Банкротство собственника ставит под угрозу договор аренды

162
Событие: Пресс-завтрак «Банкротство компаний: новые правила игры» Организатор: Юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Время и место: 11 ноября, Москва Докладчик: Алексей Коневский, руководитель практики по земельному праву, недвижимости и строительству юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»

Алексей Коневский рассказал о том, в каких случаях банкротство собственника, сдающего в аренду свои объекты недвижимости, может стать причиной прекращения арендных отношений. Для арендатора такая опасность возникает, в частности, если внешний управляющий решит, что эти договоры препятствуют платежеспособности должника или их исполнение повлечет за собой убытки. К примеру, он может установить, что арендная плата не покрывает расходов собственника на содержание имущества, и отказаться от исполнения договора аренды (ст. 102 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – закон о банкротстве)).

Возможность такого развития событий подтверждает и судебная практика (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.05.08 № КГ-А40/3797-08). Суды учитывают, что аренда сама по себе снижает стоимость имущества при его отчуждении. А если при этом размер установленной сторонами арендной платы значительно ниже рыночного, это может стать основанием для отказа от договора.

Но, по мнению докладчика, арендатор в таком случае все-таки имеет возможность спасти договор. Для этого он может заявить о согласии на повышение арендной платы до среднерыночного уровня. Это позволит арендатору предъявить иск о признании договора действующим. И если внешний управляющий не докажет, что сохранение аренды на новых условиях все равно повлечет для арендодателя убытки, суд удовлетворит иск арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.01.07 № Ф03-А73/06-1/5365, определение Высшего арбитражного суда от 02.04.07 № 3778/07).

Кроме того, не все невыгодные для собственника договоры могут быть расторгнуты. На основании статьи 102 закона о банкротстве нельзя отказаться от договора, который был заключен в ходе процедуры наблюдения с согласия временного управляющего либо в ходе финансового оздоровления (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.05.05 № А29-8647/2004-2э).

Если же арендатор не хочет больше пользоваться переданным ему объектом, он может потребовать возмещения убытков, причиненных отказом от договора (п. 4 ст. 102 закона о банкротстве). К сожалению, доказать их размер истцу будет очень сложно. Поэтому дела, по которым арендатор требовал бы возместить свои потери от расторжения договора, в арбитражной практике встречаются крайне редко.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль