Арендодатель приостанавливает исполнение договора: что делать арендатору

675
Компания-арендатор задержала арендный платеж. В ответ арендодатель отказал в предоставлении услуг по условиям договора. Рассмотрим, как арендатору защитить свои интересы.

См. также

До 2014 года суды придерживались позиции ВАС РФ о том, что право арендодателя за неуплату арендной платы отключить электроэнергию противоречит нормам ГК РФ об аренде. Такое положение договора аренды считалось недействительным (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 по делу № А40-13861/99-9-197). Однако в 2014 году Пленум ВАС РФ установил, что суд должен проверять оспариваемые положения на соответствие закону и, если нет оснований, не ограничивать свободу сторон в установлении условий договора (постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.14 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Из практики. Стороны заключили договор, в котором предусмотрели, что в случае просрочки арендодатель вправе приостановить снабжение коммунальными услугами до момента оплаты и арендатор будет оплачивать коммунальные платежи за время приостановки. Арендатор просрочил оплату и арендодатель отключил электроэнергию.

Арендатор обратился в суд с требованием признать условия договора недействительными как противоречащие нормам ГК об аренде и взыскать с арендодателя неосновательное обогащение в размере уплаченной арендной платы.

Позиция суда состояла в следующем: в законе нет запрета на включение в договор положения о прекращении подачи электроэнергии, если арендатор не платит. Нарушение арендатора может стать для него более выгодным, чем надлежащее исполнение. Однако никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Отказ арендатора платить может повлечь убытки со стороны арендодателя в виде неполученной арендной платы за время простоя объекта. Суд отказал истцу (решение АС Краснодарского края от 17.09.15 по делу № А32-22983/2015).

Таким образом, арендаторы, которые не исполняют договорные условия, не могут сослаться на их несоответствие закону. Поэтому важное значение для стороны имеет стадия заключения договора и формирование условий соглашения.

Участие арендатора в формировании условий договора аренды

Займите активную позицию при формировании условий договора. Как правило, арендодатель предлагает свой проект договора, который содержит явно обременительные и нарушающие баланс интересов условия. Если вы не смогли их согласовать, к соглашению суд применит положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договоре присоединения. Суд также учтет:

  • фактическое соотношение переговорных возможностей;
  • уровень профессионализма сторон;
  • было ли присоединение вынужденным;
  • какова конкуренция на рынке;
  • были ли у присоединившейся стороны реальные возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях;
  • другие спорные условия вкупе с условиями договора и обстоятельствами дела (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.14 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Из практики. Арендатор попросил досрочно расторгнуть договор. Арендодатель ответил, что договором досрочное расторжение не предусмотрено, и согласие не дал.

Суд пришел к выводу, что в процессе заключения договора и в ходе его исполнения существенной для арендатора была возможность разместить наружную рекламу. При подписании договора у арендатора не было возможности подписать его на других условиях, поэтому он вынужденно согласился. Суд признал арендатора «слабой стороной», исходя из явного неравенства переговорных возможностей (постановление АС Западно-Сибирского округа от 13.05.16 по делу № А46-6695/2015).

В противном случае арендатор понесет риск наступления последствий, которые возникли из-за подписания договора в соответствующей редакции (без предложенных изменений).

Неравенство переговорных возможностей предстоит доказать «слабой стороне». Предъявите в суде переписку по исключению или изменению условий договора, ваш протокол разногласий. Все это будет учитываться судом при оценке условия как «несправедливого», а стороны как «слабой».

Однако насколько масштабно будет использоваться позиция «слабой стороны», которой навязали «несправедливые условия», пока неизвестно. Минэкономразвития России в письме от 03.11.15 № 31530-ЕЕ/Д28 по вопросу применения пункта 3 статьи 428 ГК РФ отмечает:

«…Оценить риски возможных злоупотреблений при использовании указанной нормы ГК РФ будет возможно после накопления соответствующей правоприменительной, в том числе судебной, практики».

Договор аренды со стороны арендатора

Предложите арендодателю свой проект договора или включение своих условий в договор. Арендодатели заинтересованы в том, чтобы сохранить арендаторов или привлечь новых. Если не удается исключить из договора условие, что в случае задержки оплаты арендодатель имеет право применять ограничительные меры, предусмотрите условия и меры такого ограничения. Например:

  • срок просрочки, по истечении которого применяются ограничительные меры;
  • неоплата коммунальных платежей приостанавливает их предоставление;
  • исключение мер, которые могут повлечь несоразмерные убытки (например, отключение света на складе хранения замороженных полуфабрикатов);
  • альтернативное обеспечение исполнения обязательства (залог, гарантию и т. п.).

Предлагайте арендодателю в письменной форме те условия, которые максимально защитят вас в случае просрочки или станут доказательствами активной позиции в судебном споре.

Читайте об этом

Читайте также

Cервис «Договоры» проверяет договоры на риски, выдает юридическое заключение.
Загрузите договор и получите юридическое заключение >>


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Какую поисковую систему вы используете, чтобы найти информацию по работе?

  • Яндекс — найдется все. Использую для работы и не только 36.96%
  • Любую информацию ищу в Google 34.52%
  • Юридическую информацию ищу в Яндексе, хотя по умолчанию использую Google 4.32%
  • Информацию для юристов лучше ищет Google, все остальное ищу Яндексом 3.38%
  • Использую другую поисковую систему 1.13%
  • Если вопрос важный, смотрю в нескольких поисковиках 19.7%
результаты

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль