«Противоречие устраняется, если при подписании передаточного акта стороны укажут кадастровый номер участка»

87
О тонкостях практического применения постановления Пленума ВАС РФ № 54 * (см. статью на стр. 52) при купле-продаже несформированных земельных участков мы попросили рассказать Виталия Можаровского, партнера Юридической фирмы Goltsblat BLP, руководителя практики недвижимости и строительства.

«Противоречие устраняется, если при подписании передаточного акта стороны укажут кадастровый номер участка»
Виталий Можаровский, партнер Юридической фирмы Goltsblat BLP, руководитель практики недвижимости и строительства

– Согласно пункту 2 постановления № 54, в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи индивидуализация предмета договора возможна путем указания иных сведений (без кадастрового номера). Это распространяется на договор купли-продажи земельного участка, который еще не сформирован?

– Да. Действие постановления Пленума ВАС РФ № 54 о договорах в отношении будущей недвижимости распространяется и на земельные участки. Этому посвящен пункт 10 постановления, в котором указано, что разъяснения, содержащиеся в данном постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном законом.

– Как эти положения постановления № 54 соотносятся с нормой о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ)?

– На первый взгляд действительно здесь можно найти противоречие со статьей 37 Земельного кодекса. Однако оно легко устраняется, если при подписании передаточного акта стороны в нем укажут кадастровый номер того самого участка, который был «будущим» при заключении договора. В конце концов купля-продажа – это консенсуальная сделка. При современном темпе жизни это вполне обычная ситуация: стороны уже о чем-то договорились, а бюрократические процедуры на уровне Государственного кадастра недвижимости, ЕГРП еще не только не завершены, но даже и не начаты. Можно сказать, что это еще одно проявление практической неприспособленности госуслуг к современным интенсивным бизнес-процессам. Характерный пример: почему, спрашивается, ЕГРП требуется целых 30 дней для того, чтобы зарегистрировать право собственности на участок, сформированный в результате раздела другого участка? Какие риски так долго оцениваются регистратором, чтобы совершить всего несколько несложных действий: прекратить существование первоначального участка и ввести записи о создании новых участков, образованных в результате раздела первоначального?

– Какие рекомендации вы могли бы дать компаниям при оформлении договора купли-продажи будущей недвижимости, в частности земельного участка?

– Мои рекомендации будут зависеть, во-первых, от того, какова стратегическая цель компании, а во-вторых, в качестве кого она выступает по договору: продавца или покупателя. Например, покупателю стоит предусмотреть ответственность продавца как за просрочку исполнения, так и за неисполнение договора вообще, а также эффективное обеспечение уплачиваемого аванса и неустойки (причиненных убытков): залог, банковская гарантия первоклассного банка, ликвидное поручительство и т. д. Как вариант можно посоветовать использовать аккредитив: с одной стороны, это достаточное доказательство покупателем «серьезности его намерений», с другой – стимул для продавца сделать все вовремя и качественно. Одновременно это является гарантией для покупателя, что до выполнения согласованных условий продавец доступа к деньгам не получит.

* Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль