Сделки с недвижимым имуществом. Какие поправки в Гражданский кодекс позволят защитить права контрагентов

198
Когда незарегистрированная сделка не будет считаться ничтожной Отменят ли государственную регистрацию сделок с недвижимостью Кто оплатит уведомление о прекращении прав на недвижимость

Время, прошедшее после принятия Гражданского кодекса, позволило выявить в нем целый ряд юридико-технических ошибок. Более того, некоторые положения кодекса, сформулированные в 90-е годы, сейчас представляются неверными по существу. Именно поэтому возникла необходимость в разработке Концепции совершенствования общих положений гражданского законодательства. В этой статье мы остановимся на нормах, которые регулируют оборот недвижимости.

Сделки с недвижимым имуществом. Какие поправки в Гражданский кодекс позволят защитить права контрагентов

Об авторе этой статьи

Бронислав Гонгало, д.ю.н., профессор, руководитель Уральского отделения Российской школы частного права, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии

Специализация: Гражданское и жилищное право.

Регалии: доктор юридических наук, профессор.

Научные труды: Автор более 90 научных трудов, в том числе монографии «Учение об обеспечении обязательств. Вопросы тео-рии и практики». Соавтор книг «Комментарий к закону о залоге», «Комментарий к закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. Принимал участие в реализации ряда международных правовых программ, проводимых Российской Федерацией совместно с Правительством Швейцарской Конфедерации, Высшим Советом нотариата Франции.

Место работы: С 1984 года работает в Свердловском юридическом институте (Уральская государственная юридическая академия). Проделал путь от преподавателя до заведующего кафедрой гражданского права. С сентября 1999 года является руководителем Уральского отделения Российской школы частного права. Член Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ. Член научно-консультационных советов Федерального арбитражного суда Уральского округа, Арбитражного суда Свердловской области, управления службы судебных приставов Свердловской области и пр.

Незаключенные и ничтожные сделки

В связи с разработкой Концепции совершенствования гражданского законодательства (далее – Концепция) высказывается масса предложений по исправлению тех или иных норм кодекса. Такая необходимость вызвана как юридико-техническими неточностями, так и принципиальными ошибками, которые выявились в ходе практического применения его норм.

Примером технического несовершенства, которое нуждается в исправлении, является противоречие между статьей 165 и некоторыми другими нормами. Статья 165 Гражданского кодекса устанавливает, что несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. В то же время, согласно пункту 3 статьи 433 кодекса, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В пункте 2 статьи 558 также специально оговорено, что договор продажи жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Таким образом, статья 165 предусматривает, что последствием несоблюдения требования о госрегистрации договора будет его ничтожность. При этом незарегистрированная сделка будет иметь «негативный» правовой эффект – она создает последствия, связанные с недействительностью, в том числе по возврату всего полученного от контрагента (п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ). В то же время статьи 433 и 558 говорят, что такой договор не заключен и как следствие вообще не может иметь правовых последствий.

Конечно, законодатель вряд ли сможет применить к незарегистрированным сделкам какой-то один из этих институтов (только недействительность или только незаключенность). В то же время необходимо устранить противоречие между положениями статьи 165 и других норм кодекса (например, статьями 433 и 558). Иными словами, нужно четко установить, к каким правоотношениям применяется категория недействительности, а к каким – незаключенности сделки.

ВОПРОС В ТЕМУ

Сейчас в суды подаются иски о признании незаключенными незарегистрированных сделок с недвижимостью. Допустимы ли такие исковые требования?

С точки зрения теории права за иском о признании сделки незаключенной всегда стоит иск о праве. Следовательно, именно с иском о праве истец должен был бы обратиться в суд. Но в настоящее время судебная практика неоднородна: одни суды считают, что такие иски могут предъявляться, другие же – что это недопустимо.

Отмена госрегистрации сделок

К принципиальным ошибкам кодекса, относится, в частности, одновременная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164). Если в зарубежных правопорядках регистрируются либо сделки, либо права на недвижимость, то в нашей стране решили объединить оба этих института. Это положение, безусловно, должно быть исправлено путем внесения поправок в Гражданский кодекс.

Время показало, что регистрация сделок при одновременной регистрации прав – избыточная мера, которая существенно затрудняет гражданский оборот. Прежде всего такое дублирование (регистрация сделки и одновременно с ней регистрация права) увеличивает срок, в течение которого сторонам приходится ждать регистрации сделки с недвижимостью и перехода права на нее. Сейчас на эту процедуру у органа Росрегистрации уходит примерно месяц. Напомним, что договор не считается заключенным, пока не произведена его государственная регистрация. Месяц – достаточно длительный срок, за который у любой из сторон сделки могут измениться важные обстоятельства (например, экономическое положение). Если в результате эта сторона уже не будет заинтересована в сделке, она может принять меры для того, чтобы сорвать процесс ее регистрации.

Надо сказать, что, хотя концепция еще обсуждается, первые шаги в направлении отказа от госрегистрации сделок с недвижимостью уже делаются. Так, в первом чтении принят законопроект об отмене государственной регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений и договоров ренты (законопроект № 121907-5).

Нотариус защитит права сторон

Вероятно, с точки зрения защиты прав участников гражданского оборота более правильным было бы сочетание процедур нотариального удостоверения сделки с недвижимостью и регистрации перехода прав на нее. Ведь только нотариальная форма позволяет проверить свободу волеизъявления сторон. В этом плане неоправданной выглядит поправка в Гражданский кодекс и Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отменившая нотариальное удостоверение договоров ипотеки под предлогом того, что посредничество нотариусов увеличивает цену таких сделок (поправки внесены федеральными законами от 30.12.04 № 213-ФЗ и № 216-ФЗ). Между тем в пользу участия нотариусов в сделках с недвижимостью можно привести веские доводы.

Во-первых, в отличие от сотрудников органов Росрегистрации нотариус разъясняет сторонам сделки содержание договора, их права и обязанности. Это обстоятельство особенно важно в тех случаях, когда стороной сделки с недвижимостью является гражданин. Ведь если в штате многих организаций числятся профессиональные юристы, то физические лица, как правило, плохо знакомы с правовыми нормами. А это обстоятельство иногда используют недобросовестные контрагенты.

Во-вторых, регистрирующие органы проводят экспертизу представленных сторонами договоров, но при этом, к сожалению, в их компетенцию не входит проверка право- и дееспособности сторон. Между тем во многих спорах по договорам об отчуждении недвижимости возникает вопрос о дееспособности продавца. Нотариус же должен отказать в совершении нотариального действия, если к нему с соответствующей просьбой обратился недееспособный гражданин (ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате).

Наконец, в-третьих, нотариус несет материальную ответственность за совершение незаконных нотариальных действий. При этом частные нотариусы обязаны страховать свою ответственность, что также защищает права лиц, которые к нему обращаются (ст. 18 Основ законодательства РФ о нотариате).

ВОПРОС В ТЕМУ

Является ли объектом недвижимости здание или сооружение, сведения о котором не внесены в ЕГРП?

Среди юристов довольно широко распространено мнение, что сооружение, неразрывно связанное с землей, можно считать объектом недвижимости лишь с момента государственной регистрации прав на него. Эта позиция представляется неправильной. Понятие недвижимой вещи содержится в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса. Там ничего не сказано о том, что внесение в ЕГРП нужно считать необходимым признаком недвижимости.

Ужесточение требований к доверенностям

На практике встречаются ситуации, когда владелец недвижимости задним числом узнает о том, что он якобы совершил сделку по ее отчуждению. Между тем никаких документов об отчуждении недвижимости он не подписывал. Поэтому представляется правильным, что Концепция включает предложения, направленные на предотвращение таких казусов.

Одна из причин нарушения прав владельцев недвижимости – отсутствие каких-либо специальных требований к доверенности, дающей право на регистрацию сделок. Изначально регистрирующие органы требовали нотариальную доверенность, а позднее эта норма была включена и в сам закон. Но для защиты прав лиц, зарегистрированных в ЕГРП в качестве владельцев недвижимости, этого недостаточно. Существует объективная необходимость в специальных бланках для подобных доверенностей.

Еще одна мера, по мысли авторов Концепции, призванная защитить лиц, сведения о которых внесены в ЕГРП, – направление им уведомлений о прекращении права собственности в отношении объектов недвижимости. Правда, пока не понятно, за чей счет будет осуществляться такое уведомление: в масштабах страны их направление будет стоить огромных денег. А органы Росрегистрации не занимаются коммерческой деятельностью и, следовательно, не вправе требовать от граждан и организаций оплаты данной услуги. Кроме того, возникает проблема несоответствия места прописки и места жительства у граждан (юридического и фактического адресов организаций). Тем не менее направление таких уведомлений позволило бы владельцам недвижимости более оперативно узнавать о попытках захвата своей собственности и, следовательно, быстрее принимать необходимые контрмеры.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль