивная, поэтому, если в договоре есть условие, отменяющее автоматическое продление аренды после истечения срока аренды, суды считают договор прекратившимся (определение ВАС РФ от 22.06.10 № ВАС-7633/10, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 11.10.12 по делу № А70-1672/2012, Уральского округа от 01.06.12 по делу № А07-7264/2011).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.