Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

461
С 1 марта 2013 года отменена регистрация сделок с недвижимостью, за рядом точечных исключений. Сейчас государственной регистрации подлежат только права на объекты недвижимости.

  1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
  2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
  3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
  4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
  5. Утратил силу с 1 октября 2013 г.
  6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

С 1 марта 2013 года отменена регистрация сделок с недвижимостью, за рядом точечных исключений. Сейчас государственной регистрации подлежат только права на объекты недвижимости.

Таким образом, отменена госрегистрация:

  • договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;
  • договора продажи предприятия;
  • договора дарения недвижимого имущества;
  • договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Сейчас сохранилась регистрация сделок, требование о регистрации которых содержится в законе и не было отменено. Считаются заключенными с момента государственной регистрации следующие договоры:

  • водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);
  • участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  • ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке). Правила о государственной регистрации договора ипотеки не применяются к договорам, заключенным после 1 июля 2014 года.

Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» также отменил требование о регистрации договоров аренды. Однако в отличие от иных сделок, регистрация которых была отменена, при заключении договора аренды не регистрируется право аренды. При этом у арендатора есть ряд прав в силу закона, которые он может противопоставить третьим лицам. К таким правам относятся право следования аренды при смене собственника (ст. 617 ГК РФ), преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В этой связи возникла проблема, поскольку третьи лица не могли узнать о праве аренды, которое могло бы быть им противопоставлено.

В результате чего через 3 дня после вступления указанных изменений в силу принят Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ, который отменил регистрацию аренды. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только 2 и 3 марта 2013 года. Относительно признания таких договоров заключенными в 2013 году сформировалось два подхода.

Согласно первому договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежат госрегистрации и отсутствие такой регистрации не влияет на их заключенность. Этот вывод основан на буквальном толковании названных выше норм. Аналогичной позиции придерживается ряд судов (решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2013 по делу № А76-12378/2013, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-21305/2012).

Согласно второму подходу договор аренды недвижимого имущества, заключенный 2 или 3 марта 2013 года, подлежит госрегистрации, поскольку является обременением имущества (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10.09.2013 по делу № А59-3025/2013; постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда данное решение отменено, принят отказ от иска).

Сейчас этот вопрос урегулирован постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 98 «О внесении дополнения в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды». Оно дополнило постановление Пленума ВАС № 73 п. 27, который при решении вопроса о действительности договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 года, отсылает к п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13. В нем указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то следует иметь в виду, что договор связал их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему госрегистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ. Следовательно, с точки зрения ВАС РФ, незарегистрированная аренда, в том числе совершенная 2 и 3 марта 2013 года, действительна, но лишена вещных элементов.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.