Оспаривание записи в реестре о том, что один и тот же объект недвижимости имеет разные адреса и собственников

351
На практике возможна ситуация, когда в реестре содержится запись о том, что у одного и того же объекта имеются два адреса и, соответственно, два собственника. Иными словами, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами. Подобная проблема связана не с нарушениями закона со стороны отдельных лиц, а с техническим несовершенством ведения кадастрового учета. Причиной может быть банальная ошибка в кадастровом плане: одни и те же объекты могут иметь разные обозначения. Поэтому при внесении записи о праве субъекта в реестр, невозможно сразу узнать об имеющихся правах другого лица на такое имущество. Или другой пример: в отношении недвижимого имущества был установлен залог, который, как известно, прекращается вследствие прекращения обеспечиваемого им обязательства (ст. 352 ГК РФ). Как правило, с прекращением обеспечиваемого залогом обязательства в реестре, в котором зарегистрирован договор залога, делается отметка о прекращении ипотеки. Но бывают ситуации, когда все обеспечиваемые залогом обязательства исполнены, а запись о залоге сохраняется. В этом случае интерес лица, у которого имущество обременено такой записью, состоит в уничтожении записи о залоге. В указанных выше случаях собственники имущества пытались подтвердить свое право, используя для этих целей традиционные вещно-правовые способы защиты (иск о признании права, виндикационный иск и т. п.). Однако практика признавала данные способы защиты ненадлежащими, потому что в заданной ситуации никто не оспаривал право собственности истцов, не посягал на заложенное или находящееся во владении лица имущество. Между тем, если о праве собственности на одно и то же имущество в реестре содержится несколько записей, то очевидно, что одна из них ошибочная. Как показывает практика, преимущество будет иметь тот заявитель, который не только внесен в реестр, но и владеет спорным имуществом.

На практике возможна ситуация, когда в реестре содержится запись о том, что у одного и того же объекта имеются два адреса и, соответственно, два собственника. Иными словами, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами. Подобная проблема связана не с нарушениями закона со стороны отдельных лиц, а с техническим несовершенством ведения кадастрового учета. Причиной может быть банальная ошибка в кадастровом плане: одни и те же объекты могут иметь разные обозначения. Поэтому при внесении записи о праве субъекта в реестр, невозможно сразу узнать об имеющихся правах другого лица на такое имущество. Или другой пример: в отношении недвижимого имущества был установлен залог, который, как известно, прекращается вследствие прекращения обеспечиваемого им обязательства (ст. 352 ГК РФ). Как правило, с прекращением обеспечиваемого залогом обязательства в реестре, в котором зарегистрирован договор залога, делается отметка о прекращении ипотеки. Но бывают ситуации, когда все обеспечиваемые залогом обязательства исполнены, а запись о залоге сохраняется. В этом случае интерес лица, у которого имущество обременено такой записью, состоит в уничтожении записи о залоге. В указанных выше случаях собственники имущества пытались подтвердить свое право, используя для этих целей традиционные вещно-правовые способы защиты (иск о признании права, виндикационный иск и т. п.). Однако практика признавала данные способы защиты ненадлежащими, потому что в заданной ситуации никто не оспаривал право собственности истцов, не посягал на заложенное или находящееся во владении лица имущество. Между тем, если о праве собственности на одно и то же имущество в реестре содержится несколько записей, то очевидно, что одна из них ошибочная. Как показывает практика, преимущество будет иметь тот заявитель, который не только внесен в реестр, но и владеет спорным имуществом.

Ненадлежащий способ защиты

Для устранения неправильно внесенной записи о праве собственности на объект недвижимости заинтересованные лица используют разные способы защиты. Это и требования о признании права собственности, и виндикация имущества. Однако они не подходят для нашей ситуации, поскольку не решают главной задачи — не устраняют двойного учета прав на спорное имущество.

Заявление требования о признании права собственности. Иск о признании права собственности в нашей ситуации не подходит потому, что такой способ защиты не устраняет двойного учета прав на одно и то же имущество в реестре. Этот иск направлен на констатацию того факта, что данное имущество принадлежит конкретному лицу. Но его удовлетворение не приведет к искомому результату — устранению второй записи в реестре о правах другого лица.

При заявлении требований о признании права собственности истцы допускают еще одну ошибку, которая служит дополнительным основанием для отказа в иске. Если истец не владеет имуществом, то заявление требования о признании за ним права собственности — это попытка отобрать спорное имущество у действительного владельца. Однако для воссоединения владельца и имущества существуют иные способы защиты (в частности, виндикационный иск).

Суды указывают, что исходя из системного толкования ст.ст. 12, 209, 223, 301 и 302 ГК РФ, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

Суды отмечают, что согласно абз. 4 п. 52 Постановления № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения возможно путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Надлежащий способ защиты

Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим. Если запись о праве была внесена в реестр без должных правовых оснований, то заинтересованное лицо может требовать признания права отсутствующим. В абзаце 4 п. 52 Постановления № 10/22 сформулированы основные условия применения соответствующего иска.

Цитируем документ: « В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими» (абз. 4 п. 52 Постановления № 10/22).

Иск о признании права отсутствующим может быть заявлен, когда защита нарушенных прав невозможна ни путем предъявления иска о признании права, ни иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Иными словами, использовать иск о признании зарегистрированного права отсутствующим возможно при наличие следующего фактического состава: а) собственник владеет недвижимым имуществом; б) недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП за собственником; в) в ЕГРП имеется запись о праве другого лица на указанное имущество. Если не соблюдается хотя бы одно из этих условий, то иск о признании права отсутствующим удовлетворен не будет.

Пример из практики. В рамках исполнительного производства в 2004 году государственное учреждение продало с торгов здания двух складов. С покупателем был заключен договор купли-продажи, но государственная регистрация права собственности не была произведена. Впоследствии учреждение было признано банкротом, после чего были проведены торги по продаже тех же зданий складов. Двойная продажа произошла из-за того, что в процессе банкротства этим зданиям были присвоены другие почтовые адреса и кадастровые номера. Оба покупателя зарегистрировали свои права в Росреестре. В итоге в ЕГРП оказались объекты, числящиеся за разными собственниками, хотя на самом деле это были одни и те же объекты. Первый покупатель обратился в суд с иском к покупателю, который позже приобрел недвижимость, о признании права собственности и признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на спорное имущество. Суды пришли к выводу о недействительности второго договора купли-продажи, но при этом в иске отказали, сославшись на то, что такой способ защиты прав не предусмотрен законом. Президиум ВАС РФ не согласился с такой позицией. Он указал, что выбранный способ защиты права не соответствует характеру спора, так как не устраняет двойного учета в реестре прав на одно и то же имущество. В такой ситуации нужно было подать иск о признании права ответчика отсутствующим (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 по делу № А65-3833/2009-СГЗ-25).

Иск о признании права отсутствующим прямо не предусмотрен действующим законодательством, однако он выработан судебной практикой на уровне высших судебных инстанций (п. 52 Постановления № 10/22) и получил широкое распространение в практике нижестоящих судов (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 по делу № А76-6922/2011).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.

×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль