Что делать, если арендодатель не пускает в помещение

692
Если арендатор своевременно не вносит арендную плату, арендодатель вправе приостановить доступ к объекту недвижимости. Рассмотрим, что арендатор может предпринять в таком случае.

Обязанности по договору аренды — это встречные обязательства: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор — вносить платежи (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров…»). По закону, если обязательство нарушается, встречное обязательство приостанавливается (п. 2 ст. 328 ГК РФ). То есть арендодатель может, например, приостановить доступ к арендуемому помещению до погашения арнедатором задолженности.

Об аренде:

Однако такие меры отрицательно скажутся на способности арендатора осуществлять свою деятельность. Арендатору, попавшему в подобную ситуацию, можно порекомендовать предпринять следующие шаги.

За период, когда арендатор не мог пользоваться объектом недвижимости, арендная плата не взимается

Нужно предупредить арендодателя, что он не взыщет оплату за период, в котором арендатор не мог пользоваться имуществом. Как правило, арендодателя интересует оплата, а не противодействие с контрагентом. Если он перекрывает доступ к помещению, можно изложить, какие невыгодные последствия его ожидают. Арендодатель не может со ссылкой на пункт 2 статьи 328 ГК РФ ограничивать владение или пользование объектом (отключать электроэнергию, ограничивать в доступе сотрудников арендатора, менять замки и т. п.), так как суд не взыщет арендные платежи за период, в котором действовали ограничения. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 по делу № А67-3141/2011).

Например, арендатор задолжал по договору аренды за несколько месяцев. В ответ на это арендодатель дал указание сотрудникам ЧОП не пускать сотрудников арендатора в здание. Арендодатель нарушил условия договора, необходимые для претензионного взаимодействия, а арендатор фактически не мог пользоваться помещением.

Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу: если арендодатель препятствует арендатору в пользовании объектом, возможно наступление последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 328 ГК РФ. Однако требовать оплату можно только за период, который начался с момента передачи имущества и закончился в момент прекращения возможности владеть и пользоваться им. Суд отказал во взыскании суммы за период ограничения доступа (постановление АС Московского округа от 13.05.16 по делу № А40-110598/15).

Факт запрета доступа к объекту недвижимости нужно подтвердить документально

Необходимо зафиксировать все факты противодействия доступу в помещение. Арендатор может требовать досрочного расторжения договора через суд. Гражданский кодекс дает такое право, если арендодатель создает препятствия пользованию имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Однако риски судебных тяжб не останавливают арендодателей. Они не желают мириться с просрочками и отключают электричество и воду, зачастую делая это скрытно: ссылаясь на аварии или действия третьих лиц. Поэтому для успешного разрешения дела в суде нужно зафиксировать факт и период действия препятствий и убедить суд, что вы не могли использовать в этот период объект аренды по назначению (эти меры стоит принять, если помещение невозможно было использовать по назначению и по причинам его отключения от систем жизнеобеспечения: водоснабжения, электроснабжения, отопления и т. п.). Это помогут доказать следующие документы:

  • двусторонний акт, фиксирующий ограничения в пользовании объектом, подписанный представителями сторон с привлечением независимых третьих лиц;
  • материалы, составленные органами внутренних дел, по факту обращения арендатора о неправомерных действиях со стороны арендодателя (например, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела);
  • переписка сторон, свидетельские показания, видеоматериалы.

Арендатору лучше действовать не в одиночку, а привлекать арендодателя, уведомлять его с требованием прислать представителя. Иначе суд может не принять доказательства.

Так, в одном деле стороны заключили договор аренды с выплатой обеспечительного платежа. Арендатор перестал платить за помещение и решил досрочно расторгнуть договор, обратился к арендодателю с просьбой зачесть обеспечительный платеж в качестве арендной платы и вернуть излишки. Арендодатель отказал в доступе в помещение. Арендатор пытался различными способами зафиксировать отказ.

Суд постановил, что не могут быть приняты в качестве относимых и допустимых доказательств письма и акты арендатора, поскольку являются односторонними, содержащаяся в них информация исходит от истца; какой-либо переписки, уведомления арендодателя о невозможности доступа с указанием периода времени, невозможности пройти на территорию арендуемого помещения вследствие противоправных действий сотрудников арендодателя истцом не представлено. В иске было отказано (постановление Седьмого ААС от 08.07.14 по делу № А45-3611/2014).

Читайте об этом

Читайте также



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Какую поисковую систему вы используете, чтобы найти информацию по работе?

  • Яндекс — найдется все. Использую для работы и не только 36.96%
  • Любую информацию ищу в Google 34.52%
  • Юридическую информацию ищу в Яндексе, хотя по умолчанию использую Google 4.32%
  • Информацию для юристов лучше ищет Google, все остальное ищу Яндексом 3.38%
  • Использую другую поисковую систему 1.13%
  • Если вопрос важный, смотрю в нескольких поисковиках 19.7%
результаты

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль