Риски субаренды в обход процедуры торгов

237
Если договор аренды государственного или муниципального имущества запрещает передачу помещений в субаренду, но арендатор нарушает это условие, возникают риски и для арендатора, и для субарендатора.

Об аренде:

Риски арендатора при заключении соглашения о субаренде в обход процедуры торгов

Риск арендатора — расторжение договора с арендодателем, невозможность пользоваться арендованным имуществом, предусмотренная договором неустойка за сдачу в субаренду.

Арендодатель вправе признать незаконным условие дополнительного соглашения о сдаче имущества в субаренду (определение ВС РФ от 25.02.16 № 301-ЭС15-13990 по делу № А39-3283/2014). Он может обратиться в арбитражный суд и потребовать расторгнуть договор аренды нежилого помещения (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.07.14 по делу № А63-11576/2013). Если договор аренды предусматривает неустойку за сдачу имущества в субаренду, арендодатель вправе взыскать ее.

Например, муниципальное казенное учреждение потребовало уплатить неустойку за незаконное извлечение арендатором прибыли. Истец заявил сумму в размере более 3 млн рублей, суд взыскал половину от этого, см. постановление АС Поволжского округа от 03.07.15 № Ф06-25015/2015 по делу № А65-25923/2014. Из постановления:

«Письмом от 25.08.2014 № 15621/ КЗИО-исх истец отказал ответчику в предоставлении объекта муниципального имущества в субаренду и предложил в добровольном порядке уплатить штраф за нарушение п. 4.4.16 договора в размере годовой арендной платы, а также оплатить задолженность по арендной плате. Поскольку претензия ответчиком была оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании штрафа в размере 3515400 руб.

… Собранными по делу доказательствами, в том числе договором субаренды недвижимого имущества №Д83-04-2014 от 01.08.2014, заключенным ответчиком с ООО «ГОСЛОТ-116», вступившими в законную силу постановлениями мирового судьи судебного участка № 1 по Московскому судебному району гор. Казани в отношении третьих лиц установлено использование последними помещений, являющихся объектом аренды в отсутствие на то правовых оснований, в результате чего третьи лица признаны виновными в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 4.4. Кодекса Республики Татарстан об административных правонарушениях с назначением наказания в виде административного штрафа.

… В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки. Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Признавая данное ходатайство обоснованным, суды верно исходили из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 № 263-0, согласно которой предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки; соответствующим разъяснениям, приведенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации».

… Исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание то, что обязательство ответчика носит неденежный характер и никаких потерь в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору истец не понес, суды пришли к верному выводу о возможности уменьшения размера штрафа до 1 500 000 рублей».

Риски субарендатора при заключении соглашения о субаренде в обход процедуры торгов

Риск субарендатора — лишение возможности пользоваться помещением, необходимость оперативно его освободить.

Арендодатель может оспорить соглашения, которые разрешают субаренду (постановление АС Центрального округа от 28.12.15 № Ф10-4740/2015 по делу № А09-11767/2014).

В этом случае субарендатору придется освободить помещение, несмотря на уплаченные авансовые платежи, необходимость оперативно вывезти имущество из помещения и т. д.

Например, суд удовлетворил иск арендодателя и признал договор субаренды ничтожным. Он постановил субарендатору освободить помещения в течение 14 дней с даты вступления судебного акта в силу, см. постановление Девятого ААС от 03.02.16 № 09АП-56218/2015-ГК по делу № А40-105897/2015. Из постановления:

«Установив обстоятельства заключения ответчиком договора субаренды от 25.12.2012 N 14/КР без проведения торгов, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что он (договор) является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ "Об отдельных вопросах практики применения правилГражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

… Установив обстоятельства ничтожности договора субаренды, суд правомерно применил к оспариваемой сделке статью 166 Гражданского кодекса РФ, применив последствия недействительности в виде обязания Акционерного коммерческого банка "Росбанк" (Открытое акционерное общество) освободить занимаемые им помещения площадью 103, 5 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Старая Басманная, д. 21/4, стр. 1 в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента вступления решения суда в силу.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки».

Субаренда части помещения

Встречаются ситуации, когда арендатор старается обойти закон. Например, предоставить не помещение, а его составной элемент, который якобы не относится к предмету аренды. Например, парковку автотранспорта, а не имущественный комплекс с земельным участком. Проверяющие органы выявляют такие нарушения и признают незаконными действия по сдаче в субаренду составной части целого под видом отдельного объекта. В этом случае разобраться в обстоятельствах помогут разъяснения судов.

Например, субарендатору не стоит подписывать договор с арендатором муниципального имущества, если арендуется только асфальтовая площадка. Суды не признают ее самостоятельным объектом недвижимости (определение ВАС РФ от 11.03.13 № ВАС-1924/13 по делу № А41-8728/2011). См. также статью «Дело об асфальтовой площадке», где асфальтовая площадка не признана объектом недвижимости, подлежащим купле-продаже.

Читайте об этом

Читайте также

Как сохранить субаренду, если ее заключили в обход процедуры торгов


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Отметьте, пожалуйста, три самых интересных заголовка:

  • Участник использует огрехи в оформлении решений акционеров в свою пользу. Что делать? 50%
  • Либо пан, либо пропал: как изменить иск по ходу дела и выиграть, а не лишиться всего 0%
  • Зарплаты юристов. Как получать миллион? 100%
  • Работа с персональными данными. Ошибки, которые могут дорого обойтись компании. 0%
  • Как заключить договор аренды с наибольшей выгодой для арендатора и минимизировать риски 50%
  • Договор подписало неуполномоченное лицо. Как выйти из непростой ситуации? 0%
результаты

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль