Право на строительство поможет получить право собственности на самовольную постройку

493
По новой редакции ст. 222 ГК РФ для получения права собственности на самовольную постройку нужно подтвердить права на спорное сооружение и земельный участок. Для этого потребуется разрешение на строительство.

Существующая редакция статьи 222 ГК РФ ужесточила правила, по которым самовольная постройка может быть признана объектом недвижимости. В настоящее время владелец земельного участка с расположенной на нем постройкой вправе оформить право собственности на нее, если:

  • право на строительство на земельном участке подтверждается документами;
  • соблюдаются правила землепользования, застройки и другие обязательные требования;
  • постройка не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу такого нарушения.

О самовольной постройке:

Для признания права собственности на самовольную постройку владелец постройки должен соблюсти все указанные условия. При нарушении хотя бы одного из них суд может принять решение об отказе в подтверждении права собственности на нее и сносе самовольной постройки. Рассмотрим первое условие более подробно, в том числе соответствующие примеры из судебной практики.

Как подтвердить право собственности на спорное строение и земельный участок

Первое условие, которое предъявляет часть 3 статьи 222 ГК РФ, требует подтвердить права на спорное сооружение и земельный участок. Для этого необходимо получить разрешение на строительство и возводить постройку в соответствии с согласованными требованиями.

Разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. К заявлению прикладываются правоустанавливающие документы на участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и другие документы (ст. 51 ГрК РФ).

Встречаются ситуации, когда лицо злоупотребляет правами: получает разрешение на строительство и незаконно увеличивает площадь постройки. В этом случае оно рискует получить отказ в регистрации прав. Изменения не будут соответствовать документации, и строительный надзор не выдаст заключение, которое необходимо для получения акта о вводе объекта в эксплуатацию. Документы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию и получения акта, указаны в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Без акта зарегистрировать права на объект не получится, поскольку не будет комплекта документов.

Разница в реальной и разрешенной площади строения укажет на злоупотребление правом

Например, в отношении одной постройки мэрия отказалась выдавать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Общество посчитало, что его права нарушаются, и обратилось в суд. В исковом заявлении было указано, что общество арендовало земельный участок специально для строительства цеха. Истец в установленном законом порядке получил разрешение на строительство. Он обращался в мэрию за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, но получил отказ. Заявитель провел по своей инициативе экспертизу. Ее результаты подтвердили, что объект соответствует нормам.

Однако суд выявил, что общество получило разрешение на строительство цеха общей площадью 1842 кв. метров, а заявитель требовал выдать разрешение на ввод в эксплуатацию здания большей площадью — 1859,5 кв. метра, в иске речь шла о постройке размером 1376,9 кв. метра. Разница в площади подтверждает, что параметры не соответствуют утвержденным в разрешении на строительство.

На основании этого суд счел, что мэрия правомерно отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку заявитель не представил необходимые документы. Действия истца суд расценил как ненадлежащие меры по легализации спорного объекта недвижимости и отказал в иске (постановление АС Поволжского округа от 20.06.16 № Ф06-9802/2016 по делу № А55-18757/2015).

В другом деле, чтобы доказать права на построенный объект, заявитель предъявил технический паспорт на строение, экспертное и техническое заключение, согласно которым произведенное строительство выполнено с соблюдением требований СНиП (апелляционное определение Самарского областного суда от 01.06.16 по делу № 33–6234/2016).

Необходимо подтвердить права на земельный участок

Суды отмечают, что нельзя признать права на самовольную постройку, если нет вещно-правового титула на земельный участок (например, договора аренды земли). Так, суд отказал в регистрации постройки, поскольку заявитель не подтвердил права на участок под спорным объектом. Наоборот, постановление местной администрации запрещало возводить новые строения в этом месте. Вопросы о соблюдении правил землепользования и другие не поднимались, поскольку одного основания достаточно для отказа в иске (постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.06.16 № Ф08-2836/2016 по делу № А32-19364/2015).

Объект недвижимости должен соответствовать первоначальной цели строительства

Спорный объект должен соответствовать изначальным целям предоставления земельного участка. Подтвердить целевое использование земли возможно с помощью документов. Например, ответчик объединил дом с хозяйственной постройкой, переоборудованной в часть жилого строения. Право на дом он зарегистрировал до того, как начались работы по перепланировке. Подтвердить законность постройки удалось с помощью градостроительного плана земельного участка и технических паспортов на объект. Кроме того, Росреестр проводил выездную проверку. Ее результаты не выявили нарушений обязательных требований земельного законодательства (апелляционное определение Самарского областного суда от 07.06.16 по делу № 33–7200/2016).

Читайте об этом

Читайте также

Смотрите вебинар в Системе Юрист



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Какую поисковую систему вы используете, чтобы найти информацию по работе?

  • Яндекс — найдется все. Использую для работы и не только 36.96%
  • Любую информацию ищу в Google 34.52%
  • Юридическую информацию ищу в Яндексе, хотя по умолчанию использую Google 4.32%
  • Информацию для юристов лучше ищет Google, все остальное ищу Яндексом 3.38%
  • Использую другую поисковую систему 1.13%
  • Если вопрос важный, смотрю в нескольких поисковиках 19.7%
результаты

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль