Регистрация прав на недвижимость. Как не получить отказ, когда данные БТИ и реестра не совпадают

107

Сделка

Продажа объекта недвижимости подразумевает регистрацию прав нового собственника на него в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон о регистрации). Для этого в регистрирующий орган подается определенный набор документов, на основании которых будет внесена запись о новом собственнике (п. 1 ст. 17 закона о регистрации). Парадокс заключается в том, что Росрегистрация требует помимо документов, перечисленных в законе, также и некоторые технические документы. Поскольку любой объект недвижимости подлежит кадастровому учету, регистрирующий орган может потребовать, в частности, план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (кадастровый паспорт) (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее – закон о кадастре, п. 8 приказа Минюста России от 01.07.02 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). И в случае, если по каким-то причинам данные реестра не будут соответствовать технической документации (кадастровому паспорту), компании могут отказать в постановке объекта недвижимости на учет.

Риски

Законодательство требует, чтобы техническая документация на объект недвижимости периодически обновлялась. Например, в случае изменения характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) должна быть проведена повторная техническая инвентаризация этих изменений (п. 9 постановления Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»). По результатам такой инвентаризации компании выдается кадастровый паспорт с уточненными сведениями об объекте. Поэтому если права компании на помещение были зарегистрированы давно, например до вступления в силу закона о регистрации, или технические документы на помещение устарели, то при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости компании придется обращаться в органы БТИ для получения новой технической документации. И вот тут может выясниться, что данные старых документов не совпадают с данными новых.Несовпадение адреса. Не всегда в старых документах, где указан адрес объекта, может содержаться правильная информация. Может оказаться, что данный адрес уже давно имеет не ту нумерацию или, более того, указанного дома или корпуса уже давно нет в архивах БТИ. Это неудивительно при нынешних темпах стройки и сноса зданий и сооружений.Несовпадение данных о площади помещения. Как правило, такое положение вещей бывает вызвано перепланировкой. Но возможны ситуации, когда перепланировки не было, но площадь, которая указана в старых документах БТИ, не соответствует площади помещения, замеренной на момент регистрации. Так, в практике автора был случай, когда при подаче на регистрацию договора на введение в эксплуатацию подземного объекта выяснилось, что площадь, указанная в документах БТИ, меньше, чем его действительная площадь. Проблема была в том, что в одних документах регистратор не включил лестницы в общую площадь помещения, а в других они были включены.Меры предосторожности Несмотря на то что при подаче документов на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости могут выясниться несоответствия данных реестра тем, что находятся у БТИ, эта ситуация разрешима. Если адрес, по которому располагается недвижимое имущество, не соответствует технической документации, то все будет зависеть от того, присвоен ли этому помещению новый адрес. Если да, то к пакету документов на регистрационные действия нужно будет приложить справку из БТИ о соответствии адреса. Этот документ подтвердит, что к несов-падению адресов привела новая нумерация и что здания по старым и новым документам совпадают. Для получения такой справки нужно будет составить письменный запрос в БТИ и оплатить ее. Справка изготавливается в течение 5-15 дней. Совершенно иная ситуация, если прежнего адреса, по которому располагалось здание, уже фактически не существует. В этом случае компании придется обратиться в архитектурно-планировочное управление (далее – АПУ) (либо в службу адресного реестра при БТИ, либо в орган местного самоуправления) с заявлением о присвоении зданию (помещению) нового адреса. Порядок присвоения адресов объектам недвижимости регулируется актами органов местного самоуправления (например, в Москве это распоряжение мэра Москвы от 03.02.98 № 98-РМ «О едином порядке присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в г. Москве»). Если компания обращается в АПУ, то оно составляет заключение для префектуры и после этого распоряжением префекта объекту присваивается новый адрес. Либо он присваивается непосредственно распоряжением органа местного самоуправления. За эту услугу компании придется заплатить. После этого органы БТИ заведут на этот объект новое дело, в котором будет фигурировать новый адрес, и соответственно выдадут документы с новым адресом для регистрации этого объекта.

Если же разногласия возникли по поводу действительной площади помещения (найдены различия в данных либо площадь помещения изменилась), нужно заказать в БТИ справку о перезамере помещения. Орган БТИ в этом случае фактически проводит новую инвентаризацию – инженер выезжает на место и производит повторный замер помещения. Поэтому придется заплатить за саму справку, а также за повторную инвентаризацию.

 

 

Вопрос в тему

Какова стоимость услуги по присвоению помещению нового адреса?

Стоимость услуги архитектурно-планировочного управления по присвоению помещению нового адреса составляет от 5 до 7 тыс. рублей.

 



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль