Аренда с правом выкупа. Какой порядок перечисления выкупных платежей защитит интересы обеих сторон

410
Когда договор аренды с выкупом суды признают незаключенным Положения об арендных платежах, которые невыгодны арендатору Какими нормами регулируется содержание и форма договора

Аренда и купля-продажа – пожалуй, наиболее распространенные в хозяйственном обороте договоры. Как правило, они заключаются «в чистом виде». Но в определенных ситуациях наиболее оптимальным вариантом для контр-агентов может стать сочетание этих договоров, то есть аренда с правом выкупа. Однако при заключении такого смешанного договора представители сторон сталкиваются со специфической проблемой – необходимостью определить наиболее выгодный порядок уплаты арендных и выкупных платежей. Кроме того, практика показывает, что контрагенты часто неверно определяют, какими именно нормами регулируются отношения по аренде с выкупом.

Предмет договора не всегда фиксируется письменно Допустим, у арендатора на момент заключения договора недостаточно средств для выкупа имущества, но впоследствии он рассчитывает их получить. В таком случае стороны договора аренды могут предусмотреть условие о том, что арендованное имущество перейдет в собственность арендатора после уплаты определенной суммы. Если данное условие устанавливается дополнительным соглашением сторон, арендатор и арендодатель вправе договориться о том, что ранее выплаченная арендная плата зачтется в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ). Из этих положений можно сделать вывод, что аренда с правом выкупа представляет собой смешанный договор, сочетающий элементы аренды и купли-продажи. А существенным условием и для аренды, и для купли-продажи является предмет договора. Значит, это условие должно быть установлено обязательно. Например, в случае аренды с правом выкупа объекта недвижимости стороны указывают в договоре расположение объекта на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.11.07 № А19-7411/07-23-Ф02-8295/07). В противном случае суды признают договор незаключенным (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.05.07 № А33-12413/06-Ф02-3163/07). Правда, существуют и прецеденты, когда при отсутствии четких указаний в договоре на арендуемое имущество суд признавал, что стороны достигли соглашения по поводу предмета договора аренды с правом выкупа. Однако безопаснее предмет, конечно, оговорить.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор по договору аренды с выкупом полностью выплатил выкупную цену за нежилые помещения. Но арендодатель не зарегист­рировал переход права собственности и заключил договор купли-продажи помещений с третьим лицом (далее – покупатель). Покупатель через суд потребовал признать договор аренды с выкупом незаключенным, так как в нем «отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду». Кроме того, стороны договора аренды не составили акт приема-передачи, который должен был стать неотъемлемой частью этого договора. Но суды иск покупателя отклонили и признали договор купли-продажи недействительным. Судьи указали, что арендатор с ведома арендодателя занимал спорные помещения еще до заключения договора аренды. Стороны не заблуждались относительно объекта аренды и договор является заключенным (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.06.05 № А17-314/1-320/1).

Выкупную цену необходимо установить в договоре Предмет – не единственное существенное условие договора аренды с правом выкупа. Стороны должны согласовать еще и выкупную цену имущества. Такой вывод можно сделать, например, из следующего дела. Суды признали незаключенным договор об аренде земельного участка с правом его выкупа в части выкупа этого участ-ка. Решение обосновывалось тем, что в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости (постановления Президиума Высшего арбитражного суда от 01.03.05 № 12102/04 № А56-36561/03, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.04 № А56-36561/03). В данном случае судьи ссылались на то, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа не только применительно к объектам недвижимости. Дело в том, что в пункте 1 статьи 624 Гражданского кодекса говорится о том, что предмет аренды переходит в собственность арендатора при условии внесения им «обусловленной договором выкупной цены». Представляется, что данную норму необходимо признать специальной по отношению к пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса (когда цена не может быть определена исходя из условий договора, его исполнение оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги). Следовательно, если выкупной цены в договоре нет, суд не вправе ее установить. Таким образом, если стороны договора не согласовали выкупную цену, договор аренды с выкупом является незаключенным. Соответст-венно при отсутствии в договоре выкупной цены возникшие между сторонами отношения нужно рассматривать как обычную аренду. Когда интересы арендатора могут пострадать Итак, выкупную цену в договоре аренды с правом выкупа указать необходимо. Но нужно ли выделять «выкупную составляющую» в тех периодических платежах, которые перечисляет арендатор? Часто встречаются договоры аренды с выкупом, которые не выделяют «выкупную составляющую». Вместо этого договор устанавливает общую выкупную цену имущества и указывает на то, что после выплаты этой цены имущество переходит в собственность арендатора. Одновременно в договоре указывается, что сумма арендных платежей включается в состав выкупной цены. Имущество переходит в собственность арендатора после полной оплаты выкупной цены (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.06.08 № А38-3832/2006-2-312(2/12-2007,2/57-2008)). Такая договорная конструкция, конечно, имеет право на существование. Но при его досрочном расторжении арендатор может оказаться в очень невыгодном положении. Допустим, арендатор заключил договор аренды с правом выкупа с условием, что арендные платежи включаются в выкупную цену. Причем в расчете на будущий выкуп имущества стороны установили гораздо большую арендную плату по сравнению с той, что устанавливается по обычным договорам аренды такого же имущест-ва. Тогда при досрочном расторжении договора опять-таки возникнет вопрос: должен ли арендодатель вернуть арендатору часть арендных платежей? И если да, то какую именно? Ведь из договора нельзя понять, какая часть арендного платежа является платой за аренду, а какая – за выкуп имущества. В данном случае шансы арендатора на возврат части арендных платежей сомнительны. Поэтому приведенный способ выгоден скорее арендодателю. Арендные и выкупные платежи лучше разделить Для арендатора более предпочтительным является другой способ определения выкупной цены. Он заключается в том, что в платеже, который арендатор обязуется периодически перечислять арендодателю, стороны выделяют арендную и выкупную составляющие. В таком случае арендованное имущество также переходит в собст-венность арендатора с момента полной оплаты выкупной цены. Этот момент может совпадать с окончанием срока действия аренды. Например, стороны заключают договор аренды на два года с условием о ежемесячном перечислении арендной платы. Стороны договорились, что ежемесячный арендный платеж составляет 100 тыс. рублей. Цена арендованного имущества – 2 млн 880 тыс. рублей. В таком случае, разделив данную цену на количество ежемесячных платежей (2 880 000 руб. : 24), получим размер ежемесячной выкупной платы (120 000 рублей). Совокупный ежемесячный платеж, состоящий из арендной и выкупной платы, составит 220 000 рублей (100 000 руб. + 120 000 руб.). При использовании такого способа установления выкупной цены стороны могут включить в договор следующее условие: «При досрочном расторжении договора арендатору возвращаются все выкупные платежи, полученные арендодателем за все время действия договора». Перечисленные арендные платежи, разумеется, сохраняются за арендодателем. Впрочем, даже при отсутствии в договоре условия о возврате выкупных платежей арендатор сможет предъявить соответствующее требование на основании положений о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ). А если арендодатель не выполнит данную обязанность, арендатор получает право удержания переданного ему имущества (ст. 359, 360 ГК РФ). Разделение периодических платежей на арендные и выкупные может быть выгодно и арендодателю. Например, он может оговорить различные последствия неисполнения обязательств, связанных с арендой и куплей-продажей. Можно, в частности, установить различные размеры пеней за просрочку арендных и выкупных платежей.

ВОПРОС В ТЕМУ Может ли малое предприятие, арендующее муниципальное помещение, обязать муниципалитет заключить с ним договор аренды с правом выкупа? Федеральный закон от 22.07.08 № 159-ФЗ действительно позволяет малым и средним предприя-тиям выкупать помещения, арендуемые ими у муниципалитетов и государства. Но пункт 2 статьи 4 этого закона устанавливает, что с арендаторами будут заключаться договоры купли-продажи. Заключение договора аренды с правом выкупа в данном случае не предусмотрено. «Аренда с правом выкупа представляет собой смешанный договор, сочетающий элементы аренды и купли-продажи»

К содержанию договора применяются нормы об аренде Арендодателю стоит учитывать, что к договору аренды с правом выкупа применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ). Данную позицию Президиум Высшего арбитражного суда сформулировал в пункте 2 информационного письма от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом письме Президиум рассмотрел ситуацию, когда арендатор по договору аренды с правом выкупа выплатил неполную стоимость арендованного имущества. Апелляционный суд решил, что арендодатель не вправе требовать возврата такого имущест-ва, поскольку сумма платежей, полученных от покупателя, превысила половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ). Таким образом, суд применил в данном деле норму, регулирующую оплату товара в рассрочку по договору купли-продажи. Президиум с таким подходом не согласился: к договорам аренды с правом выкупа нормы о купле-продаже применяются только в отношении формы таких договоров. Например, если заключается договор аренды с выкупом объекта недвижимости, он подлежит госрегистрации. Такая позиция Президиума прослеживается и в постановлениях кассационных судов. Таким образом, заключая договор аренды с правом выкупа, стороны должны четко представлять, что к содержанию договора (к правам и обязанностям сторон) будут применяться нормы об аренде, а не о купле-продаже.

СОВЕТ В ТЕМУ Чтобы защитить интересы арендатора, в договоре можно установить для него право внести выкупную цену в любой момент в течение срока действия аренды. В таком случае арендатор будет периодически вносить только арендную плату. Тогда при досрочном расторжении договора у него не возникнет переплаты по выкупным платежам. «Существуют прецеденты, когда при отсутствии указаний в договоре на арендуемое имущество суд признавал, что стороны достигли соглашения по поводу предмета договора» «Нарушения обязательств купли-продажи (прежде всего невнесение выкупных платежей) могут сходить арендаторам с рук»

Неуплату выкупной цены можно признать основанием расторжения договора Арбитражные суды считают приоритетными те обязанности арендатора, которые вытекают из обязательств аренды. В результате нарушения обязательств купли-продажи (прежде всего невнесение выкупных платежей) могут сходить арендаторам с рук.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендодатель потребовал расторгнуть договор аренды с правом выкупа в связи с тем, что арендатор не выполнил условие по оплате выкупной цены. В договоре была названа общая выкупная цена и срок внесения первого выкупного платежа. Так как арендатор нарушил этот срок, арендодатель решил, что было допущено существенное нарушение договора, и потребовал его досрочного расторжения. Суды, однако, с арендодателем не согласились. Неуплата арендатором первого платежа в счет выкупа здания не может рассматриваться как существенное нарушение исполнения договора аренды. Истец не доказал, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В то же время обязательства, касающиеся арендных отношений, исполнялись арендатором надлежащим образом. Поэтому оснований для расторжения договора аренды с правом выкупа не имеется (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.06.05 № А74-34/05-Ф02-2505/05-С2).

Тем не менее статья 619 Гражданского кодекса дает возможность закреплять в договоре аренды такие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, которые не названы в данной статье. Поэтому стороны могут предоставить арендодателю право расторгнуть договор с арендатором, который регулярно платит за аренду, но не вносит выкупные платежи.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Отметьте, пожалуйста, три самых интересных заголовка:

  • Участник использует огрехи в оформлении решений акционеров в свою пользу. Что делать? 19.05%
  • Либо пан, либо пропал: как изменить иск по ходу дела и выиграть, а не лишиться всего 66.67%
  • Зарплаты юристов. Как получать миллион? 61.9%
  • Работа с персональными данными. Ошибки, которые могут дорого обойтись компании. 38.1%
  • Как заключить договор аренды с наибольшей выгодой для арендатора и минимизировать риски 23.81%
  • Договор подписало неуполномоченное лицо. Как выйти из непростой ситуации? 47.62%
результаты

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль