Пользование земельным участком до оформления документов на него. Как избежать обвинения в самозахвате

171

Сделка

Компания приобретает или арендует земельный участок. Согласно постановлению Правительства РФ от 30.06.06 № 404 «Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю», правоустанавливающими документами на земельный участок являются: копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления; кадастровый план земельного участка; иные документы, подтверждающие предоставление земельного участка данному субъекту, либо выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРП). Что относится к «иным документам», нигде в законе не сказано. Впоследствии может выясниться, что у компании отсутствуют эти самые «иные» необходимые документы, что грозит ей привлечением к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ). Эта статья поможет разобраться, в каких случаях отсутствие правоустанавливающей документации будет считаться правонарушением, а в каких ответственности можно избежать.

Риски

Состав правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях, является формальным, и предъявление документов, свидетельствующих о законности владения и пользования земельным участком, исключает административную ответственность (см. таблицу). Но юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям не всегда просто доказать законность своих прав на владение и пользование.

Риск первый: незарегистрированный договор аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в ЕГРП (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ). Земельный кодекс в статье 26 установил в порядке исключения, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года. Однако если договор аренды земельного участка был заключен на год и впоследствии пролонгирован сторонами, но при этом не прошел государственную регистрацию, это может быть квалифицировано как занятие земельного участка без наличия соответствующих правоустанавливающих документов (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.12.07 по делу № А12-11395/07).

Риск второй: незаконное увеличение площади. Если фактически используемый земельный участок больше, чем указано в правоустанавливающих документах, то компанию могут привлечь к ответственности по статье 7.1 КоАП РФ (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.02.09 по делу № А26-1963/2008). При этом, чтобы занятие дополнительной площади посчитали захватом, необязательно возводить на ней здание или сооружение. Захват может выразиться в возведении ограждений или осуществлении иных действий, дающих ясно понять, что компания объявляет себя владельцем участка.

Однако в некоторых случаях ответственности не последует. Так, в одном из дел компания, исполняя предписание органа внутренних дел, возвела ограждение с целью профилактики террористических актов. В итоге дополнительно к занимаемому компанией по договору аренды участку была захвачена лишняя площадь. С одной стороны, организация была не вправе занимать лишнюю площадь, но с другой – не могла отказаться от исполнения предписания, иначе это повлекло бы административную ответственность за другое правонарушение (п. 1 ст. 19.5 КоАП РФ). Поэтому суд решил, что в этом случае вина отсутствует (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.05.08 № КА-А40/3430-08).

Риск третий: приобретение земельного участка вместе со зданием. При приобретении в собственность объектов недвижимости у покупателей одновременно возникают права на земельный участок, на котором расположены объекты (ст. 552 ГК РФ). Но если собственники недвижимости не оформляют должным образом документы на право пользования землей (например, не заключают договор аренды данного земельного участка), они являются правонарушителями в соответствии со статьей 7.1 КоАП РФ (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.04.09 по делу № А23-3278/08А-18-231).

Однако в отношении аренды нежилых помещений в судебной практике встречается иная точка зрения. Так, в одном из дел суд указал, что если договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, то он в силу условий договора приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание (постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.05 № 11301/04).

Риск четвертый: передача права постоянного бессрочного пользования при правопреемстве. После вступления в силу Земельного кодекса (с 2001 года) компании утратили возможность получать земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). При этом некоторые организации еще имеют участки на таком праве, поскольку их переоформление в аренду или собственность возможно до 1 января 2012 года (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Но основная проблема в том, что, пока компания не переоформит земельный участок, она не вправе им распоряжаться (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Таким образом, если компания была реорганизована и обладала участком на праве постоянного бессрочного пользования, то она не вправе была передать это право в порядке универсального правопреемства вновь созданной компании.

Такую позицию подтверждает судебная практика. Акт государственного органа о передаче земельного участка в постоянное бессрочное пользование (который был выдан правопредшественнику) нельзя рассматривать как правоустанавливающий документ на земельный участок (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.05.09 по делу № А42-2935/2008). При реорганизации компании право постоянного бессрочного пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды либо в собственность.

Но встречается и иная позиция судов: срок для переоформления прав на земельный участок, согласно закону, не истек и в порядке универсального правопреемства, которое происходит при реорганизации, к вновь созданной компании переходят все права, в том числе постоянного бессрочного пользования (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30.04.08 № Ф09-2915/08-С1). Однако данная точка зрения является скорее исключением, чем правилом.

Меры предосторожности

Самым верным доказательством прав компании на земельный участок является выписка из ЕГРП. Однако даже без наличия такой выписки можно доказать отсутствие состава административного правонарушения за самовольный захват земельного участка.

Во-первых, иногда оформление правоустанавливающих документов зависит не только от фактического владельца земельного участка. Если оформление документов затягивается, например, по вине госоргана, у компании есть все шансы оспорить постановление о привлечении к ответственности (постановления Федеральных арбитражных судов Московского округа от 29.07.08 № КА-А40/6840-08, Поволжского округа от 30.11.07 № А12-10679/07).

Во-вторых, не будет признаваться самозахватом пользование земельным участком на основании акта государственного органа (утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.91 № 493), в котором указано право, предоставленное землепользователю. Он будет признаваться правоустанавливающим документом на участок (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.04.09 по делу № А06-6459/2008). Такой акт имеет равную юридическую силу с записями в ЕГРП (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ).

В-третьих, в некоторых случаях в нормативном правовом акте или акте органа местного самоуправления, который регулирует использование земли, может быть сделана оговорка о том, что оформлять документы на землю не требуется. Например, в одном из дел постановлением органа местного самоуправления было предусмотрено, что использование выделенных земельных участков под размещение нестационарных объектов мелкорозничной торговли не требует оформления земельно-правовых отношений (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.12.07 по делу № А12-8250/07-С59).

 

 

Вопрос в тему

Нужно ли регистрировать переуступку прав по договору аренды земельного участка?

Да, нужно. В случае переуступки прав одним хозяйствующим субъектом другому по договору о предоставлении муниципальным образованием земельного участка переуступка прав по договору аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если срок аренды – один год и более (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.05.08 № Ф04-2865/2008).

Относится ли акт о выборе земельного участка к числу правоустанавливающих документов на землю?

Нет, не относится. Акт о выборе земельного участка и решение, которым этот акт утверждается, являются лишь одним из этапов процедуры получения земельного участка в пользование с последующим заключением договора аренды (определение Верховного суда РФ от 10.12.08 № 56-Г08-22).

 

Когда пользование земельным участком будет считаться самозахватом

Пользование земельным участком до оформления документов на него. Как избежать обвинения в самозахвате

 



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль