Статья 164. Государственная регистрация сделок

489
Редакция этой нормы была полностью изменена. Это было обусловлено несколькими причинами. Как указывалось в Концепции, ст. 164 не преду- сматривала возможности осуществлять госрегистрацию сделок, предметом которых являются иные объекты гражданских прав, не относящиеся к вещам. Между тем в специальных нормах ГК РФ такие случаи предусмотрены. К примеру, требование о государственной регистрации уступки требования по сделке, требующей такой регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Авторы Концепции предлагали предусмотреть в ст. 164 ГК РФ ГК возможность установления законом обязательной государственной регистрации любых сделок, а не только тех, предметом которых являются вещи (движимое и недвижимое имущество). Однако, учитывая, что в настоящий момент количество сделок, требующих осуществления государственной регистрации, было существенно сокращено, при этом сохранилась регистрация сделок, обязательность которой предусмотрена специальным законом, необходимость в общей норме, допускающей возможность регистрации любых сделок, вряд ли имеется.

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
  2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Редакция этой нормы была полностью изменена. Это было обусловлено несколькими причинами. Как указывалось в Концепции, ст. 164 не преду- сматривала возможности осуществлять госрегистрацию сделок, предметом которых являются иные объекты гражданских прав, не относящиеся к вещам. Между тем в специальных нормах ГК РФ такие случаи предусмотрены. К примеру, требование о государственной регистрации уступки требования по сделке, требующей такой регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Авторы Концепции предлагали предусмотреть в ст. 164 ГК РФ ГК возможность установления законом обязательной государственной регистрации любых сделок, а не только тех, предметом которых являются вещи (движимое и недвижимое имущество). Однако, учитывая, что в настоящий момент количество сделок, требующих осуществления государственной регистрации, было существенно сокращено, при этом сохранилась регистрация сделок, обязательность которой предусмотрена специальным законом, необходимость в общей норме, допускающей возможность регистрации любых сделок, вряд ли имеется.

Хотя п. 1 ст. 164 ГК РФ направлен в первую очередь на определение момента возникновения правовых последствий сделки, требующей государственной регистрации, в то же время это положение учитывает рекомендацию, изложенную в Концепции. поскольку предусматривает, что госрегистрация сделок имеет место в случаях, установленных законом. В отличие от предыдущей редакции, новая версия п. 1 ст. 164 ГК РФ никаким образом не ограничивает возможность государственной регистрации сделки, объектом которой является не вещь, если регистрация специально закреплена законом.

Ранее в п. 1 ст. 165 ГК РФ говорилось, что несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о госрегистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность). Данное положение неоднократно подвергалось критике.

В старой редакции Гражданского кодекса РФ отсутствовали общие положения о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделок. Если п. 1 ст. 165 ГК РФ предусматривал ничтожность в качестве общего правила при несоблюдении нотариальной формы, то такое же последствие для сделок, нарушающих требование об обязательной регистрации, имело место, если это специально было предусмотрено законом. В то же время согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Новая редакция п. 1 ст. 164 ГК РФ определяет общие последствия несоблюдения требований о государственной регистрации. Так, если законом предусмотрена регистрация сделки, то правовые последствия по ней наступают после регистрации. Если читать эту норму буквально, то получается, что незарегистрированные сделки должны считаться незаключенными (несостоявшимися) и не порождать прав и обязанностей, на которые они направлены, за исключением прав и обязанностей сторон по регистрации (последнее верно, поскольку на этот счет предусмотрено специальное правило — п.п. 1, 2 ст. 165 ГК РФ). Такой подход не вполне согласуется с позицией ВАС РФ.

К примеру, в п. 14 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 говорится о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Если же стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но по каким-то причинам не зарегистрировали его, то это вовсе не свидетельствует о его незаключенности. Если суд установит, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы и по иным условиям было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то тогда они связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Несмотря на то, что данный подход ВАС РФ появился до принятия поправок в ГК РФ, он и сейчас остается актуальным. Об этом свидетельствует принятое Президиумом ВАС РФ информационное письмо от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Обзор), в котором интерес представляют два момента.

Во-первых, положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии (п. 2 Обзора). При этом в содержании названного пункта прямо отвергается подход, отказывающий в признании того, что сделка, несмотря на наличие выраженного в надлежащей форме согласия сторон по всем существенным условия договора, до ее государственной регистрации порождает какие-либо правовые последствия, кроме предусмотренных п. 3 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013, а сейчас схожие нормы содержатся в п. 2 ст. 165 ГК РФ), поскольку договор считается заключенным с момента регистрации.

Напротив, совершенный в надлежащей форме договор со всеми существенными условиями, но не прошедший необходимую госрегистрацию уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Такой договор может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после госрегистрации. Оспорить договор можно по правилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Во-вторых, п. 3 Обзора закрепляет положение о том, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. В качестве аргументов в пользу такого решения можно привести то, что по смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о таком договоре. В этом пунтке Обзора речь шла о договоре долгосрочной аренды, который не был зарегистрирован. Суды пришли к выводу, что такой договор не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы добросовестных третьих лиц. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях спорного соглашения, истец принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него оговоренную плату. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ). Иное толкование норм о регистрации договора аренды будет способствовать недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. При отсутствии требуемой государственной регистрации правовые последствия не возникают только для третьих лиц.

Сделка, которая предусматривает изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Это положение отвечает на критику авторов Концепции о том, что действующее законодательство не содержит общих положений о необходимости регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о госрегистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. Однако если развить идею, отстаиваемую ВАС РФ, изменения, согласованные сторонами, в отсутствие их государственной регистрации, порождают правовые последствия для них самих, но никак не касаются третьих лиц.

Аналогичное правило предлагается и для расторжения договора, зарегистрированного в установленном законом порядке. Так, согласно п. 7 проекта постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» (по состоянию на 28.11.2013) такой договор считается расторгнутым с момента достижения сторонами соглашения об этом либо с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ) или осуществления одностороннего отказа от договора вне зависимости от даты погашения записи о государственной регистрации договора. Однако в силу принципов публичности и достоверности государственных реестров (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ) стороны зарегистрированного договора не вправе до государственной регистрации расторжения договора в отношениях с третьими лицами ссылаться на факт его расторжения, за исключением случаев, если будет доказано, что третье лицо знало либо должно быть знать о том, что договор был расторгнут (абз. 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль