Чиновники препятствуют получению земельного участка. Как защитить права компании

140
Как кадастровый учет влияет на предоставление участка Обязательно ли проводить торги, если претендентов двое Есть ли приоритет у компании, которая подала заявление первой

Чиновники препятствуют получению земельного участка. Как защитить права компании

Николай Андрианов, лауреат Премии (I место)
Возраст : 32 года.
Город : Нижний Новгород.
Образование : Нижегородская академия МВД России.
Стаж работы юристом компании : 10 лет.
Любимая статья ГК РФ : статья 10. Безумно интересно смотреть, как суды ее применяют.

ООО «Космос-НН» (далее – компания) с 1993 года арендовало муниципальное здание кафе, расположенное на центральной улице города. Ценность представляло не столько само здание, сколько занятый им земельный участок. Компания была заинтересована в этом объекте недвижимости, но, видимо, у городской администрации со временем изменились планы в отношении него. Защищать интересы компании пришлось на протяжении четырех лет в нескольких арбитражных спорах, последний из которых дошел до надзорной инстанции.

История спорных отношений

В 2007 году городская администрация в лице комитета по управлению городским имуществом заявила иск о расторжении договора аренды и выселении арендатора в связи с некоторыми нарушениями с его стороны. Первые две инстанции этот иск удовлетворили, кассация вернула дело на новое рассмотрение, однако к тому времени срок договора уже истек и администрация изменила основание иска – просила выселить арендатора уже в связи с истечением срока аренды. Этот иск, разумеется, был удовлетворен (дело №  А43 -27308/2007-41-726). Тогда компания обратилась в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, но по понятным причинам получила отказ. Попытка оспорить этот отказ в суде не увенчалась успехом (дело №  А43 -27308/2007-41-726). После этого ООО «КосмосНН», будучи субъектом малого предпринимательства, обратилось в администрацию с заявлением о выкупе спорного здания в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.08 № 159-ФЗ. Оспорить в суде полученный отказ тоже не удалось (дело №  А43 -27308/2007-41-726).

Пока рассматривалось последнее дело, городская администрация нашла простой и оригинальный способ окончательного разрешения затянувшегося вокруг здания спора, рассудив, что если не будет здания – не будет и связанных с ним проблем. Механизм для такого решения был следующий: другая компания (далее – третье лицо) обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении ей занятого зданием земельного участка в аренду для строительства гостиницы с предварительным согласованием места размещения объекта (п. 5 ст. 30 ЗК РФ). Особенность такой процедуры предоставления земельного участка в том, что она проводится без торгов – просто по заявлению обратившегося лица. Однако в соответствии с пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса органы местного самоуправления обязаны проинформировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Выполняя данное требование, администрация города в июле 2010 года опубликовала в местной газете соответствующую информацию в отношении земельного участка, занятого зданием. Так ООО «Космос-НН» стало известно о том, что появился новый претендент на земельный участок. Тогда компания незамедлительно обратилась в городскую администрацию с аналогичным заявлением о предоставлении этого земельного участка в аренду для тех же целей (для строительства гостиницы). Было предположение, что при наличии двух заявок в отношении одного и того же земельного участка право аренды должно продаваться на торгах. Но меньше чем через месяц ООО «Космос-НН» получило ответ от администрации, где говорилось о том, что постановлением от 10.08.10 № 4423 данный земельный участок уже предоставлен в аренду третьему лицу по процедуре с предварительным согласованием места размещения объекта (с проведением работ по формированию участка). Этим же постановлением был утвержден акт о выборе участка для строительства (п. 5 ст. 31 ЗК РФ) и арендатору (третьему лицу) предписано осуществить снос спорного здания. ООО «Космос-НН» снова обратилось в арбитражный суд – на этот раз с иском о признании недействительным вышеуказанного постановления администрации от 10.08.10 № 4423.

Правовая позиция заявителя

Несмотря на четкое ощущение, что при наличии двух заявителей на аренду одного и того же участка он не может быть передан в ином порядке, кроме как путем проведения торгов, компания сначала не стала применять этот довод. Дело в том, что Земельным кодексом напрямую не урегулирован порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на этот участок претендуют несколько лиц. Правовую позицию было решено строить на других основаниях.

Изначально в иске было использовано два основных аргумента. Оба указывали на то, что в данном случае администрация не имела права предоставлять третьему лицу участок в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объекта. В дальнейшем позиция по делу была скорректирована, так как появились дополнительные аргументы.

Первый аргумент: сформированный участок предоставляется через торги . Земельный участок до обращения третьего лица за его предоставлением в аренду под строительство состоял на государственном кадастровом учете. Следовательно, по смыслу положений Земельного кодекса и Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ  он являлся сформированным. Дело в том, что статья 7 закона № 221-ФЗ предусматривает определенный перечень уникальных характеристик земельного участка, которые в обязательном порядке должны отражаться в государственном кадастре недвижимости. Это вид объекта недвижимости (в данном случае земельный участок), кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в Государственный кадастр недвижимости, а также описание местоположения границ объекта недвижимости и его площадь. Эти характеристики позволяют идентифицировать конкретный земельный участок. Если вышеуказанные характеристики земельного участка содержатся в Государственном кадастре недвижимости, то земельный участок следует считать сформированным.

Если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, то его предоставление для строительства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта с проведением торгов (п. 6 ст. 30, 3 , 4 п. 4 ст. 30  ЗК РФ). Муниципалитет же наделил третье лицо правами аренды посредством процедуры выбора земельного участка. Но эта процедура применима лишь к земельным участкам, границы которых не определены, именно поэтому требуется подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (п. 5 ст. 31 ЗК РФ). Кроме того, решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утверждается акт о выборе земельного участка, является основанием для установления границ земельного участка и его государственного кадастрового учета (п. 1 ст. 32 ЗК РФ). То есть кадастровый учет земельного участка не может предшествовать выбору участка для строительства, а, напротив, является результатом такого выбора.

Второй аргумент: судьба участка следует судьбе расположенного на нем здания . Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Поскольку на спорном участке расположено муниципальное здание, по мнению заявителя, право на участок могло быть предоставлено только вместе с правом на это здание (несмотря на то что оспариваемым постановлением был предусмотрен его снос). А передача права на здание, находящееся в муниципальной собственности, возможна только по результатам конкурсов или аукционов (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Никаких специальных исключений для случая, когда муниципалитет планирует снос объекта недвижимости, законодательством не предусмотрено.

Дополнительные аргументы. После того как прошло несколько судебных заседаний по делу, Президиум Высшего арбитражного суда, рассмотрев в порядке надзора другое дело, высказал ряд важных выводов, касающихся порядка предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (постановление от 14.09.10 № 4224/10). Эти выводы имели важное значение и для спора ООО «Космос-НН», поэтому они были включены в обоснование иска.

Во-первых, Президиум Высшего арбитражного суда указал, что публичное информирование о возможном или предстоящем предоставлении участков для строительства направлено на защиту интересов не только населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на этот земельный участок. Заинтересованные лица могут подать документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения.

Во-вторых, то, что кто-то из заинтересованных лиц подал заявку первым, еще не дает ему преференций. Земельный кодекс не ограничивает право на подачу заявки во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления, а также не устанавливает критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

В-третьих, при наличии двух и более претендентов право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги (то есть по правилам п. 4 ст. 30 ЗК РФ), потому что этот способ позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Правовая позиция администрации и третьего лица

В ответ на доводы заявителя представители администрации и третьего лица заявили, что спорный земельный участок нельзя считать сформированным. По их мнению, одной из уникальных характеристик любого земельного участка является вид разрешенного использования. В случае изменения этой характеристики прежний участок формируется заново, даже несмотря на сохранение его первоначальных границ. В данном случае изначально участок формировался в кадастре для размещения существующего здания кафе, а при вторичном формировании данного участка для целей его предоставления третьему лицу был изменен вид разрешенного использования (для целей строительства гостиницы). Следовательно, он должен был предоставляться именно с предварительным согласованием места размещения объекта. Проведение в этом случае торгов Земельным кодексом не предусмотрено. Что касается возможности передачи здания только путем торгов, то это не препятствует передаче участка в вышеуказанном порядке, поскольку застройщику было предписано снести здание, его использование не предполагалось.

Выводы судов

Суд первой инстанции отказал компании в удовлетворении ее требований, апелляционная и кассационная инстанции оставили это решение в силе (решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.11.10 , постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.11 , постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.11 по делу № А43-20629/2010).

Во-первых, суды согласились с доводами администрации и третьего лица и сочли, что оспариваемое постановление соответствует законодательству. Во-вторых, суды неожиданно отметили, что у компании отсутствует заинтересованность в деле: оспариваемое постановление вынесено в отношении третьего лица, оно не устанавливает, не изменяет или не прекращает каких-либо прав и обязанностей ООО «Космос-НН». Отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым решением и действием (бездействием) является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении предъявленных требований.

Обращение в ВАС РФ

После проигрыша дела в трех инстанциях оставались только шансы на пересмотр дела в порядке надзора. И эти шансы оправдались: коллегия судей Высшего арбитражного суда нашла основания для передачи дела в Президиум (определение ВАС РФ от 15.08.11 № ВАС-7638/11). В этом определении содержится несколько значимых положений.Во-первых, коллегия судей согласилась с аргументами компании и указала, что земельный участок считается сформированным, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет. При этом вид разрешенного использования относится к дополнительным сведениям об участке. Следовательно, если уникальные характеристики участка остаются неизменными, его следует считать сформированным независимо от того, изменяется вид разрешенного использования или нет.Во-вторых, коллегия отметила, что отчуждение земельного участка с находящимся на нем объектом недвижимости действительно должно было осуществляться исключительно на торгах (ч. 1 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ), а не через механизм предварительного согласования места размещения объекта строительства.

Наконец, коллегия не согласилась с позицией нижестоящих судов относительно отсутствия у компании заинтересованности в деле. Учитывая, что после опубликования сведений о возможном предоставлении участка в аренду для строительства гостиницы компания тоже подала аналогичную заявку, оспариваемым постановлением были нарушены ее права как потенциального участника торгов по спорному земельному участку.

Если эти выводы войдут в текст постановления Президиума Высшего арбитражного суда* по данному делу и в нем будет фраза о том, что приведенное толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, то результаты рассмотрения данного дела будут иметь прецедентное значение и существенно облегчат задачу юристов в похожих ситуациях. Но даже если постановление не будет иметь прецедентного значения, однако Высший арбитражный суд признает оспариваемое постановление администрации города недействительным, это будет крайне важным результатом для заявителя – ООО «Космос-НН». Компания сможет продолжить попытки получения спорного земельного участка на законном основании.

* По результатам рассмотрения дела в Президиуме Высшего арбитражного суда 15.10.11 все судебные акты по делу полностью отменены и принято новое решение без передачи дела на новое рассмотрение: оспариваемое постановление администрации города от 10.08.2010 № 4423 признано недействительным. Текст постановления на момент подписания номера еще не был размещен на сайте Высшего арбитражного суда.
 

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Из-за каких нарушений со стороны компании администрация подала иск о расторжении договора аренды?

Из-за передачи имущества в субаренду без согласия собственника и самовольной реконструкции.Согласие на субаренду было получено от главы администрации, тогда как арендодателем выступал комитет по управлению имуществом. Получив претензию комитета, компания сразу же расторгла договор субаренды. Что касается реконструкции, то арендодатель в доказательство указал на расхождение плана здания с планом, составленным в 1977 году, тогда как договор аренды был заключен в 1993 году.

Можно ли получить земельный участок для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, минуя торги?

Процедура получения земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта предполагает обязательное проведение торгов (п. 4 ст. 30 ЗК РФ). Однако из этого правила есть исключения, перечисленные в пункте 2.1 статьи 30 Земельного кодекса: например, участок может быть предоставлен без торгов по договору о развитии застроенной территории.

 



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль