Удастся ли взыскать задолженность по арендной плате, если объект аренды не согласован в договоре

120
Исковое требование: взыскание задолженности по арендной плате. Фабула спора: между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества (помещения). Арендатор принимает помещение, фактически пользуется им (в деле есть доказательства пользования помещением или арендатор не оспаривает этот факт). Возникает задолженность по арендной плате, и арендодатель обращается в суд с иском о ее взыскании. Однако в договоре не индивидуализирован объект аренды, например не приложен план, на котором указано конкретное помещение, или план приложен, но на нем не выделено конкретное помещение, либо есть существенные расхождения между данными договора и  данными акта приема-передачи помещения. Основная проблема: исковые требования основаны на договоре, но в нем недостаточно индивидуализирован объект аренды, что является основанием для признания договора незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Прогноз исхода спора: анализ арбитражной практики по таким спорам (на уровне постановлений федеральных арбитражных судов и определений Высшего арбитражного суда за период с 2009 года по июнь 2012 года) показывает, что существует три позиции судов:

58%

В удовлетворении иска должно быть отказано, так как договор аренды является незаключенным. Суд по собственной инициативе не взыскивает истребуемую сумму в качестве неосновательного обогащения, потому что считает, что в таком случае он выйдет за рамки иска, так как истец формально не заявлял такое требование (см. определения ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10, от 31.07.09 № ВАС-9285/09, постановления ФАС Поволжского округа от 20.10.10 по делу № А55-21350/2009, Уральского округа от 27.07.10 по делу № А76-44812/2009-18-111/96). В количественном отношении эта позиция преобладает.

33%

Иск должен быть удовлетворен. Поскольку фактически договор исполнялся и в процессе его исполнения у сторон не возникло неопределенности по вопросу об индивидуализации объекта аренды, суд считает договор заключенным, несмотря на отсутствие в нем признаков, конкретизирующих объект аренды (см. определение ВАС РФ от 24.05.10 № 6322/10, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.09 по делу № А81-5323/2008, Северо-Западного округа от 07.08.09 по делу № А21-8878/2008, Волго-Вятского округа от 26.11.10 по делу № А11-1698/2010). Эта позиция менее распространена, чем первая.

9%

Суд взыскивает плату, руководствуясь нормами о неосновательном обогащении, даже если арендодатель не меняет правовые основания иска. Суд признает договор незаключенным, но при этом исходит из того, что на стороне арендатора возникает неосновательное обогащение в силу пользования чужим помещением без внесения платы (см. постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.12.11 по делу № А19-4742/2011, Уральского округа от 11.08.10 по делу № А60-38409/2009). Это наиболее редкая позиция в арбитражной практике, поэтому шансы на ее применение самые невысокие.

Анализ судебной практики подготовлен Юридической группой «Яковлев и Партнеры»



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль