Как отмена регистрации сделок с недвижимостью повлияла на оформление договоров

761
Тем, кто в ближайшее время собирается решить пресловутый квартирный вопрос, эта подборка вопросов с ответами поможет разобраться, как отмена регистрации сделок с недвижимостью повлияла на оформление договоров

 

Как отмена регистрации сделок с недвижимостью повлияла на оформление договоров
На вопросы отвечает Светлана Краснова, руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость»

1. Я покупаю квартиру на вторичном рынке. Слышал, что теперь договоры покупки недвижимости регистрировать не нужно. Значит, нам с продавцом достаточно подписать договор друг с другом и больше не нужно никуда дополнительно обращаться – ни к нотариусу, ни в Росреестр?

Нет, в Росреестр обращаться все-таки придется. Действительно, с 1 марта 2013 года обязательная государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости отменена. Это связано с реформой гражданского законодательства, в частности с вступлением в силу Федерального закона от 30.12.12 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» (далее – закон № 302-ФЗ). Но регистрация теперь не требуется только для самих договоров, а вот переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю по-прежнему нужно регистрировать (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 закона № 302-ФЗ). По сути, на смену прежней двойной регистрации (одновременно договора и перехода прав по нему) пришла регистрация только прав. Если раньше договоры купли-продажи квартиры (жилого дома, части жилого дома или части квартиры) считались заключенными лишь после того, как их регистрировали в Росреестре, то теперь они считаются заключенным сразу с даты их подписания сторонами. Но покупатель все равно не становится полноправным собственником имущества, приобретенного по такому договору, пока запись о его праве не будет внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП). Как и раньше, право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации этого права в ЕГРЮЛ (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Поэтому после подписания договора вам с продавцом нужно обратиться в Росреестр для регистрации перехода к вам права собственности на квартиру на основании заключенного договора. Что касается нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости, то оно пока по-прежнему не является обязательным и осуществляется только по желанию сторон. Это не дешевая процедура (п. 1 ч. 1 ст. 22.1 Основ законодательтва РФ о нотариате от 11.02.93 № 4462-1). Но если вы удостоверите договор у нотариуса, то тем самым существенно упростите себе дальнейшую процедуру регистрации в Росреестре права собственности на купленную квартиру.

2. Что фактически изменилось в порядке регистрации с учетом того, что теперь регистрируется только переход права, а не сам договор?

Прядок государственной регистрации стал проще. Раньше регистрация договора и регистрация перехода права фактически дублировали друг друга. Продавец и покупатель подавали в регистрирующий орган по два заявления: каждый из них подавал заявление о государственной регистрации договора, и, кроме того, продавец должен был подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель – заявление о государственной регистрации своего права собственности на приобретенный объект недвижимости. Сейчас в связи с отменой регистрации сделок (ч. 8 ст. 2 закона № 302-ФЗ) каждая сторона обращается в Росреестр только с одним заявлением. Продавец подает заявление о государственной регистрации перехода права, а покупатель – о государственной регистрации права (абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон № 122-ФЗ, п. 8, 35 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.02 № 184, далее – рекомендации № 184). Плата за регистрацию также уменьшилась в два раза, поскольку платить за регистрацию договора больше не нужно. Теперь для граждан плата составляет 1 тыс. рублей (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ). Уменьшился и максимальный срок, отведенный на процедуру регистрации: сейчас он составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и документов (п. 3 ст. 13 закона № 122-ФЗ), тогда как прежний срок был равен месяцу.

3. Есть ли какие-то сроки, когда нужно обратиться в Росреестр после заключения договора купли-продажи квартиры?

Нет, законодательством таких сроков не установлено. Но в интересах покупателя обратиться за регистрацией своего права как можно раньше, потому что, пока этого не произойдет, он не считается собственником квартиры. Без документа, подтверждающего его право собственности (а это свидетельство о государственной регистрации права собственности – п. 1 ст. 14 закона № 122-ФЗ), покупатель не сможет осуществить никакие правомочия собственника. Например, он не сможет открыть на свое имя финансовый лицевой счет, чтобы платить квартплату, не сможет зарегистрироваться по месту жительства (п. 16 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства <…>, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.95 № 713). Он также не сможет получить имущественный налоговый вычет, который предоставляется при приобретении жилья (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Но самое главное, пока право собственности покупателя не внесено в ЕГРП, в реестре по-прежнему собственником числится продавец. А значит, он имеет формальную возможность распоряжаться квартирой. Например, недобросовестный продавец или кто-то, действующий по доверенности от него, может, получив выписку из ЕГРП, продать квартиру еще раз. Такой ситуацией могут воспользоваться и мошенники.

Только государственная регистрация в ЕГРП служит подтверждением того, что покупатель является законным владельцем имущества. Оспорить зарегистрированное право можно лишь в судебном порядке (п. 1 ст. 2 закона № 122-ФЗ).

4. Для регистрации перехода прав на квартиру по-прежнему нужны заявления как от продавца, так и от покупателя или теперь достаточно заявления только от покупателя?

Это по-прежнему зависит от того, удостоверяли стороны свой договор у нотариуса или нет. Нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, указанных в законе или предусмотренных соглашением сторон (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 163 ГК РФ). Поскольку для договоров купли-продажи недвижимости закон не требует обязательной нотариальной формы (ст. 550 ГК РФ), то нотариальное оформление осуществляется только по желанию сторон. Согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса, запись в ЕГРП о переходе права собственности к покупателю недвижимости вносится при наличии заявлений от всех сторон сделки. Но в этой же норме сказано, что если сделка совершена в нотариальной форме, то запись в реестр может быть внесена по заявлению одной стороны сделки, в том числе через нотариуса. Поэтому если договор купли-продажи недвижимости нотариально не удостоверен, то для регистрации перехода прав к покупателю обязательно нужны заявления и от продавца, и от покупателя. Эти заявления подаются только лично сторонами сделки или их полномочными представителями (абз. 2 п. 1 ст. 16 закона № 122-ФЗ), поэтому факт подачи заявлений сам по себе подтверждает добрую волю сторон на совершение сделки. Если же договор удостоверен у нотариуса (то есть воля сторон на совершение сделки уже проверена нотариусом), то с заявлением о регистрации может обратиться одна сторона. Например, только покупатель. Его заявление также может направить в Росреестр нотариус, удостоверивший договор (это отдельная нотариальная услуга).

5. Собираюсь продать квартиру. Она оформлена только на меня, хотя куплена в браке. Раньше, чтобы оформить сделку по продаже недвижимости, требовалось согласие супруга. Сейчас, когда регистрацию договоров купли-продажи отменили, такое согласие обязательно?

Да, для продажи квартиры, приобретенной в браке, согласие супруга необходимо, как и раньше. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 СК РФ). При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов наличие согласия второго супруга предполагается (то есть по общему правилу считается, что согласие есть и особо подтверждать его не нужно). Нотариально удостоверенное согласие супруга требуется только при совершении сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) госрегистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ). Сделка по отчуждению недвижимого имущества сама по себе сейчас не требует ни нотариального удостоверения, ни госрегистрации (регистрируется только переход права на основании этой сделки). Поэтому, если понимать пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса буквально, то нотариальное согласие супруга не нужно. Но совершенно очевидно, что на данный момент это просто чисто техническое несоответствие формулировки из статьи 35 Семейного кодекса новой редакции Гражданского кодекса. Цель законодателя при установлении нормы о нотариальном согласии супруга изначально заключалась в том, чтобы воспрепятствовать недобросовестному совершению таких значимых сделок, в которых соблюдение законности проверяется и удостоверяется нотариусом или регистрирующим органом. Поэтому органы Росреестра, как и раньше, требуют нотариально удостоверенное согласие супруга для регистрации перехода прав по сделке. Необходимость этого документа по-прежнему упоминается в абзаце 3 пункта 46 Методических рекомендаций № 184.

6. Я покупаю квартиру в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве). Правильно ли я понимаю, что этот договор регистрировать не нужно, а надо будет регистрировать только мое право собственности на квартиру, когда дом будет сдан в эксплуатацию?

Нет, в вашем случае регистрация договора по-прежнему обязательна. Дело в том, что в отношении некоторых сделок с недвижимым имуществом сохранена обязательная государственная регистрация. В их числе договор участия в долевом строительстве. Он по-прежнему считается заключенным только с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ). В отношении этого вида договора обязательность регистрации была сохранена, чтобы исключить возможность двойных продаж одной и той же квартиры. Если такое все-таки произойдет, то приоритет права на квартиру будет у того покупателя, чей договор прошел государственную регистрацию. Кстати, это не единственное исключение из отмены регистрации договоров продажи жилья. Например, закон № 122-ФЗ до сих пор предусматривает госрегистрацию договора купли-продажи жилья эконом-класса (ст. 25.6 закона № 122-ФЗ). Но это расхождение временное, поскольку уже с 01.10.13 вступит в силу новая редакция закона № 122-ФЗ (п. 24 ст. 1, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 23.07.13 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты <…>», ч. 8 ст. 2 закона № 302-ФЗ), которая отменит регистрацию таких договоров.

7. Мы сдаем нашу квартиру, и всегда заключали с арендаторами договор на срок меньше года, чтобы его не надо было регистрировать, а потом продлевали на новый срок. Теперь регистрация аренды отменена или нет?

Нет, правила регистрации аренды не изменились, но, возможно, вашего случая они вообще не касаются. С регистрацией договоров аренды некоторое время назад была неясная ситуация: закон № 302-ФЗ отменил их государственную регистрацию с 01.03.13, но Федеральный закон от 04.03.13 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты <…>», который вступил в силу буквально через три дня (04.03.13), снова ее восстановил. Поэтому в настоящее время договоры аренды недвижимости подлежат государственной регистрации по прежним правилам.

Но дело в том, что договор именно аренды жилого помещения заключается только в случаях, когда арендатором по договору является юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Такой договор необходимо регистрировать, если он заключен на срок не менее года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Если же ваш арендатор – физическое лицо, то независимо от того, как вы назвали свой договор, юридически он является договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ). А такой договор и раньше не требовал государственной регистрации независимо от срока его действия. В настоящее время ничего в этом отношении не изменилось.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль