Претензия о погашении задолженности по арендной плате и предложение о расторжении договора

527

Когда применяются документы

В случаях, когда, согласно Гражданскому кодексу или договору аренды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора из-за нарушений со стороны арендатора, возможны два варианта действий – внесудебный и судебный. Первый заключается в простом уведомлении арендатора о расторжении договора. Но сначала нужно отправить арендатору претензию с предупреждением о необходимости устранить нарушения в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Только если в установленный срок арендатор не устранит нарушения, ставшие причиной претензии, арендодатель может заявить об отказе от договора (решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.11.09 по делу № А41-32412/09). Этот вариант возможен, если внесудебный порядок расторжения прямо указан в самом договоре (п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 27 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Когда такого условия в договоре нет, расторжение возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ч. 1 ст. 619 ГК РФ). Причем, прежде чем обращаться в суд, арендодатель тоже обязан направить арендатору претензию с предупреждением о необходимости устранить нарушения (ч. 3 ст. 619 ГК РФ) и, кроме того, предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Иначе суд оставит иск арендодателя без рассмотрения (п. 60 постановления Пленума Верховного суда и Пленума Высшего арбитражного суда № 6/8 от 01.07.96 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Контрольные точки при оформлении

Гражданский кодекс не регламентирует, как именно нужно составлять претензию и предложение о расторжении договора. Очевидно, что в них должны быть указаны реквизиты самого договора аренды, основание и суть претензии (в чем выразилось нарушение арендатора и содержание требований арендодателя). Поскольку направление претензии и предложения – обязательный этап перед обращением в суд, в этих документах нужно учесть моменты, которые исключат последующее признание порядка досудебного урегулирования спора несоблюденным.

1. Претензия должна содержать ссылку на конкретное нарушение договора, которое допустил арендатор. Основания, по которым арендодатель может требовать расторжения договора, указаны в статье 619 ГК РФ. Кроме того, в договоре могут быть установлены и иные основания для расторжения по заявлению арендодателя. В частности, если речь идет о задолженности по арендной плате, в претензии необходимо указать период, за который не были получены платежи, и размер задолженности. Иначе суд может посчитать претензию ненадлежащей (постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 09.06.09 по делу № А55-14285/2008, Волго-Вятского округа от 09.04.07 по делу № А79-7235/2006).

2. Если претензия нужна для последующего обращения в суд по поводу расторжения договора, самый важный момент – формулировка требований арендодателя. Нужно соблюсти два условия: предупредить арендатора о необходимости исполнить обязательство, то есть устранить допущенные им нарушения, в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ) и предложить расторгнуть договор (см. схему). Требование о расторжении договора можно заявить в суд только после получения отказа другой стороны на это предложение либо неполучения ответа на него (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если в претензии предлагалось лишь устранить нарушение, то факт ее направления еще не дает арендодателю права требовать в суде расторжения договора (п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66). И наоборот, предложение о расторжении договора без предупреждения арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок тоже не считается соблюдением досудебной процедуры (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 30.03.09 № Ф04-1932/2009(3618-А70-50), Московского округа от 18.07.08 по делу № А40-56083/07-41-481). Каждое из этих предложений можно выразить в двух отдельных письмах: сначала об исполнении обязательства в определенный срок и по истечении этого срока – о расторжении договора. Это самый надежный вариант, поскольку ни арендатор, ни суд не смогут сослаться на нарушение досудебной процедуры (см., например, постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 21.03.05 № А38-3838-16/239-2004, Восточно-Сибирского округа от 26.05.08 № А33-10408/07-Ф02-2116/08). Можно объединить оба требования в одном письме, но нет гарантии, что с этим вариантом согласится суд. Одни суды не видят в нем ничего противозаконного (см, например, постановления федеральных арбитражных судов Московского округа от 04.09.09 по делу № А40-82702/08-113-714, от 14.02.08 по делу № А40-5739/06-89-56, Северо-Западного округа от 08.05.09 по делу № А56-18874/2008, от 25.06.08 по делу № А56-16354/2007). Но другие суды считают, что такой порядок не соответствует установленной претензионной процедуре (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.10 по делу № А15-1334/2009).

3. В претензии, где арендодатель указывает на необходимость исполнить обязательство, надо установить конкретный срок для его исполнения. Иначе сложно определить момент, когда арендодатель может считать свое требование неисполненным и направить письмо с предложением расторгнуть договор. Согласно части 3 статьи 619 ГК РФ, этот срок должен быть разумным, следовательно, при его установлении необходимо исходить из реальной возможности арендатора исправить допущенные нарушения. Например, если арендодатель требует погасить арендную плату, то определяя срок, необходимо учитывать время на почтовую доставку претензии. В одном из споров арендодатель 24 октября отправил арендатору претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате до 10 ноября, но арендатор получил это письмо только 22 ноября. Суд решил, что у арендатора отсутствовала возможность устранить нарушения в указанный арендодателем срок, а сам срок не соответствует критерию разумности, поэтому истец был не вправе требовать расторжения договора (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.06.09 по делу № А21-697/2008).

4. В письме с требованием расторгнуть договор лучше установить конкретный срок для ответа арендатора (если этот срок не был предусмотрен в договоре). Иначе при отсутствии ответа арендодатель сможет обратиться в суд только по истечении 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Причем Гражданский кодекс не уточняет, с какой даты необходимо отсчитывать эти 30 дней – со дня отправки или получения письма контрагентом. У судов на этот счет единого мнения нет (постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.06.07 по делу № Ф09-4267/07-С5, Второго арбитражного апелляционного суда от 19.11.07 по делу № А28-5916/2007-258/9). Лучше ориентироваться на день получения письма арендатором. Но в любом случае обращение в суд раньше истечения 30-дневного или иного, предусмотренного в письме либо в договоре, срока приведет к тому, что иск останется без рассмотрения (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.11.05 по делу № Ф08-5294/2005, Северо-Западного округа от 09.03.06 по делу № А56-12509/2005).

На что еще обратить внимание

Первый момент. Для обращения в суд понадобятся доказательства того, что арендатор получил письмо (или письма) о необходимости исполнить обязательство и с предложением расторгнуть договор (п. 30 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66). Поэтому письма нужно вручать под расписку или отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Если арендодатель представит доказательства отправки корреспонденции (например, почтовые квитанции) без документов, подтверждающих ее получение арендатором, суд посчитает, что претензионный порядок не соблюден (постановления ФАС Северо-Западного округа от 13.11.09 по делу № А56-28263/2009, Западно-Сибирского округа от 13.12.07 № Ф04-3995/2007(40751-А46-16)).

Второй момент. Если арендодатель решил все-таки отправить одну общую претензию вместо двух отдельных, нужно внимательно отнестись к ее содержанию. Часто встречаются следующие ошибки. В претензии пишут о необходимости исполнить обязательства в разумный срок и предупреждают, что в противном случае арендодатель примет меры к расторжению договора либо что договор может быть расторгнут в судебном порядке. Эти варианты подходят для претензии, цель которых – предупредить о необходимости исполнить обязательство (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), но не для предложения о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). В них не прослеживается действие (волевой акт) арендодателя, направленное на расторжение договора (постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 17.03.09 по делу № А12-11620/2008, Северо-Западного округа от 23.11.09 по делу № А52-1409/2009). Лучше также не использовать формулировку, которая предлагает арендатору альтернативу – исполнить обязательство либо расторгнуть договор. Она означает, что рассмотрение вопроса о расторжении договора оставлено на усмотрение арендатора (постановление ФАС Поволжского округа от 08.11.07 по делу № А65-1597/07). Поэтому нужно прямо писать, что, если в указанный в претензии срок арендатор не исполнит обязательство (не устранит допущенные нарушения), арендодатель потребует расторжения договора.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль