Арендаторы подписали договоры с завышенной платой. Вернуть лишнее помогла правильная стратегия

163
Второе место в Премии «Юрист компании ’2012» занял Сергей Погребняк (г. Хабаровск), описавший стратегию борьбы с незаконным условием о плате за аренду лесных участков. Группа лесозаготовительных компаний вынужденно подписала договор на дискриминационных условиях. В дальнейшем удалось добиться как снижения платы на будущее (путем обращения в ФАС), так и возврата переплаты (в судебном порядке).

 

Арендаторы подписали договоры с завышенной платой. Вернуть лишнее помогла правильная стратегия

Проблема: необоснованное повышение арендной платы

ЗадачаНеобходимо было не допустить неосновательного взыскания завышенной части арендной платы. Для этого требовалось внести изменения в уже заключенные 17 договоров аренды, исключив из них условие о повышающих коэффициентах к ставкам арендной платы. Кроме того, нужно было добиться возврата уже перечисленной арендной платы (в части завышения).

Осенью 2008 года группа компаний, занимающаяся лесозаготовкой, столкнулась с неприятной ситуацией: Управление лесного хозяйства Приморского края (далее – УЛХ, арендодатель) направило каждой из четырех компаний, входящих в группу, договоры аренды лесных участков в новой редакции, в которой размер арендной платы был существенно завышен. Изменения были обусловлены необходимостью привести договоры в соответствие с новым Лесным кодексом – он был введен в действие с 1 января 2007 года, но договоры аренды участков лесного фонда подлежали приведению в соответствие до 1 января 2009 года (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 04.12.06 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса РФ»). Однако в новых договорах размер арендной платы не соответствовал нормам нового Лесного кодекса.

Согласно части 4 статьи 73 Лесного кодекса, для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются Правительством РФ. Ставки платы были определены постановлением Правительства РФ от 22.05.07 № 310 (далее – постановление № 310), и они не предусматривали возможности применения каких-либо увеличивающих региональных коэффициентов. Ранее такие коэффициенты использовались, но они были установлены нормативными актами, которые утратили силу с введением в действие Лесного кодекса. Однако размер арендной платы, который УЛХ указало в новых договорах, предусматривал аналогичные коэффициенты. С их учетом годовой размер арендной платы, установленный в постановлении № 310 , оказался завышен примерно на 12 млн рублей.

О лауреатеСергей Погребняк в 1977 году окончил Высшую школу КГБ СССР (в настоящее время – Академия ФСБ России) по специальности «правоведение». До 2001 года находился на государственной службе, затем перешел в сферу правовой поддержки деятельности коммерческих компаний. В ООО «Альянс-Хабаровск» (закупка и транспортировка нефти) прошел путь от должности юриста до начальника юридической службы. С 2010 года по настоящее время – руководитель отдела претензионно-исковой работы ЗАО «РФП лесозаготовка».

Каждая из четырех компаний отправила в УЛХ протоколы разногласий по поводу новой редакции договора, но ответа не последовало. Передача разногласий на рассмотрение арбитражного суда в данном случае помочь не могла – на судебный процесс требовалось время, тогда как договоры аренды лесных участков нужно было перезаключить до 1 января 2009 года. Иначе, начиная с этой даты, компании не смогли бы продолжить свою деятельность. Поэтому они были вынуждены заключить договоры в редакции, предложенной УЛХ (всего было подписано 17 договоров). Причем компании не могли в период действия новых договоров платить арендную плату не полностью (за вычетом незаконного превышения). По условиям каждого из договоров двухмесячная просрочка оплаты грозила расторжением договора по инициативе арендодателя.

Решение: использование административного ресурса до обращения в суд

Прежде чем обращаться в арбитражный суд, юридическая служба группы компаний предпочла заручиться поддержкой антимонопольного органа – УФАС России по Приморскому краю. Все четыре арендатора подали заявления об устранении нарушений антимонопольного законодательства. Если бы компании пошли по пути оспаривания условий договоров в судебном порядке, то потребовалось бы подать 17 исков (по количеству договоров). В том, что такое количество дел удастся объединить в одно, не было уверенности, а их рассмотрение по отдельности способствовало бы затягиванию процесса.

Позиция в антимонопольном деле. В соответствии с подпунктом 2 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.06.96 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам государственной власти субъектов РФ запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к необоснованному препятствованию осуществления деятельности хозяйствующими субъектами.

Дискриминационный характер условий договоров объяснялся прежде всего тем, что завышенная цена арендной платы препятствовала арендаторам осуществлять их хозяйственную деятельность в полном объеме. Ничем не обоснованные повышающие коэффициенты арендной платы в разных договорах аренды варьировались от 1,4 до 4,7. Какое-либо правовое обоснование использования этих разных коэффициентов при одних и тех же параметрах (характеристики участка лесного фонда, виды древесины, породы деревьев, размер и т. д.) отсутствовало. Это способствовало созданию конкурентных преимуществ лиц, для которых были установлены более низкие повышающие коэффициенты, перед лицами, для которых коэффициенты увеличивали арендную плату в три, а то и в четыре раза.

Антимонопольный орган согласился с позицией заявителей и через 3,5 месяца после обращения компаний принял решение, в котором подтвердил факт совершения УЛХ нарушения антимонопольного законодательства путем создания для арендаторов лесных участков неравных условий в осуществлении лесозаготовительной деятельности за счет установления в договорах аренды лесных участков немотивированных повышающих коэффициентов. Также было вынесено предписание об устранении указанных нарушений.

УЛХ попыталось оспорить решение УФАС, но Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении его заявления, подтвердив законность позиции антимонопольного органа (решение от 08.12.09 по делу № А51-17663/2009).

«Выбрана оптимальная последовательность действий»

Арендаторы подписали договоры с завышенной платой. Вернуть лишнее помогла правильная стратегия
Анастасия Камаева, председатель судебного состава Арбитражного суда Республики Марий Эл, член жюри Премии

На мой взгляд, этот кейс заслуживает очень хорошей оценки. В первую очередь тем, что изначально была выбрана оптимальная с точки зрения экономии времени и средств последовательность действий, которая в итоге позволила возвратить компаниям крупную сумму неосновательного обогащения. Вполне оправданным было обращение в антимонопольный орган – это облегчило в последующем разрешение гражданско-правового спора в арбитражном суде. В целом кейс показывает, что надо бороться с государственными органами, принимающими неправомерные решения, всеми возможными способами. Эффект от работы юридической службы компаний очевиден, плюс к этому создан прецедент (хотя он имеет значение лишь на уровне субъекта РФ, его польза для компаний данного региона очевидна).

Nota bene!В Амурской области у одной из компаний той же группы сначала была попытка добиться изменения условия об арендной плате без обращения в антимонопольную службу. Компания платила арендную плату без учета повышающего коэффициента, а когда арендодатель обратился в суд за взысканием оставшейся части платы, изложила свои возражения. Однако в этом деле суд поддержал арендодателя, ссылаясь на то, что такой порядок определения платы был предусмотрен договором и арендатор на это согласился (дело № А04-4893/2008).

Взыскание переплаты. Несмотря на то что решение антимонопольного органа вступило в силу, УЛХ не торопилось вносить изменения в действующие договоры – это произошло только в конце 2010 года. Сразу после этого арендаторы направили в адрес УЛХ требования о возврате излишне уплаченной арендной платы. Но, как и в случае с разногласиями к проектам договоров, УЛХ на них не отреагировало, поэтому компаниям пришлось взыскивать переплату в судебном порядке. Общая сумма исковых требований превысила 22 млн рублей.

В каждом деле позиция истцов строилась на том, что размер платы за аренду участков лесного фонда является регулируемым (ч. 4 ст. 73 ЛК РФ). Размер платы для участков, находящихся в федеральной собственности, утвержден постановлением № 310. Ни статья 73 Лесного кодекса, ни постановление № 310 не предусматривают возможность корректировки утвержденного размера региональными органами власти. Следовательно, применение повышающих коэффициентов в договорах аренды противоречит законодательству, соответствующее условие договоров ничтожно (ст. 168 ГК РФ), а суммы, уплаченные сверх регулируемого размера, являются неосновательным обогащением арендодателя.

УЛХ настаивало на другой трактовке статьи 73 Лесного кодекса: в части 1 этой статьи говорится о том, что размер арендной платы определяется на основе минимального размера, устанавливаемого в соответствии с частями 2 , 3 и 4 данной статьи, следовательно, регулируемым является только минимальный размер арендной платы. Что касается предельного размера арендной платы, то он законом не ограничен и может быть установлен по соглашению сторон как в любом другом договоре (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Раз арендаторы подписали договоры на условиях, предложенных УЛХ, значит, они согласились на предложенный размер арендной платы в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Однако арбитражные суды во всех четырех делах поддержали позицию истцов. Так, в деле № А51-3799/2011 суды указали, что нормы, предусматривающие возможность установления арендной платы по соглашению сторон (ст. 421 , 424 , 614 ГК РФ), в данном случае неприменимы, так как есть специальная норма, которая регламентирует порядок определения размера арендных платежей применительно к конкретному особому объекту – лесному участку (ст. 73 ЛК РФ). При этом буквальное толкование положений статьи 73 Лесного кодекса, по мнению судов, свидетельствует об императивности содержащихся в ней норм. Они не предполагают возможности определения размера арендной платы иным способом, в том числе по соглашению сторон. Арендная плата по таким договорам в соответствии с новым Лесным кодексом рассчитывается на основании регулируемых цен (решение Арбитражного суда Приморского края от 09.08.11 по делу № А51-3799/2011 , постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.11 , ФАС Дальневосточного округа от 05.03.12 по тому же делу).

Nota bene!Сначала иски арендаторов содержали два требования – о признании незаконным бездействия УЛХ в связи с непроведением перерасчета платы, а также о возврате неосновательного обогащения. Но в дальнейшем стало ясно, что требования о признании незаконным бездействия – лишние, и истцы от них отказались.

Кроме того, суд принял во внимание то, что арендаторы вовсе не соглашались с условием об арендной плате, так как направляли протоколы разногласий, а также то, что спорные условия договоров нарушали еще и антимонопольное законодательство, что подтверждено решением по другому делу. В результате суды удовлетворили требования арендаторов о взыскании переплаты. В частности, в деле № А51-3799/2011 присужденная сумма составила свыше 7 млн рублей. УЛХ по-прежнему настаивало на своей позиции и пыталось добиться пересмотра дела в Высшем арбитражном суде, но тройка судей не нашла оснований для передачи дела в Президиум (определение ВАС РФ от 16.05.12 № ВАС-5521/12). В целом по всем делам в пользу группы компаний было взыскано почти 22 млн рублей.

«Всегда приятно, когда справедливость торжествует»

Арендаторы подписали договоры с завышенной платой. Вернуть лишнее помогла правильная стратегия
Лидия Михеева, заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, член жюри Премии

Интерес вызывает то, что заявитель пытался истребовать денежные средства, уплаченные за «кабальную» аренду, фактически у государства (в лице государственного органа – Управления лесного хозяйства Приморского края). Спорить с таким сильным контрагентом всегда не просто.
И не только попытался, а сумел – это само по себе заслуживает уважения. А теперь еще и проценты взыскивает. Всегда приятно, когда справедливость торжествует. Присоединяюсь к тем, кто оценил стратегию разрешения этой ситуации, – действительно, победить такого сильного арендодателя в одиночку (без предварительной поддержки со стороны другого органа госдарственной власти – антимонопольной службы) было бы сложно. Точнее, этой цели можно было бы достигнуть, но времени на это потребовалось бы гораздо больше.

Чего удалось добиться

Помимо исключения из договоров аренды незаконного условия об арендной плате, а также взыскания значительной переплаты юридической службе группы компаний удалось создать на региональном уровне прецедент. Другие лесозаготовительные предприятия в Дальневосточном федеральном округе тоже были вынуждены заключить в 2008 году договоры аренды на аналогичных дискриминационных условиях. В дальнейшем они воспользовались сформированной практикой и тоже обратились с похожими заявлениями в антимонопольную службу и в суд.

Что касается четырех компаний, которые первыми сформировали эту практику, то в настоящее время они уже получили по исполнительным листам присужденные суммы, кроме того, сейчас на стадии исполнительного производства находятся дела о взыскании процентов по статье 395 Гражданского кодекса (более 4 млн рублей).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль